2023年08月18日
不動産投資初心者が少額から始める方法｜失敗パターンやローンの役割
（暑い日が続く中で、お客様からアイスの差し入れをいただきました！）
大吉不動産小倉です。
初心者でも始めやすい不動産投資とはいっても、
「多額の初期費用が必要」「難しそう」といったイメージから、躊躇してしまう方もいるのではないでしょうか。
実際は融資を上手に活用すれば、数千万円、数億円のように大きな金額を用意しなくても始められます。
不動産投資といってもさまざまな選択肢があるため、自分に合った物件を選定することが大切です。
ここでは、不動産投資を少額から始める方法やローンを活用する意味、失敗しやすいケースについて解説します。
目次
不動産投資初心者が少額から始める方法
不動産投資初心者が少額から始めたい場合、ローンの組み方や物件選定に工夫が必要です。
少額から始める2つの方法を解説します。
フルローンを組む
フルローンとは、物件価格の全額（または物件価格＋諸費用）のローンを組むことです。
通常、不動産投資ローンを組む際は物件価格×10％程度の頭金を準備します。
3000万円の不動産であれば、300万円の頭金を準備するイメージです。
不動産の購入時は、物件価格の他にも仲介手数料や登記費用、融資事務手数料など物件購入に伴う費用が発生します。
それらの費用は物件価格に比例して高くなるため、ある程度、まとまった資金を準備しなければなりません。
フルローンであれば初期費用を大幅に減額できます。
ただし、フルローンは誰でも・どこの金融機関からも受けられるローンではありません。
返済利息が増えるほど収益性も下がるため、資金計画を慎重に行うことが大切です。
ぼろ戸建て投資
最近では、築年数の古い一戸建てを購入する「ぼろ戸建て投資」が注目されています。
数万円から数百万円など低額で物件を購入できる可能性があり、高い利回りを期待できます。
ただし、物件選定が難しく、想定を上回るリフォーム費用によって高利回りを期待できない恐れがあるなど、リスクの高い手法と言えます。
ぼろ戸建て投資に興味のある方は、投資を始める前に以下の記事でリスクについてご確認ください。
ローンで失敗するのが怖い？初心者が知っておきたいレバレッジ効果
不動産投資初心者の中には「ローンで失敗するのが怖いから、自己資金で購入できる範囲の物件を購入したい」と考える方もいるのではないでしょうか。
不動産投資ローンを組むことは危険なことではなく、投資効率を高める手段の一つです。
投資初心者の方は、レバレッジ効果について知っておくとよいでしょう。
「レバレッジ効果」とは、小さな力で得られる大きな効果です（＝てこの原理）。
不動産投資では、少額の自己資金と融資を併用して、自己資金では購入できない収益性の高い物件を購入できます。
入居付けができる物件を購入すれば、家賃収入から返済可能です。自分の給料から返済する、消費のためのローンとは意味合いが異なります。
また、収益性の高い物件を購入すれば、その分、資産形成のスピードが上がります。
レバレッジ効果を得られることは、株式や投資信託といった金融資産にはない、不動産投資ならではの魅力です。
不動産投資の初心者が失敗するケース
不動産投資の初心者は、知識不足を理由に失敗するケースが少なくありません。
失敗を防ぐために、よくある失敗例について解説します。
余剰資金なしで始める
不動産投資は少額でも始められますが「余剰資金なしでも始められる」という意味ではありません。
余剰資金なしで始めると、失敗する可能性が高いので注意が必要です。
賃貸経営には複数のリスクがあります。
例えば、空室や入居者の退去で家賃収入を得られなくなるリスクや、突発的な修繕で現金が必要になるリスクです。
家賃収入を得られない時期や、収支が厳しい時期でもローンの返済を続けなければなりません。
余剰資金がないと、そういった緊急時に対応できなくなるため、手元に現金を残しておくことが重要です。
営業担当者の話を鵜呑みにする
悲しいことに、不動産営業の中には自分や自社の利益を優先して、お客様に適していない物件を提案する人がいます。
【よくあるケース】
・節税効果や生命保険効果などメリットのみを強調
・高い利回りをアピール
・契約を急がせる
需要のない割高な物件を購入し、資金繰りに困窮する初心者の方もいらっしゃいます。
営業担当者の話を鵜呑みにせず、提案内容の良し悪しを自分で判断することも重要です。
複数社へ相談すると各社の提案内容を比較できます。
複数の営業担当者と話をして、信頼できる相談先を探してみてください。
需要のない物件を購入する
建物は購入後にリフォームできますが、立地を変更することはできません。
地域によって賃貸需要の高さが異なるため、購入前に現地調査することが大切です。
注意が必要なのは、利回りが高い=賃貸需要が高いとは限らない点です。
不動産の利回りは、以下のように計算します。
利回り＝家賃収入÷物件価格
利回りの計算上、物件価格が割安なほど数値が高くなります。
ただし、相場よりも物件価格が割安ということは入居付けが難しい、大規模修繕を控えているなど物件に何か問題が隠れているかもしれません。
また、物件広告に記載されている利回りは、維持費や空室リスク、家賃下落リスクなどを考慮していないケースが一般的です。
実際の利回りは、広告よりも低くなる点にもご注意ください。
初心者が不動産投資を始めるまでのステップ
初心者が不動産投資を始めるまでの流れについて、準備編・手続き編に分けて解説します。
準備編
準備段階の流れは、以下4つのステップです。
STEP1：目的の確認
STEP2：基礎知識の習得・情報収集
STEP3：不動産会社へ相談
STEP4：物件選定・現地確認
まず、目的によって相性の良い物件が異なるため「なぜ不動産投資を始めるのか」について考えてみましょう。
不動産会社へ相談する前に、基礎知識を身に付けておくことも重要です。
不動産会社によって方針や提案内容が異なるため、複数社へ相談してください。
物件を検討する際は、資料だけでなく現地で建物の状況や周辺環境もチェックしましょう。
手続き編
手続き編の流れは、以下5つのステップです。
STEP5：媒介契約
STEP6：ローン事前審査
STEP7：条件交渉・売買契約・ローン本審査
STEP8：決済・引き渡し
STEP9：賃貸経営の開始
媒介契約とは、不動産会社へ仲介を依頼するために結ぶ契約です。
不動産取引では、売主と買主が交渉しながら契約条件を定めます。
実績豊富な営業担当者へ相談できると安心です。
管理業務を管理会社へ委託したい方は、購入手続きと併せて信頼できる管理会社を探しておきましょう。
不動産投資初心者は相談先に気をつけて！
不動産投資の初心者が失敗しないためには、相談先選びが重要と言えます。
物件選定や資金計画、購入手続きは営業担当者がサポートしてくれるためです。
失敗する方の多くは、相談先選びで失敗しています。知識・経験が豊富で誠実に対応してくれる担当者を探しましょう。
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