2023年11月09日
【業者が解説】2023年不動産投資の最新融資状況｜アパートローン｜
【最終更新日：2023年11月11日】
不動産投資の融資に関する情報はインターネットで溢れていますが、多くは表面的な内容に留まります。
そこで、実際の融資状況を具体的に知りたい方へ、大吉不動産の代表で不動産投資家でもある山本が、
どの金融機関からいくら借りられるか、年収別の融資条件を含めた実用的な解説を提供します。
大吉不動産では日々、お客様の融資相談を金融機関に持ち込んでいますので、
その経験から得られる貴重な情報を初心者にもわかりやすい形でお伝えします。
ぜひ参考にしてみてください！
※この記事は、実際の金融機関担当者からの定期的なフィードバックに基づいて更新されています。
目次
不動産投資の市況
スルガ銀行の不祥事・コロナの影響で、各金融機関の融資はとても厳しい状況が続いていました。
最近では、積極的に融資を行う金融機関と慎重姿勢を続ける金融機関に二分している印象です。
一方で、不動産投資家の活動は活発化しており、
健美家の最新レポートによると、首都圏の一棟アパートの価格は上昇傾向にあり、利回りは低下していることが示されています。
同様に、区分マンションの市場も価格上昇と利回り低下が報告されていますので、投資熱の高まりを反映していると言えそうです。
物件の動き
現在の不動産市場では、一棟マンションやアパートの価格が上昇し、
市場に出る物件数が減少しているため、良質な物件にはすぐに申し込みが入る傾向が続いています。
これから不動産投資を始められる方は、この状況を踏まえ、より一層迅速な意思決定が求められそうです。
一方で、区分マンションは市場の動きが鈍化しているものの、セミナーなどを通じて購入する方はまだいらっしゃいます。
しかし、価格が高騰した区分マンションを購入し、キャッシュフローがマイナスでうまく回らないとのご相談が増えています。
区分マンションはローンが組みやすく資金が少なく始められる、都心のブランド性、節税などがメリットとされていますが、それらに惑わされず慎重に判断するようにしてほしいです。
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2023年融資情報（主なアパートローンの融資状況）
融資持ち込み件数で表彰いただきました♪
住宅ローンとは違い区分の投資用ワンルームマンションはバブル期物件の融資が締まり、かなり動きは悪くなっているようです。
築浅物件はオリックス銀行、イオン銀行、ジャックスなどが融資期間の延長をしているようで組みやすくはなっているようです。
一棟アパート、一棟マンションは都銀、地銀はかなり厳しい状況ですが、2023年に入り地銀や信金の中でも比較的属性の良い方には融資を出し始めております。
オリックス銀行(一棟)
融資対象：会社員、医者、士業など
年収目安：700万円以上
金利：2.0％前後
頭金：0～10％程度
返済年数：木造・軽量鉄骨造は40－築年数、S造は45、RC造は55（最長35年）
例：築10年の木造⇒返済年数30年
借入可能金額の目安：（年収×10）－既存借入額（住宅ローン、カーローン、奨学金含む）
例：年収1,000万円、既存借入額4,000万円⇒借入可能金額6,000万円 ※あくまでも目安です。
エリア：首都圏・近畿圏・主要都市(名古屋市・福岡市・仙台市)
法人融資：可（連帯債務扱い）
特徴：既存借入が少ない不動産投資1～2棟目の方にオススメです。
地銀や信金に比べて審査が速い為、物件を押さえやすいのも特徴です。
資産背景、勤務先、保有資格、配偶者の収入により年収500万円以上から土台に乗る可能性はありますので、詳しくは当社までご相談ください。
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス
融資対象：継続的な収入のある方
年収目安：基準無
金利：3.9％～4.3％（借入額が5,000万円を超えると金利1％優遇）
頭金：20％以上 ※共同担保がある場合、評価次第ではフルローンも可能です。
返済年数：最長30年
法人融資：可
特徴：銀行とは一味違う取扱い基準で幅広く対応しています。銀行では取り扱いが難しい違法建築物件でも融資が受けられる可能性があります。
築古でも長期のローンを組むことができるため、キャッシュフローを出しやすいのが特徴です。
なお、区分マンションや投資用戸建ても共同担保に利用ができます。
審査が速く、既存借入を見ないため、幅広い属性の方々が利用しています。
静岡銀行
融資対象：上場企業勤務の会社員(未上場でも資本金5億円以上の会社に勤務)
年収目安：700万円以上
金融資産目安：1,000万円以上
金利：3.6％前後
頭金：0％
返済年数：最長35年
エリア：東京都・神奈川全域、千葉県一部(千葉市内は全域)、埼玉県一部、静岡県一部
法人融資：可（債務者が代表の資産管理法人のみ）
特徴：フルローンが受けられる可能性の高い金融機関です。
2022年4月から、オーバーローン（諸費用も融資）も始まりました。
物件評価は土地積算を重視しており、物件価格に対して70％程度の土地積算があると土台に乗ります。
また、築古でも長期ローンを組むことができます。
2023年6月頃からは新たに、新築～築10年、築11年～築26年未満の物件を対象にしたプランも始めました。
詳しくは当社までご相談ください。
香川銀行
融資対象：会社員、医者、士業、会社役員、個人事業主など
年収目安：家計に余力のある方
