2023年04月29日
不動産投資が儲かる仕組みを比較で解説！儲からないと言われるのはなぜ？
「不動産投資は儲かる」
「不動産投資は儲からないからやめとけ」
世間ではどちらの意見もあって、結局どっちやねんと思われてる方も多いと思います。
ここでの結論は「不動産投資は儲かるが、事前の勉強、物件選定やリスク対策を怠れば失敗する」です。
ということで、不動産投資が儲かる仕組みと儲からない（失敗する）と言われる理由について解説します。
不動産投資が儲かる3つの理由
不動産投資の主な収入は、「家賃収入」と「売却益」です。
家賃収入は、物件を持っている間に得られる利益で、金融の世界では「インカムゲイン」と呼ばれています。
売却益は安く買って高く売ることで得られる利益で、いわゆる「キャピタルゲイン」です。
不動産投資では以下3つのステップで利益を得ます。
STEP1：収益物件を購入する
STEP2：入居者から家賃収入を得る
STEP3：高く売れた場合、売却益を得られる
上記は不動産投資で儲ける仕組みの基本ですが、さらに、儲けが出やすくなる3つのポイントがあります。
不動産投資が儲かる仕組み① レバレッジ効果を得られる
不動産投資は「レバレッジ効果」を利用できるため、少ない自己資金でも大きな利益を狙いやすい手法です。
レバレッジ効果とは、ローンを借り入れて、少ない自己資金で大きな投資効果を得ることです。
例えば、手元に1000万円ある場合、予算1000万円で物件を購入するのではなく、1000万円＋融資額で物件を購入します。
一般的に、高額な物件ほど投資規模が大きく、収入も高くなります。
不動産投資では融資を利用できるため、少ない自己資金でより大きな儲けを狙える仕組みです。
不動産投資が儲かる仕組み② 収入が安定している
家賃収入は、入居者がいる限り毎月支払われます。資金計画を立てやすく、お金が貯まりやすくなる仕組みです。
不動産投資と同じように、株式投資にも「配当金」というインカムゲインがあります。
しかし、株式の配当金は、会社の業績や方針によって0円になる可能性があります。
家賃収入は、よほどのことがない限り大きく変動することがありません。
不動産投資が儲かる仕組み③ 節税効果がある
不動産投資を上手に活用すると、節税効果を期待できます。
多く用いられる方法は、建物の減価償却費で赤字を作り、損益通算によって本業にかかる所得税・住民税の負担を抑える方法です。
減価償却費で赤字を作る方法では、実際に支出が発生する訳ではありません。以下の記事で詳細を解説していますので、興味がある方はご覧ください。
不動産投資が儲からないと言われる理由
「不動産投資が儲かる」と言われる一方、「不動産投資は儲からないからやめとけ」と言われることもあります。
ここでは、そのように言われる理由を解説します。
儲からないと言われる理由① 儲かる投資ではない
不動産投資は、株式や債券といった金融資産とは異なり、事業性の強い投資です。
「何もしなくても家賃収入を得られる」と考えていると、失敗する可能性が高いでしょう。
入居してくれればOKではなく、長く住んでくれるためには、住みやすい環境を整える必要があります。
また、退去後には次の入居者のためのリフォームや、建物の老朽化を防ぐための定期的な修繕も行います。
「不動産投資は不労所得」と言われますが、安定して収入を得るためには一定の労力が必要です。
ただし、入居者や物件の管理業務は管理会社へ委託しておけば労力をかけずにすみます。
管理会社によってスキルが異なるため、管理を委託する場合は委託先の実績や評判を確認しましょう。
儲からないと言われる理由② 儲かるまでに時間がかかる
不動産は、株式や債券と比べて初期費用が高額です。
なのでその分短期で稼げるのではと思っている人は、「思っていたほど儲からない」と感じてしまうと思います。
キャピタルゲイン（安く買って高く売る）で大きな利益を狙うことも不可能ではありません。
しかしその場合、不動産業者も競合に入ってきます。
現金買いやローン特約なしで買付をいれてくる業者と、勝負して勝てるかどうかです。
