2023年11月08日
【悲報】ワンルームマンション投資は高リスク！儲からない7つの理由
大吉不動産の山本です。
リクルートSUUMOが、先日このようなデータを発表しました。
「コロナ禍前と比較、反響のあった物件の平均家賃上昇率」
この中で、東京のシングルタイプのマンションのみ下落という結果になっています。
結果はTwitterでも話題になりました。
こちらのデータ、現場の体感とピッタリなんですよね。都内のシングルの空室は徐々に酷く、、AD砲が効かなくなり賃料を下げ始める物件が増えました。1年空室とかも出てきているし、決まらない理由を管理会社のせいにして管理会社変更をする大家さんも増えてます。第7波でこの傾向は長引きそうですね。 pic.twitter.com/3ObPmzPa47
— ヘタレ社長 (@hetare808ceo) July 14, 2022
私自身、賃貸アパートを経営しており、不動産投資に関する様々な相談を受けてきました。
そのうち特に、ワンルームマンション投資での失敗例を数多く目の当たりにしています。
中には市場価格を上回る高額で購入し、売却が困難になり経済的な苦境に立たされている投資家もいます。
こうした状況を避けるためにも、今回ワンルームマンション投資の潜在的リスクについて解説しました。
これにより、同じような過ちで後悔する人が少しでも減ればいいなと思います。
※本記事での「失敗」の定義は、キャッシュフロー（CF)が出ないもしくはマイナスの状態、買った後に想定外の家賃の下落や修繕積立金の値上がりによるCFの悪化としています。
目次
新築ワンルームマンション投資はかなりリスク高い
まず先に言いたいのは、
不動産投資において「新築ワンルームマンション」への投資は避けるべきということです。
その理由は、利回りの低さにあります。
東京での新築ワンルームマンションの表面利回りは、3〜4％が一般的ですが、金利、管理費、修繕費、固定資産税を差し引くと、収益は望めないレベルにまで低下します。
営業トークでよく耳にする「節税効果」に惑わされてはいけません。
赤字が続けば税金は戻りますが、それは一時的なものであり、長期的な収益戦略とは言えないからです。
そもそも、節税だけのために毎月の赤字を抱えるのは合理的ではありません。
空室リスクやリフォーム費用などを考慮すると、赤字は増え財務状況はさらに圧迫されます。
実際、新築ワンルームマンションに投資し、経済的困難に陥り破産するケースも少なくありません。
不動産投資の目的は節税ではなく、長期にわたる安定した収入を得ることです。
他にもっと収益性の高い不動産投資の選択肢が存在します。
あえて新築ワンルームマンションに投資するメリットはありません。
物件価格下落リスクをあらかじめ想定しておく
中古ワンルームマンション投資を検討しているのであれば、まずは適正な物件価格を調べてみましょう。
ワンルームマンション投資失敗例では、不動産業者が提供する無料セミナーに参加した後、適正な相場を理解せずに高額で購入してしまうケースが多く目立ちます。
区分所有マンションの場合、同一建物内や周辺地域で似たような物件が市場に出ていることが多く、価格比較がしやすい傾向にあります。
投資を検討する前に、狙っている物件の名前でインターネット検索を行い、不動産ポータルサイトを活用して、同じマンション内や近隣の物件価格をチェックすることが重要です。
これにより、適正価格での投資判断が可能になります。
売り物件情報をみてみると、図のように、AとB、CとDは両方とも同じ物件なのに、売り価格は10％以上違います。
数年前のように価格が低かった時は良かったのですが、最近はワンルームマンションの価格もかなり高騰しています。
ワンルームマンション販売会社が
「売主だから仲介手数料がかからない」「自己資金を0で買えます」と言ってもすでに利益が価格に上乗せされているわけですね。
購入と同時に売却困難な物件になりかねません。
周辺の相場を調べる際には、同築年数の物件だけでなく、その地域における築10年、築20年、築30年物件の価格も総合的に比較することが重要です。
これにより、市場価格のより正確な理解を得ることができます。
上記の図のABCDと比べて、ちょっと築年数がたつだけで大きく価格が下落していくのがわかります。
東京都心は空室率が低いかわりに圧倒的な低利回り
都心部でのワンルームマンション投資は、空室率の低さから魅力的に思えるかもしれませんが、コロナによってその安定性も変わりつつあります。
東京の不動産は、立地上ステータスと感じる面もあるでしょうが、多くの販売会社が語らないリスクがあります。
それは利回りの低さです。
投資の本質は安定収益を生むことですが、利回りが低ければ、キャッシュフローは期待できません。
私は常に、「キャッシュフローが出ないことが最大のリスク」と強調しています。
キャッシュフローが出ない場合、突然の出費や長期的な経済変動に対応できないリスクがあります。
未来は予測不可能であり、過去のバブル景気から現在の経済状況を想像することは困難でした。
それはこれからも変わらないと思います。
したがって、十分なキャッシュフローが見込めない不動産への投資は避けるべきです。
ただし、資産が豊富で、銀行預金よりも優れた投資を求める場合、または融資期間を短くして投資を行う場合は、都心のワンルームマンションも選択肢となるかもしれません。
