2023年06月01日
不動産投資は「1棟目」が超重要である理由を実践者が解説します。
みなさんこんにちは！
大吉不動産の営業と、副業でアパートオーナーもしている前田です。
最近、不動産投資を始めたいというご相談が増えてきました。
不動産投資で、2棟目、3棟目と規模を拡大していくために、1棟目の物件選びがとても重要になってきます。
今回、その辺りをくわしく解説したいと思います。
目次
不動産投資は1棟目が大事な理由
不動産投資の1棟目が大事なのは、2棟目以降の購入に大きく影響するためです。
「1棟目でどんな成果を出しているか」によって、2棟目以降の融資の難易度が変わります。
潤沢な自己資金がある場合を除いて、融資を受けられなければ2棟目の購入が難しくなります。
「購入したくてもできない」という状況を避けるために、1棟目の物件選びを慎重に行いましょう。
不動産投資は投資ではなく「事業」
これから不動産投資を始める方に知っておいて欲しいことは、不動産投資が「投資」ではなく「事業」ということです。
会社を経営するにあたって、なんとなく始めて、なんとなく融資を受けることはないですよね。
一般的には、会社の経営方針や事業内容を決めて、法人登記をして、収支の見通しを立てます。
不動産投資も同様で、将来の収入や費用、税金をシミュレーションして事業が上手くいくか確認したり、物件の購入後に登記したりします。
お金を貸す側（金融機関）からすると、失敗するリスクの高い方への融資は積極的になれません。
これから始める事業についてしっかりと理解していると、金融機関からの信頼度が高まります。
不動産投資の1棟目はどんな物件が良いの？
不動産投資の1棟目としてどんな物件を選べば良いのかは、個人の資産背景によって異なります。
不動産投資といっても、
・新築or中古
・一棟アパートor一戸建てorワンルームマンション
など色々な投資先があり、地域によっても賃料や利回りの相場、需要が異なります。
また、人によって目標や年収、資産背景、年齢、家族構成が違うため、ふさわしい物件や戦略が異なります。
どんな物件が向いているかは、詳細を確認しなければ判断できません。
もしあなたが今不動産会社さんから提案をうけていて、ワンルームマンションだけ、アパートだけとか、何か特定の種類だけに特化されているようなら、必ず他の会社さんでもセカンドオピニオンを受けてみることをおすすめします。
不動産投資をこれから始めたい方は、物件の種類だけでなく、ローンの組み方や相談先の選び方など、幅広く情報収集することが大切です。
一般的な物件選びのポイントについては以下の記事で解説しているので、参考にしてください。
【重要】ただし、新築ワンルームマンションはおすすめできない
ちなみに以下の特徴を持つ物件は1棟目としておすすめできません。
・キャッシュフローが出ない
・都内の新築ワンルームマンション
「赤字になれば節税できる」とよく言われますが、1棟目で黒字化できないと2棟目以降の融資が厳しくなります。
例外として潤沢な資産がある方が税金対策として検討するのはありです。
これから資産形成をする方は、営業トークを鵜呑みにしないように気をつけましょう。
不動産投資の1棟目を買う前に！知っておきたい4つの要素
お客様からスイカいただきました♪
不動産投資の成否は、物件の種類だけでなく、色々な要素で左右されます。
ここでは、1棟目を買う前に知っておきたい4つの要素について解説します。
不動産会社｜パートナー選びは超重要
不動産投資で失敗しないために、頼れる専門家の存在が欠かせません。
不動産会社への相談は、以下のようにあらゆる場面で効果的です。悩みがあれば、積極的に相談しましょう。
・物件を選定する
・資金計画を立てる
・融資先を検討する
・空室対策を考える
・修繕計画を立てる
・売却する
など
ただし、「不動産会社は重要なパートナー」これを言い換えれば「相談先を間違えると失敗する」ということです。
例えば、以下のように、自社が利益を得ることを優先していないかどうかをチェックしてみてください。
・リスクを伝えない
・契約を急がせる
・初回で物件を提案する
不動産投資ローンの組み方｜毎月の収支に大きく影響
「どんな条件で融資を受けられるか」を知りたい方は、金融機関へ相談するのも手です。
ただし、金融機関へ直接相談する際は、ある程度の知識がなければ話が進みません。
また、融資審査の基準や融資へのスタンスは金融機関によって千差万別です。
自分と相性の良い金融機関を探すことは簡単ではありません。
ローンについてお悩みの方は、不動産会社へ相談すると良いでしょう。
地域の金融機関と信頼関係を構築できている不動産会社であれば、情報をたくさん持っています。
自分に合った不動産会社を効率良く見つけられるでしょう。
投資の目的｜不動産投資を始める理由を明確に！
不動産投資の目的によって、1棟目の選定基準が変わります。節税、相続対策、年金など何のために不動産投資を始めたいのかをしっかりと検討しましょう。
物件の利回り｜金利や空室・家賃下落リスクも考慮
物件の収益性を判断する際、利回りが目安になります。
ただし、物件広告に掲載されている利回りは、あくまでも「想定の数字」である点に注意が必要です。
利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。
表面利回り：必要経費を考慮しない（物件広告の利回り）
実質利回り：必要経費を考慮する
表面利回りが高くても、経費がかかり過ぎると手元にお金が残りません。
ローン金利が高い場合も同様です。
表面利回りだけでなく、実質利回りやローン金利を考慮してシミュレーションしましょう。
また、不動産投資には空室リスクや家賃下落リスクがあり、建物の老朽化に伴って利回りが低下する傾向にあります。
シミュレーションする際は、各種リスクも考慮しましょう。
不動産投資1棟目の運用事例
大吉不動産では、1棟目の運用事例・多数ございます。お客様の声も掲載していますのでぜひ参考にしてみてください。
1年待ちで念願のフルローン1棟目取得！K・F様の不動産投資事例
書籍やネットの情報では見極めが難しく…個別相談で方向性が決まり念願の1棟をご成約！H・T様の不動産投資事例
不動産投資の1棟目でお悩みの方は「大吉不動産」へご相談ください！
「1棟目の物件選びで失敗したくない」
「自分にはどんな物件が向いてるの？」など、
収益物件の選定にお悩みの方は、ぜひ大吉不動産へご相談ください。
大吉不動産は、1棟目の収益物件の提案に強い不動産会社です。その理由は以下2つです。
・複数の金融機関と提携しているため、お客さまに最適な融資先を紹介できる
・元々不動産投資の専門会社のため、実績が豊富
「不動産投資で失敗する人を少しでも減らしたい」そんな思いを胸に、スタッフ一同、日々活動しています。
少数精鋭の不動産会社ですが、年間新規で1000件を超えるお客さまからご相談をいただいています。
お客さまと誠実に向き合ってきた当社だからこそ、お力になれることがあるかもしれません。
小さなお悩みでも大歓迎ですので、お気軽にご相談ください。
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