2023年07月30日
【業者が解説】2023年不動産投資の最新融資状況｜アパートローン｜
【最終更新日：2023年7月30日】
よく不動産投資に関する融資状況が知りたいのに、ネット検索をしても一般的な記事しか出てこないというお話をお聞きするので、
「実際に借りることができる不動産投資の融資の状況」はどうなのか。
大吉不動産（株）代表で、自らも不動産投資を実践中の山本が、どの銀行でいくらまで借りることができるのか、年収別の融資等詳しく解説していきます。
実際に日頃からお客様のローンの相談を金融機関に相談しているので、
- 現場でしかわからないようなこと
- 不動産投資初心者の方にも利用しやすい金融機関
といった情報も記載しておりますのでぜひご確認ください。
※この記事は同社の営業担当が銀行担当者に定期的に内容のヒアリングをし、更新を行っております。
目次
不動産投資の市況
スルガ銀行の問題が出て以降、各金融機関の融資はとても厳しい状況が続いていました。
各金融機関は試行錯誤しており、積極的になっているところと、まだ消極的なところに分かれている様子です。
ただ、不動産投資家の動きが積極的になってきています。
収益物件の掲載サイト健美家に記載されている最新レポートによると、首都圏の一棟アパートの新規掲載物件の平均価格は上がり、平均利回りが下がってきているとのことです。
区分マンションについても平均価格は上がり、利回り下がっているというレポートが出ています。
物件の動き
一棟マンション、一棟アパートは上記の市況にも記載した通り、価格は上昇基調です。
市場に出てくる物件数が少なくなってきておりますので、すぐにお申込みが入ってしまう状況が続いています。
区分マンションについては動きが悪くなっていると聞きますが、セミナー等で購入する方はいぜんといらっしゃるようです。
ただし、かなり高騰している区分マンションをこの数か月で購入した方からのご相談が相次いでいます。
ほとんどキャッシュフローが出ない状態の方から中にはマイナスで購入している方も目立ちます。
ローンが通りやすいとか都心で物件が持てるとか節税があるという話もメリットのように聞こえますが、注意が必要です。
こちらの記事もご覧ください。
2023年融資情報（主なアパートローンの融資状況）
住宅ローンとは違い区分の投資用ワンルームマンションはバブル期物件の融資が締まり、かなり動きは悪くなっているようです。
築浅物件はオリックス銀行、イオン銀行、ジャックスなどが融資期間の延長をしているようで組みやすくはなっているようです。
一棟アパート、一棟マンションは都銀、地銀はかなり厳しい状況ですが、2023年に入り地銀や信金の中でも比較的属性の良い方には融資を出し始めております。
オリックス銀行(一棟)
融資対象：会社員、医者、士業など
年収目安：700万円以上
金利：2.0％～2.2％※お客様のご属性によって2%以下でお取り組み出来る可能性有
頭金：0～10％程度
返済年数：木造・軽量鉄骨造は40－築年数、S造は45、RC造は55（最長35年）
例：築10年の木造⇒返済年数30年
借入可能金額の目安：（年収×10）－既存借入額（住宅ローン、カーローン、奨学金含む）
例：年収1,000万円、既存借入額4,000万円⇒借入可能金額6,000万円 ※あくまでも目安です。
エリア：首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市
法人融資：可（連帯債務扱い）
特徴：既存借入が少ない不動産投資1～2棟目の方にオススメです。
地銀や信金に比べて審査が速い為、物件を押さえやすいのも特徴です。
資産背景、勤務先、保有資格、配偶者の収入により年収500万円以上から土台に乗る可能性はありますので、詳しくは当社までご相談ください。
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス
融資対象：継続的な収入のある方
年収目安：基準無
金利：3.9％～4.3％（借入額が5,000万円を超えると金利1％優遇）
頭金：20％以上 ※共同担保がある場合、評価次第ではフルローンも可能です。
返済年数：最長30年
法人融資：可
特徴：銀行とは一味違う取扱い基準で幅広く対応しています。銀行では取り扱いが難しい違法建築物件でも融資が受けられる可能性があります。
築古でも長期のローンを組むことができるため、キャッシュフローを出しやすいのが特徴です。
なお、区分マンションや投資用戸建ても共同担保に利用ができます。
審査が速く、既存借入を見ないため、幅広い属性の方々が利用しています。
静岡銀行
融資対象：上場企業勤務の会社員
年収目安：700万円以上
金融資産目安：1,000万円以上
金利：3.6％前後
頭金：0％
返済年数：最長35年
エリア：東京都・神奈川全域、千葉県一部(千葉市内は全域)、埼玉県一部、静岡県一部
法人融資：可（債務者が代表の資産管理法人のみ）
特徴：フルローンが受けられる可能性の高い金融機関です。
2022年4月から、オーバーローン（諸費用も融資）も始まりました。
物件評価は土地積算を重視しており、物件価格に対して70％程度の土地積算があると土台に乗ります。
また、築古でも長期ローンを組むことができます。