一般のサラリーマンの方の場合だと現実的でなく、インカムゲイン（家賃収入）で長期的に回収する方法が主流です。
ほかにはリノベーションで価値を高める、物価の上昇を見込んで地域を選定するといった方法で高く売却できるケースもあります。
しかし、これらの手法で利益を得ることは簡単なことではありません。
儲からないと言われる理由③リスクが複数ある
不動産投資には、複数のリスクがあります。事前に対策しておかないと「儲からない」という結果に終わってしまいます。
一般的なリスクを一覧にまとめたので、ぜひ参考にしてください。
ただし、不動産投資のリスクは、事前に対策することで抑えられます。以下の記事ではリスクと対策について詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。
物件の選定が難しい
不動産投資では、どんな物件でも儲かる訳ではなく「儲かる物件」を購入する必要があります。
儲かる物件とは、入居者が集まりやすく、長く入居してくれる物件です。
そのような物件の選定には、土地勘や需要を見極める力が必要です。
不動産会社に勧められた物件をしっかりと調査せずに購入し、十分な利益を得られないケースがあります。
ローン金利が利回りに影響する
不動産は、ローンを組んで購入する方がほとんどです。
同じ物件でも、「最終的にいくら儲かるか」はローンの条件によっても異なります。
ローン金利が高いと利息の負担が重くなり、手元に残るお金が少なくなります。
資金計画で失敗しないために、物件の利回りとローン金利とのバランス（イールドギャップ）を意識することも大切です。
不動産投資で儲かるのはどっち？2つの比較で仕組みを解説
不動産投資に興味がある方は、どのような条件が自分に有利・不利なのかを知っておくと物件選定や資金計画に役立ちます。
ここでは、利回りと返済期間の観点から条件を比較します。
表面利回り5%と実質利回り5%
表面利回りと実質利回りのパーセンテージが同じ場合、儲かるのは「実質利回り5％」です。
利回りは「その物件がどれくらい儲かるのか」を表す指標ですが、両者では意味合いが異なります。
表面利回り＝家賃収入÷物件価格×100（経費を考慮しない利回り）
実質利回り＝（家賃収入－経費）÷物件価格×100（経費を含めた利回り）
収益物件の広告には、一般的に「表面利回り」が記載されています。しかし、表面利回りの計算では経費を考慮していません。
表面利回りを基準に資金計画を立てると、実際の収支との間にギャップが生じて資金繰りが厳しくなる恐れがあります。
物件を購入する際は、「実質利回り」を基準に検討しましょう。
返済期間30年と10年
借入金や金利など他の条件が同じであれば、毎月の手元に残るお金が多いのは「返済期間30年」です。例えば、以下の条件でローンを組んだとします。
【条件】
借入金：5000万円
金利：3%（元利均等返済）
返済期間30年では年間の返済額253万円、返済期間10年では年間の返済額579.4万円となり、返済期間30年の方が300万円以上も負担が軽くなります。
毎月、手元に残るお金を増やしたい場合、返済期間が長い方が有利です。
ただし、返済期間が長くなるほど、利息の負担が増える点に注意が必要です。
最終的な返済総額を比較すると、返済期間30年の方が約1800万円も増えてしまいます。
ローンを長期で組む場合、自己資金に余裕があるタイミングで繰り上げ返済するなど、利息の負担を軽くする工夫が必要です。
「不動産投資は儲かる」という営業トークに注意
不動産投資には多くのメリットがありますが、楽に儲かる投資ではありません。
物件を購入して終わりではなく、収入や物件の資産価値を維持するために一定の労力を伴います。
失敗しないためには「儲かる」「節税できる」といった営業トークを鵜呑みにせず、正しい知識をしっかりと身に付けることが大切です。
不動産投資でお悩みの方は、お気軽に大吉不動産へご相談ください。
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