2023年05月29日
運用事例掲載中！40代の不動産投資が20代30代よりも有利な理由
一般的に不動産投資は早く始めた方が有利といわれています。
なので「40代ではもう遅いかも…」とお悩みの方もいるのではないでしょうか。
40代から不動産投資を始めても遅くはありません。
むしろ場合によっては20代や30代よりも有利な条件で始められます。
ここでは、40代で不動産投資を始めたい方に向けて、メリットや注意点を解説したいと思います。
また、実際に40代のお客様の運用事例も掲載しておりますので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
不動産投資は40代からでも遅くない！むしろ複数のメリットあり
不動産投資を40代から始めても遅くはありません。
むしろ、20代や30代よりも有利な点があります。
「興味はあるけど、自分の年齢では遅いのでは？」とお悩みの方に向けて、40代が不動産投資を始めるメリットについて解説します。
融資審査で評価されやすい
不動産投資を始める際、融資を受けて物件を購入する方がほとんどです。
40代は、20代や30代よりも勤続年数が長く、自己資金に余裕がある方が多く、融資審査で評価されやすいといえます。
収益物件の場合、融資審査の対象は担保となる不動産の資産価値と個人の属性です。
不動産投資ローンの返済原資は家賃収入ですが、空室時は本業の収入や預貯金から補填することがあります。
そのため、不動産の資産価値だけでなく個人の収入なども審査で考慮されます。
融資をする金融機関からすると、収入が安定していること、自己資金に余裕があることは安心材料です。
場合によっては、低金利などの有利な条件で融資を受けられる可能性もあるでしょう。
返済負担が軽くなれば、投資効率が上がります。
どこよりも詳しく融資状況についてまとめています↓
管理委託で「自分の時間」を確保できる
不動産投資を始めたら「忙しくなるかも…」と不安な方もいるのではないでしょうか。
不動産投資は金融資産への投資よりも手間がかかりますが、入居者や建物の管理業務は委託できます。
40代といえば、家族との時間を大切にしたい方や本業で忙しい方が多いでしょう。
不動産投資は、自由な時間を確保しつつ、資産形成したい方にとって有効的な選択肢の一つです。
自己資金を手元に残せる
40代は、子どもの成長に合わせて食費や教育費など家計の支出も増えてくる年代です。
支出の多い時期は、できる限り手元にお金を残しておきたいですよね。
株式や債券といった金融資産とは異なり、不動産投資では融資を受けられます。
自己資金を手元に残しつつ、投資を始められる点は不動産投資の大きなメリットです。
融資を利用することで、投資効率UPも期待できます（レバレッジ効果）。
団信への加入で家族にとっても安心
家計を支える自分に万が一のことがあったら、家族の生活が危機的状況に陥るリスクがあります。
配偶者や子どもがいる方は、家族のことも考えておきたいですよね。
不動産投資ローンによっては、団体信用生命保険に加入することができます。
団体信用生命保険とは、契約者の死亡時にローン残高が0円になる保険。
もしものときに、残された家族にとって家賃収入は大きな安心になります。
一般的な団信は死亡保険としての役割を担いますが、最近では三大疾病保険や介護保険などさまざまなタイプがでてきました。
収支計画を立てやすい
不動産投資は、収支計画が立てやすい投資といえます。その理由は以下2つです。
・家賃収入を安定して得られる
・老朽化による減収を予め考慮できる
「不動産投資はハイリスクな手法」と考える方もいますが、これは誤解です。
不動産投資といっても、投資手法によってリスクの性質が異なります。
・キャピタルゲイン（売却益）を狙う手法
・インカムゲイン（家賃収入）を狙う手法
不動産における資産価値の上昇は予測が難しく、売却益のみを狙う手法はハイリスクといえます。
しかし、不動産投資では、家賃収入を長期でコツコツ回収する手法が主流です。
賃貸需要のある物件を購入すれば、長く安定して収入を得られます。
また、賃料が急激に大きく変動することは、ほとんどありません。
賃料は、購入時が最も高く、建物の経年劣化に伴って下がる傾向にあります。
どんな建物でも必ず老朽化するため、老朽化による減収に備えて予め対策を取ることが可能です。
節税効果もある
40代になると収入が高くなり、税金の負担が重くなる方が増えます。
不動産投資は、高収入の方の税金対策としても効果的です。
