2023年08月26日
レオパレス問題の現在｜不動産投資狙い目？金融機関情報を独自入手！
先日、ついにYoutubeデビューした前田です。
2018年に世間を震撼させたレオパレス問題。その後、割安で売り出されているレオパレス物件が散見されます。
もしや投資対象としてありなのでは・・？と目論んでいらっしゃる方もいるのではないでしょうか。
大吉不動産が独自に調査したところ、融資NGな金融機関がほとんどの中、某銀行では融資OKとのことでした。
高利回りを狙える可能性のあるレオパレス物件は、ある意味狙い目かもしれません。
ここでは、レオパレス問題の概要や現在（2023年）の状況について、検討の注意点も解説しました。参考になれば幸いです。
目次
レオパレス問題とは？
レオパレス問題とは、単身者向けアパート「レオパレス21」の違法建築をめぐる問題です。
問題の発端は2018年4月。
2人のオーナーから「建築確認通知図書に記載されている小屋裏の界壁が施工されていない」との指摘がありました。
この指摘を受けてレオパレス社が調査したところ、多数の物件で界壁の未施工や不備が発覚。
その他、天井部施工不備や界壁の耐火構造仕様の不適合など、設計図書と実態が異なる物件が多数見つかりました。
いずれも当時の建築基準法に違反しており、施工不備によって耐火性や遮音性が低下するリスクがあります。
入居者の命に関わる重大な問題であったため、世間が騒然としました。
レオパレス問題の現在（2023年）。その後、どうなった？
最近ではニュースで取り上げられることがほとんどないため、その後どうなったのか気になる方もいるでしょう。
現在（2023年）の状況について解説します。
補修工事の進捗状況
問題発覚後、レオパレス社では補修工事を進めています。
ただし現状は道半ばで、2023年7月末の時点で今後改修が必要とされる戸数は約2.7万戸です。
22年7月末の時点では3.6万戸であったため、年間1万戸のペースで改修が進んでいます。
営業体制の抜本的改革で業績は徐々に回復
レオパレス社は、新たな経営陣のもとで事業再建を図っているところです。
レオパレス問題が発覚した2018年以降、同社の業績は大きく悪化しました。
19年3月期の純損失は686億円、翌年は802億円と巨額の赤字計上となりました。
しかし、経営改革が功を奏し、22年3月期に4期ぶりの黒字転換となり、23年3月期は純利益198億円。業績は徐々に回復しています。
入居率も回復の兆しあり
不動産投資家としては、レオパレス21の入居率が気になるところだと思います。
ピーク時（2018年3月期）に93％だった入居率が、問題発覚後に急落。
新型コロナウイルスの影響もあり、一時70％台まで落ち込みました。
しかし、21年12月に入居率の底を打ち、23年3月期は88％まで回復しています。
レオパレス21の入居率を支えているのは、全戸数の約60％を占める法人契約です。
レオパレス社では、経営陣によるトップ営業や営業体制の強化でさらなるシェア拡大を目指しているようです。
二分化するオーナーからの評価
レオパレス社に対するオーナーの評価は、二分化しています。
同社と二人三脚で問題解決に取り組む人々と、訴訟で解決しようと活動する人々。
現状を顧みると、全てのオーナーからの信頼回復にはまだまだ時間がかかりそうです。
レオパレス物件はある意味狙い目？｜検討時の注意点
レオパレス問題から数年経った2023年。
騒動の影響で物件価格は割安、高利回りを期待できることから「レオパレス物件は狙い目」という見方もできます。
とはいえ、さまざまなリスクがあるのも事実です。
レオパレス物件を検討している方に向けて、検討時の注意点を解説します。
割安な理由を要チェック
賃貸アパートは入居者の命を守る大切な住まいです。
特に、レオパレス物件は耐火性に難がある物件として問題になったため、購入前に建築上の安全性をチェックしましょう。
「安いから」という理由だけで購入するのは危険です。
まずは、レオパレス問題の中身を理解し、問題の対象物件かどうかを確認してみてください。
施工面で問題がなくても、レオパレス物件であること自体が入居付けに悪影響を及ぼしているかもしれません。
地域によっては類似物件が近隣に乱立しており、競争率が激しい恐れがある点にも注意が必要です。
「なぜ割安なのか」を慎重に確認しましょう。
保証の引き継ぎ有無を把握
補修工事は、2万戸以上のレオパレス物件で完了していません。
問題の対象物件である場合、購入後（売主の転売後）も保証対象となるかどうかを確認しておきましょう。
また、レオパレス21は、サブリース契約による30年間の家賃保証をメインとするビジネスモデルです。
サブリース契約の引き継ぎ有無によって利回りや投資戦略が異なるため、こちらの契約に関しても確認してみてください。
出口戦略を必ず意識
割安で購入できたとしても、売却に失敗すればトータルで損をします。
レオパレス物件のネガティブなイメージが今後も払拭されない場合、売却時に苦労するかもしれません。
立地や周辺環境を確認するなど、出口戦略も意識しておきましょう。
ほとんどの金融機関は融資NG
アパートへの融資は全体的に厳格化しています。その中でも、レオパレス物件は融資NGとしている金融機関がほとんどです。
アパートの購入資金は数千万円から数億円規模になるため、融資を受けられなければ購入を諦めざるを得ません。
融資市況については個人での情報収集に限界があります。常に最新情報を把握している不動産会社へ相談してみてください。
レオパレス物件でも融資OKな金融機関の情報あり！
大吉不動産では多数の金融機関と提携しており、最新情報の収集に力を入れています。
当社が独自に調査したところ、某銀行のみ「レオパレス物件の融資OK」との情報を入手しました。
某銀行は、過去にフルローンで融資が下りたケースもあります。
問題の影響で購入を検討する投資家が減少し、高利回りで運用できるチャンスがあるレオパレス物件。
融資付けが厳格化する中で、ある意味狙い目かもしれません。
某銀行について気になる方は、大吉不動産へお問い合わせください😆
また、レオパレス物件を検討する場合、物件の良しあしを見極める力が重要です。
大吉不動産には、不動産投資を実践するスタッフが複数在籍しています。
投資家目線での提案やリフォームを得意としているため、実践的なアドバイスもお任せください。
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