大吉の山本です！

最近築40年以上の「ぼろ戸建て」投資が流行っているようです。

タダ同然で購入した「人がとても住めるような状態でない」ぼろ戸建てを、

DIYでリフォーム、スーパー高利回り物件に変えた成功例を、SNS等で見かけるようになりました。

ぼろ戸建て投資には、以下のようなメリットがあります。

○ 少額から始められる（安いものでは数万円～数百万円程度）

○ 高利回りを狙える物件が見つかりやすい

○ ファミリー世帯からの賃貸需要が高く、いったん入居すると長い

○ 融資が難しい人でも始められる　

大きな魅力は、「少額資金・高利回り」ですね。

「失敗しても少額なら痛手も少ないし、やってみようかな」という初心者の方もいらっしゃるのではないでしょうか。

僕はぶっちゃけ、融資が利用できる人であれば、わざわざぼろ戸建てでやるメリットは低いと思っていて、

かつ初心者が軽い気持ちで取り組むにはリスクがあるのであまりおすすめしません。

とはいえ、ぼろ戸建てはかなり高リスクの分、うまくいけばかなりの高利回りで運用できる夢のある投資であることも事実です。

この記事ではぼろ戸建て投資についてリスクの理由、物件選びの基準、注意点を解説していこうと思います。

※ここでは「ぼろ戸建て」の定義を築40年以上、建物に損壊・瑕疵がみられる物件としています。

ボロ戸建て投資リスク

ここではぼろ戸建てのリスクを解説します。

「そりゃ高利回りでないと割にあわないよね・・」と、ぼろ戸建ての高い利回りに納得できると思います。

リフォーム代が高額になることによる利回りの低下の可能性

「人が住めるような状態でない」ぼろ戸建てだからこそ安いわけです。

いざリフォーム開始後、修繕箇所が次々とみつかり、追加費用が発生した結果、当初の見積った金額をはるかに超えるケースも往々にしてあります。

かといってリフォーム代を過度にケチってしまうと、入居したあとにクレームにつながる恐れがあります。

生活に支障がでるレベルのトラブルが発生した場合、修繕だけでなく、その間の入居者のホテル滞在費用、さらには迷惑料など払う必要がでてくるかもしれません。

このようなことになれば、やっとのことで安く購入した物件も、利回りは低下、何のためにぼろ戸建に投資したのかわからなくなります。

こういったリスクを考えると20％、30％の利回りは至極妥当であるものだとわかります。下回るとわりにあいません。

火災保険で損害の支払い対象にならない場合も

普段お客様には、不動産投資の災害リスクに対応するために、火災保険の加入は必須とお伝えしています。

しかしぼろ戸建ての場合、保険会社によっては保険に加入できなかったり、入れたとしても保険料が高額な場合があります。

保険会社の立場からすれば、高いリスクを背負うので当然ですよね。

地震はもちろん、最近では台風による風水被害が多いので、万一の場合、実費で負担しないといけない可能性も加味しておきましょう。

「取り組みやすい＆高利回り」で新規参入者増！リスクが高いわりに安くない？

 