（基準例：借入なし独身 年収500=600万 ）
金利：2.5%~3.35%（保証料・団信込み）
頭金：1割～
返済年数：木造・軽量鉄骨造は50－築年数、S造・RC造は60－築年数（最長35年）
エリア：東京駅から電車で１時間圏(埼玉県：さいたま市まで、千葉県：内房まで)
法人融資：不可
特徴：年収500万円から相談可能なため、オリックス銀行や静岡銀行の年収規準に届かない方でも相談が可能です。
不動産投資初心者の方へ積極的に融資をしており、耐用年数以上の長期のローンを組むことができるため、幅広い属性の方が利用しています。
徳島大正銀行（池袋支店）
融資対象：会社員、医者、士業、会社役員
住居：1都3県
年収目安：直近3年の年収1,000万円以上
金利：2%~2.65%
頭金：2割～
返済年数：木造・軽量鉄骨造は50－築年数、S造・RC造は60（最長35年）
エリア：池袋支店から50分圏内
借入可能金額の目安：年収の6倍程度
法人融資：不可
特徴：香川銀行と同じ保証会社を利用しています。
徳島大正銀行も不動産投資初心者の方へ積極的に融資をしており、耐用年数以上の長期のローンを組むことができます。
年収の規準は高いですが、金利が低いのが魅力です。
滋賀銀行
融資対象：継続した安定収入のある方
年収目安：基準なし
金利：1.95％～4.875％
頭金：0％～30％
返済年数：最長30年
エリア：日本全国
借入可能金額の目安：300万円以上4,500万円以内
特徴：セゾンファンデックスが保証している不動産担保型の商品です。
借入額が希望に満たない場合は、無担保ローンで融資するスキームがあり、アレンジが可能なようです。
千葉銀行
年収目安：1,500万円以上
金利：2.7％～2.8％（固定）、2.35％（変動）
頭金：10％前後
返済年数：耐用年数以内（新築木造の場合、劣化等級2級以上取得で最長30年）
エリア：千葉県全域、東京都・埼玉県・茨城県・神奈川県・栃木県一部
法人融資：可
特徴：取扱い支店によっても融資条件は変わってきます。
金利の低さが魅力的で、相談によってはフルローンも可能なようです。
東日本銀行
過去新築木造アパートの融資が出たことがあります。
弊社の場合は銀行本部の担当者に直接相談できておりますので、スピードが速いです。
今回は実際に融資を受けた方の内容を記載します。
ご年収1000万以上の方で共同担保を入れて、
・頭金：1割
・金利：1.5％
・返済年数：耐用年数以内 ※劣化対策等級2級以上取得で木造であれば融資期間35年まで伸びます。
・事務手数料：77,000円（共担を1件入れる場合は×2）
特徴：金利の低さと融資期間の長さ、事務手数料の安さが魅力的です。
原則は自己資金が必要ですが、共同担保利用で融資額を伸ばすことが可能です。
その他地銀・信金
横浜銀行：新築木造が得意です。ストラクチャー制度という商品が導入されました。利用には資産管理法人が必要ですが、物件評価が高いとフルローンの可能性もあります。
千葉銀行：耐用年数以内のS造・RC造が得意です。自己資金は原則1割が必要です。しかし支店によりフルローンもでるため、詳細はご相談ください。
埼玉県某信金：基本は埼玉にお住まいの方か埼玉県に隣接している東京エリアの方向けですが、積極的に融資をしているようです。
オススメの金融機関の順番
金融機関をどう順番は、規模拡大を効率的に進めていく上で重要な戦略の一つです。
できるだけ効率的に融資を組みたい方は一番最初に、総借入額制限がある「オリックス銀行」か、総戸数10戸未満制限のある「香川銀行」「徳島大正銀行」の利用をオススメします。
その後は状況に合わせて「静岡銀行」や「三井トラストローン＆ファイナンス」をオススメします。
↓↓金融機関の順番「融資戦略」で悩まれている方は、大吉不動産にご相談ください。↓↓
本やネットでは得られない、お客様の状況に応じたご提案をいたします。
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大吉不動産のお客様
これから投資を始める方のご相談が増えております。
弊社では現状の融資状況を踏まえてこれから不動産投資を始める方で、自己資金があまり無くこれから資金を増やしていきたい方は今はどのような物件を買っても一気に拡大していくことはとても難しい状況です。
その為、積算重視でキャッシュフローが出ない物件を購入すると、資金は貯まらないのに融資も続かないような状況になる恐れがあります。
まずはキャッシュフロー重視での購入をオススメしております。下記の事例もぜひご参考ください。
大吉スタッフの取り組み
まとめ
不動産投資における融資は引き続き慎重ながら、地方銀行を含む多くの金融機関から資金を得ている投資家が少なくありません。
融資については、居住地、勤務地、物件の位置、年収、財務状況などによって異なるため、最適な金融機関の提案を受けるために、融資提案力に優れた専門家に相談することが重要です。
また、失敗事例がメディアで取り上げられることがありますが、これらはしばしば事前の知識不足や複数の不動産会社からのアドバイスを求めないことに起因しているようです。
とくに初心者にとっては、十分な準備と情報収集が成功の鍵となります。
大吉不動産も個別相談を実施しておりますので、複数相談先の一つとして利用いただければ幸いです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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