税金対策について気になる方は、以下の記事をご覧ください。
40代で不動産投資を始める場合の注意点
40代で不動産投資を始める場合、借入期間や団信の加入要件などに注意が必要です。
また、住宅ローンを組んでいる方、将来的に住宅ローンを組みたい方は融資の仕組みを確認しておきましょう。
長期での融資は難しい可能性がある
年齢が高くなるほど、長期での融資が難しくなる傾向にあります。
返済期間が短いと毎月の返済額が高くなり、手取りが減ります。
例えば、5000万円を10年で返すのと、30年で返すのとでは1ヶ月の返済負担が異なるでしょう。
返済期間が10年の場合、毎月のローン返済額が高くなり、手元に残るお金が少なくなります。
毎月の手取りを増やしたい場合は、融資期間が長い方が有利です。
融資条件は多くの項目から総合的に判断されますが、その中でも以下2つがポイントです。
・物件の耐用年数（物件が収益を生み出す期間）
・完済時の年齢
ローンの返済原資は物件から生まれる家賃収入のため、金融機関は物件の耐用年数を考慮します。
不動産投資ローンの返済期間は最長35年です。
築年数の浅い物件ほど評価が高く、融資期間も長くなる傾向にあります。
ただし、物件の耐用年数だけでなく、完済時の年齢もポイントです。
物件の耐用年数が長くても、完済時の年齢が高齢だと現実的に返済が難しくなりますよね。
一般的には、完済時の年齢を80歳未満に設定しているケースが多いです。
とはいえ、融資条件は金融機関の方針や個人の属性によって異なるため、具体的な融資条件については不動産会社や金融機関へ相談してみてください。
団信には加入要件あり
団信は生命保険の一種であるため、誰でも無条件で加入できる訳ではありません。
過去に大きな病気をした方、持病がある方は加入できない可能性が高いでしょう。
ただし、通常の団信に加入できない方のために、加入要件が緩和されたワイド団信があります。
取り扱っている団信の種類は金融機関によって異なるため、それぞれを比較してみてください。
住宅の購入予定や住宅ローンとの併用に注意
住宅ローンや不動産投資ローンには、限度額があります。
借り入れの上限を与信枠といい、与信枠を超えると希望の融資を受けられない可能性が高くなります。
すでに住宅ローンを組んでいる方は、与信枠を早めに確認しておくとよいでしょう。
将来的に住宅の購入を検討している場合、どちらを優先させるかを家族と話し合っておきましょう。
優先順位に迷っている場合は、不動産投資ローンを先に組むことをおすすめします（ただし、ケースバイケースです）。
不動産投資が黒字であれば、不動産投資ローンが負債とみなされない可能性があるためです。
ただし、住宅ローンの借入額が少なくなる可能性もあるため、慎重な判断が求められます。
40代から不動産投資をはじめた方の事例
大吉不動産でも40代で始められたお客様は多くいらっしゃいます。
その中で3つの事例をピックアップしました。
40代はとくに最初の物件選定がキモになってきます。
お客様の声も掲載しておりますのでイメージがつきやすいと思います。
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40代からの不動産投資を家族に反対されたら
40代で不動産投資を始める場合、家族（主に配偶者）から反対されることもあるでしょう。
後のトラブルを避けるために、理解を得た上で始めることをおすすめします。
【家族の理解を得るためのポイント】
・シミュレーションで論理的に説明する
・リスクと対策をていねいに伝える
・将来の方針をしっかりと話し合う（マイホーム購入の有無、子どもの教育方針など）
少額で始められる投資信託などとは異なり、不動産投資にはある程度まとまった初期費用が必要です。
「多額の借金をするハイリスクな手法」というイメージを抱く方は少なくありません。
そういう方にも理解してもらえるように、数字で根拠を示したり、リスクや対策についてていねいに話したりすることが大切です。
家族に説明するために自分で勉強することで、大きな失敗も回避できます。
多額の融資を受けることは、将来のライフイベントに大きく影響します。
家計を共にする家族であれば、家族で共通の認識を持つことも大切です。
大吉不動産では、お客さまの将来を考慮した上でご提案しています。
不動産投資に関する不安がある方は、お気軽にご相談ください。
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