販売図面を見て不動産投資家が一番に目にするのが、「利回り」です。

これから不動産投資を始める初心者の方に利回りの計算方法を詳しく解説します。

利回りを計算するにあたり知っておかないといけないのは以下の3つです。

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利回りを計算するにあたり確認する箇所

上記画像内の赤枠にあるところを確認してください。（区分マンションの想定）

確認するポイントとしては、

・販売価格

・賃料収入（一棟アパートの場合は、満室想定収入）

・管理費（区分マンション）

・修繕積立金（区分マンション）

がチェックポイントとなります。

 

表面利回りの計算方法

表面利回りの計算方法は、満室年間収入÷販売価格×100　になります。

1の図でご紹介した参考図面ですと、「年間収入」がないので、

月間収入（42,000円）×12ヶ月=504,000円と計算します。

満室年間収入（504,000円）÷販売価格（7,200,000円）×100＝7.00％ということになります。

一棟アパートや一棟マンションですと、全室の満室賃料で計算します。

ずっと満室ということはありませんが、利回りはあくまで一つの指標ですので計算方法は上記となります。

実質利回りの計算方法

実質利回りは、実は色々な計算手法があり、これという決まっているものはありません。

というのも、固定資産税等のランニングコストも引いたものが実質利回りだ！という意見もありますが、今回は一般的にワンルームマンション投資を検討した際に用いる区分マンション用の【実質利回り】についてみてみたいと思います。

 

上記の2で表面利回りを計算しましたが、賃料から管理費と修繕積立金を引いたものである実質収入を販売価格で割ったものが実質利回りとなります。

では、上記の参考物件で計算してみましょう。

月額賃料（42,000円）ー管理費（8,000円）ー修繕積立金（5,000円）＝29,000円

29,000円×12ヶ月分=348,000円

348,000円÷7,200,000円＝4.83％ということになります。

 

ポイントとまとめ

不動産投資にあたり、どのような物件でも利回りはあくまで参考の指標です。

利回りは価格と賃料とのバランスですので、一般的にはリスクが低くなれば利回りも下がります。

リスクが高い立地ほど利回りも上がります。

ではリスクを低くするために都心好立地に絞れば良いというのでもありません。

逆にキャッシュフローが少なくなるのがリスクとなります。

また注意点として、利回りを高く見せる為に、空室部分の賃料を高く設定している場合もありますので募集賃料が適正かも確認しましょう。

大吉不動産では、今の資産額や目標、リスクに対してお話しをし、どの程度の物件に投資をすれば良いかをご提案しておりますのでぜひお気軽にご相談ください。

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