注目されている投資なので、新規参入者が増えています。

そのため、比較的入居付けが難しくないエリアにある物件は、数年前と比べて安く買うことができなくなっています。

安く売りだされている場合、理由はそれなりにありますが、基本的には田舎で賃貸需要が少ないエリアにあるケースが多いです。

需要が少ないところで、すこしリフォームしたからと言って簡単に賃貸が付くかというと大間違いです。

今やジモティー等でも空室の戸建てが目立ってきておりますので注意が必要です。

融資がつきにくい

銀行の融資がつきにくいことも大きなデメリットです。

ぼろ戸建ては建物の価値がほぼないので担保としての価値がないというのもありますし、金額も低いことから金融機関が積極的ではありません。

売却がしづらい&解体費用もかかる

ぼろ戸建てでうまく購入費用を回収できたとしても、建物はどんどん古くなっていきます。

もし最終的にその物件を購入してくれる人でてこない、入居者もいない場合維持費がでていくだけです。

土地を売ればいいやといっても、解体費用がかかるし、最悪な場合、再建築不可の物件で売りたくても売れない状況になる可能性もあります・・。

不動産投資初心者がぼろ戸建て投資で注意すること

そうはいっても、うまくいけば大成功を収める可能性がある「ぼろ戸建て」投資。

自己資金がない、融資が厳しいなどの理由で、リスクをとってでも不動産投資を始めたい方も中にはいらっしゃるかもしれません。

2章では失敗しないために、始める前に注意しておいたほうがいいことをまとめました。

最低限のリフォーム知識はつける

ぼろ戸建て投資ではリフォームありきなので、最低限のリフォームの知識をつけないと失敗につながります。

どの部分にどれだけのリフォームがかかるのか、内見である程度予測がつくレベルにないといけません。

特に外壁や屋根を塗装、張替などする場合は費用が大きく、それだけで100～200万かかることも（別途足場代10～20万円程度）。

おおよその目安は以下の通りです。

参考までに、戸建てではないですが、最近20年ほど住まわれて退去されたボロボロのお部屋（2DK）を全面フルリフォームに120万ほどかかりました。部屋だけでです。

もし築30～40年ほど経った建物でその間なにも修繕がほどこされていなければリフォーム代もかさみます。

ちなみに戸建てを全改装の坪単価は、平均15～60万円位だそうです。

結構かかります。

SNS等で発信する成功大家さんは、自分でできるところはやるなど、「かなり」うまくやっていると思います。

見積りより、1.5～2倍かかった！なんてこともあるようなのでおおよその費用は最低限把握し、購入費用に加味しといたほうが無難です。 

利回りは最低でも15％以上確保

ぼろ戸建て投資は建て替え必要なものをリフォームするので、ハイリスクなので早めに回収するために高い利回りが必要です。

最低でも利回りは15％は確保したいです。

たとえば15％で一切空室にならなければ6、7年で回収できますが、空室やリフォームが発生すればそれ以上になります。

物件もどんどん古くなっていきますしね・・。

なので15％下回れば投資としてのうまみは少ないので気を付けましょう。

「再建築不可」の物件はリスク大

家賃収入がとれそうかだけでなく売却もみこめるかどうかもみましょう。

「再建築不可」の物件であればさらにリスクは高くなります（その分購入価格は安いですが・・）

リフォームはプロにやってもらう前提【ぼろ戸建てなめたら危険】

素人にちょっと毛が生えた程度で、ぼろ戸建てをDIYするなんて考えは正直厳しいと思います。

DIYに時間がかかり、手に負えずに結局プロに頼んだというケースよく聞きます。

築浅のアパートの一室を壁紙張り替えるレベルならまだしも、ぼろ物件ほどプロに任せるべきです。

知り合いにリフォーム屋さんがいるなら、内見時に一緒にみてもらうのもおすすめです。

再建築ができない物件なのに、建物の基礎が半分腐っていてどうすることもできない・・なんてこともあります。

プロに任せる前提でリフォーム費用を考慮したうえで、「最低でも」15％の利回りを確保できるような物件を探すことが重要です。

賃貸需要があるかどうか

そもそもぼろになるまで放置されているぼろ戸建ては、需要が少ないエリアに多くなりがちです。

戸建ては、ファミリーに人気でかつ供給が少ないことはメリットですが、エリアによってはアパートやマンションより入居が決まりにくい場合があります。

一般的に、多くの戸建ては最寄り駅の距離が、マンションやアパートに比べて遠いところに建てられています。

そのため立地の悪さをカバーするメリットがなければ厳しいので以下のような条件など需要にそった物件をえらびましょう。

○ 駐車スペースは最低1台分（エリアによっては2台）確保

○ 間取りが2LDK以上

○ 近くにバス停がある

また、大学キャンパスが近いエリアは戸建てよりワンルームアパートやマンションのほうが需要が高い場合もあります。

あくまで戸建ての需要がある立地で探すことが大事です。

悪徳ぼろ戸建てDIYセミナーに注意

最近、ぼろ戸建てブームに便乗した、超ぼろ戸建をDIYで収益をあげる、そういった不動産投資セミナーや塾もあるようです。

コンサル料を払ったのに、素人にはとてもじゃないけど手に負えない物件を買わされてその後はしらんぷりという業者もいるようです。

無料・有料問わずです。

前章でも述べましたが、そもそもぼろ戸建てを素人がDIYでまかなうなんて不可能です。

気を付けましょう！

ぼろ戸建て投資で大成功している大家さんの特徴

SNSでよく見かけるような築古の戸建てで、大成功している大家さんは、実際には、物件の仕入れやリフォーム、賃貸募集、かならず何か強みを持っている人たちです。

たとえば、

○ リフォームがあまりかからない、かつ物件を安く買えるようなコネクションがある人

○ プロ顔負けのDIYができる人

○ 不動産投資の経験が豊富でおおよそのリフォーム費用が頭ですぐに計算できる

あとめちゃくちゃ不動産が好きです。

寝袋で何日も部屋に泊まって自分でリフォームする人もいます。

買えても手間で修繕がかかったり、めんどくさがりな人や忙しくて時間のないサラリーマンは少しハードルが高いかもしれません・・。 

ぼろ戸建て投資をオススメする人

家賃収入を期待する不動産投資では、賃料収入を増やしていきたいという方がほとんどのはずです。

その割に人一部屋単位の収入は決して高いとは言えませんので、労力の割には少ないと満足できない方も多いでしょう。

そのためぼろ戸建て投資は下記のような方が実践することをオススメします。

○ アパートの融資が組めない人

○ アパート融資を極限まで借りて次にすすめない人

○ リフォームをDIY等で極端に安くできる人

という方にはオススメです。

 

まとめ

ぼろ戸建ては極端に安く買うかリフォームをおさえるかで高利回りを実現してくれるものです。

しかし、家賃収入としてみると手間がかかる割にはたくさん入ってくるわけではありません。

また、使える融資も少ないため、家賃収入を増やしていこうとすると、とても時間がかかってしまいます。

それでもうまくいけば、利回りが30～60％などで元手を数年で回収できる夢のある投資でもあります。

検討されている方は、利回り10％を下回るようなものになるとうまみとしてなくなるので注意が必要です。

ぼろ戸建て希望で、ここ何年かまったく買えていないお客さんもいますので、その場合資産を増やす意味では効率はアパートのほうが有利になることもあります。

戸建て投資はとくに競争が激化しているので、個人でも情報を持っている人が有利です。

パイプをつなげるためにも、お近くの不動産屋さんに一度相談してみてはいかがでしょうか。