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2022年03月29日

不動産投資で失敗しない利回り目安は何%?エリア別・正しい見方とは

利回りが高い物件には、高いリスクがつきものなのは理解しているけど、

不動産投資で適切な利回りは、結局何%なの?

不動産投資の利回りの目安が知りたい。

そんな疑問を持つ方に、ここではおもに以下の点を説明します。

  • 利回りの計算方法・注意点
  • エリア別の利回りの目安
  • 物件を総合的に判断するための利回り以外の指標

とくに最後の、総合的な物件の見方は不動産投資で失敗しないための大事な考え方です。

ではさっそくみていきましょう。

 

不動産投資でよく使われる表面利回りと実質利回り

販売図面の見本

ここでは不動産投資でよく使われる「表面利回り」と「実質利回り」の計算方法について解説します。

 

① 表面利回り

広告や販売図面などに採用されている利回りです。

年間家賃年収 ÷ 物件価格 × 100

(計算例)月額家賃収入25万円、物件価格3000万円の場合

年間家賃収入:25万円 × 12か月 = 300万円

表面利回り= 300万円 ÷ 物件価格3000万 × 100 = 10%

 

② 実質利回り

実質利回りは、年間家賃収入から各種管理費修繕費、固定資産税、火災保険料、その他手数料を引いた額で計算します。

運用経費が高額になると、表面利回りと実質利回りが大きく乖離するケースもよくあります。

{(年間家賃収入-年間の支出)÷ 物件価格 }× 100

(計算例)月額家賃収入25万円、物件価格3000万円、年間支出万円の場合

年間家賃収入:25万円 × 12か月 = 300万円

実際の家賃収入:300万円 – 30万円 = 270万円

実質利回り:270万円 ÷ 3000万円 × 100 = 9%

 

不動産投資の広告ではおもに表面利回りが採用される【注意点】

ネット広告や販売図面等で記載されている利回りは、主に「表面利回り」が採用されています。

注意したいのは、利回りは「あくまで満室時の家賃収入を想定されたもの」だということ。

高利回りの裏には

・実際は入居者が半分も埋まっていない
・高い家賃で申込が入っているとみせかけ、利回りを釣り上げている(引き渡し後に申込を取り下げる)

などのケースもあり、満室時の想定収入・表面利回りだけでシミュレーション、検討するのはとても危険です。

5章で物件の利回りが適正かどうかチェックする方法を詳しく説明しますので参考にしてみてくださいね。

 

不動産投資の利回りの平均は?

不動産の価格はエリアごとに相場と利回りの目安があります。

その目安を頭にいれておくと、高利回りにむやみに飛びつくことなく冷静に判断することがでます。

投資用物件専門のポータルサイト「健美家」のレポートによると

首都圏の平均利回り

区分マンション  : 6.85%
一棟アパート   : 8.37%
一棟マンション  : 7.64%

関西圏の平均利回り

区分マンション  : 7.70%
一棟アパート     : 10.19%
一棟マンション  : 8.36%

首都圏より関西圏の方が平均の利回りは高めです。

首都圏の中でも1都3県の利回りを詳しく掘り下げてみると、築年数や構造、立地にもよりますが、

東京で約6%~8%程度(東京都心部は3~5%前後)、神奈川、埼玉、千葉で8~10%前後という物件が目立ちます。

不動産投資における利回りの注意点【失敗例あり】

不動産投資の利回りで注意したいのは、

どんなに利回りが高くても、家賃と入居率を維持できないとその利回りは意味がないということです。

高い利回りで物件を購入しても、実際の運用はその利回り通りにいかず、失敗するケースはよく見られます。

実際に失敗されたケースを紹介します。

① 千葉県・利回り12%・1K(3点ユニット)

千葉県の中でも人気の市で、利回りが高いこともあり即決で購入。

しかし周辺は同じような1Kの競合物件が非常に多く、広告料をあげても入居者がつかない状態が続く。

売却したくても、競合が多いことをリスクとして敬遠され売れずじまい。

 

② 栃木県・利回り20%・1K

20%の高利回りにのせられて購入するも、周辺は1Kの需要がとても少なく、賃料を2万円台にしても入居率が改善しなかった。

利回りが高くても、運用がうまくいかなければゼロどころかマイナスなのです。

利回りはあくまで指標にすぎません、利回りに過剰にまどわされないようにしましょう。

結局、不動産投資の利回りは何%目指すべきなのか

結局利回りはどれくらい目指せばいいのか。

とくにこれから融資をつかい、効率よく資産を増やしていきたい方は、利回りは重要な要素です。

これから資産を作っていきたい人は利回りというよりイールドギャップでシミュレーションするのも一つです。

イールドギャップは物件の利回りから年利を差し引いたものです。

イールドギャップ=物件の利回りー金利

融資をうけつつ不動産投資をする場合の収益性の目安がわかります。

目安はできれば5%程度はほしいところです。

しかし、これもあくまで目安です。

どんな物件、どういった融資を使って投資するかが重要で、ローンを何年で組むかでも違ってきます。

利回りが高くても短いローンだと、キャッシュフローは少なくなります。

低くても長いローンが組めれば手元にキャッシュフローは残るのです。

僕も一度北関東のアパートを金利4.975%という高金利のローンを使って購入したことがありますが、物件の利回りが高かったので、20年というローンの期間で、投資としてはうまくいっておりました。

