2023年07月01日
不動産投資で借金地獄？破産？アパートローンの正しい理解が成功の鍵
「不動産投資が原因で借金地獄に…」
ニュースやネット記事でこんな体験談を耳にすると、怖くなりますよね。
しかし、不動産投資のためにローンを組むこと自体は、悪いことではありません。
むしろ複数のメリットがあります。
ここでは「不動産投資が気になるけど、借金が怖い」と感じる方に向けて、不動産投資ローンに関する正しい知識を解説しましょう。
目次
不動産投資の借金は「悪」ではない
不動産投資を始める方の多くは、ローンを組んで物件を購入します。
平均的な年収の方だけでなく、高年収かつ資産を多く保有している方でも同様です。
「不動産投資の借金は危険」と感じる方は、消費のための借金と不動産投資のための借金を混同しているのかもしれません。
不動産投資ローンを組んで購入した物件は、家賃収入という収益を生み出す資産です。
ローンを返済する度に、元金返済分が資産に変わります。ローン完済後は、完済前よりも多くの現金が手元に残るでしょう。
一方、ギャンブルや高級ブランドなど、消費のための借金は資産を生み出しません。
不動産投資の借金と消費の借金は、本質が異なるということを認識しておきましょう。
不動産投資で借金地獄に陥る人は「ごく一部」
「不動産投資で破産するのが怖い」と感じる方もいるかもしれません。
しかし、投資が原因で破産する方の割合は、かなり少数派です。
自己破産してしまう方の多くは
・低所得
・病気
・借金のための借金
・失業
などが原因です。
不動産投資は、ハイリスクなギャンブルではありません。
正しい知識を身につければ、借金まみれになる可能性が限りなく低いといえます。
なぜ、借金してまで不動産投資をするの？
多くの不動産投資家が借金をして物件を購入する理由は、複数のメリットがあるためです。
・レバレッジ効果を期待できる
・自己資金を手元に残せる
・団体信用生命保険（団信）に加入できる
レバレッジ効果とは、少額の自己資金とローンを併用して投資効率を高めることです。
ローンを活用すれば、自己資金のみで購入するよりも収益性の高い物件に投資できます。
不動産投資には、突発的な修繕や入居者の家賃滞納など、多くのリスクが潜んでいます。
手元に自己資金を残しておくと、緊急時に対応可能です。
また、団信に加入できれば契約者が亡くなった際に残債が0円になるため、残された家族が返済に追われることもありません。
不動産投資で借金地獄に陥る原因と対策
不動産投資の借金は悪ではないものの、道を踏み外すと借金地獄に陥るリスクがあることも事実です。
そもそも「なぜ借金地獄に陥るのか」原因を把握しておきましょう。
ローン破綻する方の根本的な原因は「知識不足」です。
知識不足によって、以下の失敗をしてしまいます。
・悪徳な不動産会社に勧められて、賃貸需要のない物件を購入する
・無理な資金計画を立てて、返済が苦しくなる
・利回りの計算や相場の把握を怠り、物件に潜む大きなリスクに気がつかない
・物件を高値で購入してしまい、売りたくても売れない
・賃貸経営の知識がないため金融機関に門前払いされてしまい、融資の借り換えもできない
など
不動産投資を始める際は、必ず知識を身につけましょう。
知識がない状態で不動産会社へ相談すると、担当者の営業トークに問題があるかどうかを見極められません。
自分で勉強した後に、不動産会社へ相談することが大切です。
1社ではなく、複数社へ相談してください。
【注意】安定収入の公務員、高年収の会社員はカモになる？
安定収入の公務員や高年収の会社員は「融資審査に通りやすい」傾向です。
不動産会社の売り上げとなる仲介手数料は、契約が成立したタイミングで発生する成功報酬になります。
つまり、契約成立に至らない限り、どれだけ努力しても売り上げが立ちません。
本人が契約を望んでいても、購入資金を準備できなければ営業担当者の努力が無駄になってしまいます。
そのため、融資審査に通りやすい方ほどカモになりやすいのです。
融資審査において、金融機関が確認することは以下3点です。
・物件の収益性に問題がないか
・物件の担保価値は融資額に対して適切か
・家賃収入を得られない場合に、どのように返済を続けるのか
不動産投資の返済原資は家賃収入のため、物件に賃貸需要があるかどうかは重要になります。
とはいえ、家賃収入を得られなくなったときに備えて、本人の属性（年収、勤続年数など）を確認します。
公務員や高年収の方は属性の評価が高く、融資審査に通りやすくなる仕組みです。
希望の融資額で審査に通ることは、良いことでもあります。とはいえ、このような実態があることも知っておきましょう。
不動産投資ローンを組んだら、住宅ローンが不利になる？
不動産投資とマイホームの両方を検討している場合、ローンを借りる順番が重要です。
不動産投資ローンを先に組んで不利になるかどうかは、賃貸経営の状況によって異なります。
成功していれば「プラス評価」の可能性あり
冒頭でお伝えした通り、不動産投資の借金は消費ではなく投資のために行うものです。
賃貸経営が軌道に乗っていて、毎月キャッシュフローが出ていれば、その分、収入として合算される傾向にあります。
一方、赤字が続いていれば、赤字の分だけ年収がマイナス評価される可能性がある点に注意が必要です。
不動産投資ローンでは、総借入額で審査します。
住宅ローンを先に組むと負債と見なされて、不動産投資ローンを組みにくくなるかもしれません。
これから資産を拡大したい場合は、物件を買い足す必要があるため不動産投資ローンを先に組むケースが多いです。
ご自身のライフプランをしっかりと検討しておき、営業担当者にも伝えておきましょう。
借金地獄を回避するには「相談先選び」が重要！
不動産投資を始める際、資金計画から物件の購入手続きまで不動産会社の力に大きく依存します。
相談先を間違えると…
・自分の目的に合っていない物件を購入する
・資金計画が適切でないため、ローン破綻する可能性が高い
・投資家の利益ではなく、不動産会社の利益重視の条件で契約する
など、気がづかないうちに借金地獄への道を歩んでしまうかもしれません。
まずは、不動産会社の良し悪しを見極めるだけの基礎知識を身につけること。
勉強したら、複数の不動産会社へ相談して、比較することが大切です。
大吉不動産では「不動産投資で失敗する人を減らしたい」という理念の元で、お客さまにご提案しています。
お客さまにとって本当に良い物件をご紹介するために、初回で物件を提案することはありません。
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