家賃下落リスク
不動産投資において、物件の賃料は購入時が最も高く設定されていることが一般的です。
つまり、時間が経過するにつれて、収入やキャッシュフローは減少傾向にあると考えられます。
特に、ワンルームマンションの投資を考えている場合、一部の営業マンが「立地が良いから賃料は下がらない」と主張することがあります。
しかし多くの物件でそのようなことはありませんので注意が必要です。
例外的に、麻布十番駅から徒歩2分のワンルームマンションなど、立地が非常に良い場合には、分譲から築10年程度まで賃料が緩やかに上昇することもあります。
しかしこれは分譲当初の賃料設定が立地に対して低かったため、または非常に特殊なケースであるため、一般化することはできません。
投資を検討する際は、長期にわたる賃料の傾向と物件価値の変動を慎重に評価する必要があります。
サブリース、家賃保証にまどわされてはいけない
ワンルームマンションを扱う不動産会社が、周辺相場よりも高く物件を売る際に、サブリース契約や空室保証、家賃保証といったサービスを提供して安心感を演出するケースがあります。
これらのサービスはしばしば、物件価格に上乗せされた利益をうまく安心材料にすり替える言い訳に使われます。
他の同じ建物内の部屋がより安価であることを指摘すれば、「空室保証がないから」と営業マンは言い訳をするでしょう。
しかし、サブリースや家賃保証を理由に購入しても、後にその会社が倒産して保証が受けられなくなるリスクがあります。
さらに、サブリース契約が原因で物件の売却が困難になることもあります。
最悪の場合、物件の入居率が下がると、サブリース会社から賃料の値下げを迫られ、拒否すると契約解除されてしまうことさえあります。
投資家はこれらのリスクを十分に理解し、慎重に物件を選ぶ必要があります。
管理費・修繕積立金の上昇は必ず織り込んでおく
新築ワンルームマンション投資では、管理費や修繕積立金が初期には数千円と安価に設定されていることが一般的です。
しかし、これらの費用はマンションの長期的な価値を維持するために不可欠であり、健全な管理体制の下では通常、これらの費用は段階的に増加します。
市場の平均的な管理費と修繕積立金の合計は、2〜3万円程度とされていますが、営業マンの中にはこの点をあまり強調しない人もいます。
新築ワンルームマンションはキャッシュフローが少ない傾向にあるため、見た目上の収益を良く見せる意図で初期費用を低く設定する場合があります。
実際には、数百円や数千円だった管理費や修繕積立金が、数年後には1万円台中盤から後半に増額されることも珍しくありません。
特に総戸数が30戸以下の小規模マンションや、メンテナンス費用のかかるエレベーターが設置されている物件では、修繕積立金が高くなる傾向にあるため、投資を検討する際にはこれらの点に注意する必要があります。
ワンルームマンション投資の電話勧誘はうけちゃだめなやつ
上場企業の社員や公務員、医師の方は、安定した収入があるため、ローンの承認が得やすいと見なされることから、ワンルームマンション投資の電話勧誘の対象になることがよくあります。
しかし、電話での勧誘やしつこい営業を行う企業の物件は、インターネット上での販売が難しい、つまり魅力的でない物件であることが多いです。
このような営業からは、自分はローンの審査を通過しづらいと見せかけることで、しつこい勧誘から逃れることが可能です。
安定した不動産投資をするには
上記で述べたように、東京のワンルームマンション投資で資産を築いていくのはとても困難です。
では、今資産が無い場合どうして資産を築いていけばいいのか？
資産がない場合でも不動産投資で資産を築く方法はあります。以下の三つの戦略を解説します。
アパート投資（年収が700万円以上のサラリーマンや士業の方）
年収700万円以上のサラリーマンや専門職の方に適しています。
都心ではなく、築年数の経過した物件を探すことで、手の届く利回りの物件が見つかります。
東京市部や千葉、埼玉などでも人口はまだ多く、投資のチャンスがあります。
適度な郊外を選べば、利回りとリスクのバランスが取れる可能性があります。
ボロ戸建て投資（年収700万円以下、またはアパートローンが組みにくい方向け）
年収が700万円以下の方やアパートローンが組みにくい方に適しています。
千葉や埼玉の郊外などで安価な戸建てを購入し、リノベーションを施すことで高い利回りを狙えます。
安い区分マンション投資（セミプロ、現金が潤沢にある方向け）
現金を十分に持っているセミプロの投資家向けです。
都心で区分マンション投資をするなら、市場価格より明らかに安価で、即売却しても利益が見込める物件を見つけることが重要です。
ただし、このような物件は不動産業者も狙っているため、探し出すのは難しいかもしれません。
「一棟目の購入」や「資産の増やし方」にお悩みの方は、大吉不動産にご相談ください。
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まとめ
開催されているセミナーなどは、なかにはリスクがあいまいな場合があります。ご自身での正しい情報の取捨選択が必要となります。
不動産は買ってからは遅いので、購入前にご相談いただければと思います。
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