上記からも不動産投資の利回りは一つの目安であり、重要なのは目的とバランスです。

次にバランスについて詳しく解説していきたいと思います。

不動産投資は利回りを含めたバランスの良い物件が吉!見分け方10のポイント

利回りが高い物件は一般的にリスクも高いです。

購入する際、そのリスクをご自身で許容できるのかどうかの判断も必要になります。

リスクの低い(条件のよい)高利回り物件というのはほとんど市場に流通しません。

もし流通しても一瞬で現金購入者や不動産業者に買い上げられてしまうため、ローンを使う方が購入するのはとても難しいことです。

収益物件の利回りは様々な要素によって決まっていきます。

総合的に判断するため、参考にしたい項目を記載します。

  1. 立地
  2. 建物・部屋
  3. 管理費、修繕積立金
  4. 家賃設定
  5. 空室が埋まる物件かどうか
  6. 物件の設備
  7. 入居者の状態
  8. 修繕の状態
  9. 事故物件等の瑕疵物件
  10. 再建築不可

では一つ一つ項目を見ていきましょう。

立地

不動産投資をするにあたり、とても大きな要素の一つになります。

一般的には港区、渋谷区、中央区等の都心部では利回りが低くなり、離れていくによって、利回りは上がります。

また、駅からの距離や物件の周辺の利便性等も考慮しなければなりません。

建物・部屋

不動産は税務で用いられる耐用年数というのがあります。

耐用年数以内で融資をしてくれる銀行も多いため、築年数も大きな要素になります。

新しいほど建物としての価値も高く、融資の年数も長く組みやすいので利回りは低めになるケースが多いです。

1室の部屋の広さもワンルームよりも2Kや2DKの方が空室リスクも低いことから利回りは低めになります。

管理費、修繕積立金

区分マンション特有の項目になりますが、マンション全体を管理・維持するために毎月必ず支払う経費です。

総額が大きくなると実質利回りは低くなります。

マンションによっては、段階的に管理費修繕積立金の値上げをしていくケースもあります。

家賃設定

現在の入居者の賃料が適正かどうかの判断が必要です。

中には身内や知り合いを高い賃料で一時的に住まわせて、売却後退去するなんていうケースもあります。

一棟の物件ではレントロールという各部屋の賃料が記載された一覧表がありますので必ず確認が必要です。

あわせて周辺の賃料相場も把握し、家賃が適正なのかを判断してみましょう。

まれに安すぎる賃料もあるので、そういう物件は逆に利回りアップのチャンスです。

空室が埋まる物件かどうか

空室が多い物件は利回りが高くなっているケースが多いです。

その空室をすぐに埋めることができれば記載された高利回りの実現になりますが、そう簡単にいかないケースは多いです。

入居者を埋めるために広告料を多く支払ったり、リフォームに費用をかけたりなど別途費用を要する必要になることもあります。

その費用を加味した上で利回りを計算し判断しましょう。

物件の設備

他にも物件の設備によっても変わってきます。

駐車場があるのかないのか。戸数分ないと入居者が付きにくくなるので、利回りに余裕をもつ必要があります。

またランニングコストがかかるエレベーターがあるのかもチェックが必要です。

入居者の状態

空室が少し目立つけど、かなり高利回りで条件がよい物件の場合、入居者の中にトラブルメーカーがいる可能性があります。

せっかく新しい入居者をいれてもその入居者のおかげで出て行ってしまい、まったく収益をみこめない物件だったりします。

修繕の状態

区分マンションでは、管理組合があるので一般的に共用部の修繕は定期的・計画的になされます。

反対に一棟アパートの場合は都度修繕していく形で、決まっていることが少ないです。

なので築30年から40年たっても外壁や屋根を全く修繕したことがないという物件も多くあります。外壁や屋根の塗装費用は100万円以上かかってきます。

一見利回りがそんなに高くなくても修繕がされていれば未来の費用負担が減るというメリットも考慮してみましょう。

事故物件等の瑕疵物件

一般的に事故物件等は嫌がる人もいることから、利回りは高めに設定されます。

また、建物の傾きや、雨漏り、シロアリ等の瑕疵がある場合も修繕費用を考慮しないといけないことから利回りが高くなります。

再建築不可

建物を建築するには接道等の条件がありますが、未接道だったり幅がせまかったりすると再建築ができません。

その分利回りは高く求めたいところです。

また、市街化調整区域という区域にたっている物件も原則再建築できないないので、金融機関の評価も低くなることから利回りは高めです。

※市街化調整区域は条件により再建築できる場合もあります。

 

まとめ

最後までお読みいただきありがとうございます。

利回りは、あくまで指標の一つにすぎません。

利回りだけでシミュレーションするのではなく、ほかの検討材料を併せて「バランス」のよい物件を選びましょう。

大吉ではご検討中の物件についてのご相談も承っております。ぜひお問い合わせください。

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この記事を書いた人

代表 山本

大吉不動産株式会社 代表取締役 2005年より不動産業に携わり、自らも区分のワンルームマンション投資や一棟アパート投資を実践している。 多くの不動産投資成功者を見る一方、初心者の失敗相談も多く受ける中、失敗する方を減らすため情報を提供しつつ、これから不動産投資を始める初心者の方を中心に不動産投資のいろはをお伝えしております。

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