2023年6月頃からは新たに、新築～築10年、築11年～築26年未満の物件を対象にしたプランも始めました。
詳しくは当社までご相談ください。
香川銀行
融資対象：会社員、医者、士業、会社役員、個人事業主など
年収目安：500万円以上
金利：3％前後（保証料・団信込み）
頭金：10％～20％程度
返済年数：木造・軽量鉄骨造は50－築年数、S造・RC造は60－築年数（最長35年）
エリア：東京駅から電車で1時間程度まで
法人融資：不可
特徴：年収500万円から相談可能なため、オリックス銀行や静岡銀行の年収規準に届かない方でも相談が可能です。
不動産投資初心者の方へ積極的に融資をしており、耐用年数以上の長期のローンを組むことができるため、幅広い属性の方が利用しています。
徳島大正銀行（池袋支店）
融資対象：会社員、医者、士業、会社役員
住居：1都3県
年収目安：1,000万円以上
金利：融資期間によって金利が変わる
・25年以内の場合⇒基準金利1.5％+保証料0.45％= 1.95％
・25年を超える場合⇒基準金利1.5％+保証料0.55％= 2.05％
頭金：10％～20％程度
返済年数：木造・軽量鉄骨造は50－築年数、S造・RC造は60（最長35年）
エリア：池袋から車で1時間程度
借入可能金額の目安：年収の7倍程度
法人融資：不可
特徴：香川銀行と同じ保証会社を利用しています。
徳島大正銀行も不動産投資初心者の方へ積極的に融資をしており、耐用年数以上の長期のローンを組むことができます。
年収の規準は高いですが、金利が低いのが魅力です。
滋賀銀行
融資対象：継続した安定収入のある方
年収目安：基準なし
金利：1.95％～4.875％
頭金：0％～30％
返済年数：最長30年
エリア：日本全国
借入可能金額の目安：300万円以上4,500万円以内
特徴：セゾンファンデックスが保証している不動産担保型の商品です。
借入額が希望に満たない場合は、無担保ローンで融資するスキームがあり、アレンジが可能なようです。
千葉銀行
年収目安：1,500万円以上
金利：1.6％～1.7％（固定）、2.35％（変動）
頭金：10％前後
返済年数：耐用年数以内（新築木造の場合、劣化等級2級以上取得で最長30年）
エリア：千葉県全域、東京都・埼玉県・茨城県・神奈川県・栃木県一部
法人融資：可
特徴：取扱い支店によっても融資条件は変わってきます。
金利の低さが魅力的で、相談によってはフルローンも可能なようです。
東日本銀行
過去新築木造アパートの融資が出たことがあります。
弊社の場合は銀行本部の担当者に直接相談できておりますので、スピードが速いです。
今回は実際に融資を受けた方の内容を記載します。
ご年収1000万以上の方で共同担保を入れて、
・頭金：1割
・金利：1.5％
・返済年数：耐用年数以内 ※劣化対策等級2級以上取得で木造であれば融資期間35年まで伸びます。
・事務手数料：77,000円（共担を1件入れる場合は×2）
特徴：金利の低さと融資期間の長さ、事務手数料の安さが魅力的です。
原則は自己資金が必要ですが、共同担保利用で融資額を伸ばすことが可能です。
その他地銀・信金
横浜銀行：新築木造が得意です。ストラクチャー制度という商品が導入されました。利用には資産管理法人が必要ですが、物件評価が高いとフルローンの可能性もあります。
千葉銀行：耐用年数以内のS造・RC造が得意です。自己資金は原則1割が必要です。しかし支店によりフルローンもでるため、詳細はご相談ください。
埼玉県某信金：基本は埼玉にお住まいの方か埼玉県に隣接している東京エリアの方向けですが、積極的に融資をしているようです。
オススメの金融機関の順番
できるだけ効率的に融資を組みたい方は一番最初に、総借入額制限がある「オリックス銀行」か、総戸数10戸未満制限のある「香川銀行」「徳島大正銀行」の利用をオススメします。
その後は状況に合わせて「静岡銀行」や「三井トラストローン＆ファイナンス」をオススメします。
大吉不動産のお客様
これから投資を始める方のご相談が増えております。
弊社では現状の融資状況を踏まえてこれから不動産投資を始める方で、自己資金があまり無くこれから資金を増やしていきたい方は今はどのような物件を買っても一気に拡大していくことはとても難しい状況です。
その為、積算重視でキャッシュフローが出ない物件を購入すると、資金は貯まらないのに融資も続かないような状況になる恐れがあります。
まずはキャッシュフロー重視での購入をオススメしております。下記の事例もぜひご参考ください。
大吉スタッフの取り組み
まとめ
融資が厳しい状況が続いているとはいえ、地銀等でも融資を受けることができている方はたくさんいらっしゃいます。
お住まいや勤務先の地域、物件の場所、年収、資産背景によりご提案できる金融機関も違ってきますのでお気軽にご相談下さい。
最近ニュースなどで不動産投資での失敗事例をたくさんみかけますが、
どの方も事前知識が不十分だったり、複数の不動産会社に相談せず初めている方が多い印象です。
大吉不動産には区分から一棟まで様々なノウハウがあります。まずは一度ご相談ください。
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