2023年06月27日
不動産投資の「セカンドオピニオン」を受けてみよう！
「不動産会社に物件を紹介されたけど、その物件を購入してよいのか分からない」
「不動産投資で赤字が続いている」
こんな時は、第三者からアドバイスを得られる「不動産投資のセカンドオピニオン」を検討してはいかがでしょうか。
ここでは、不動産投資にセカンドオピニオンが必要な理由や、適切な相談先の選び方について解説します。
目次
不動産投資にセカンドオピニオンが必要な理由
不動産投資の初心者は、1社だけでなく複数の不動産会社へ相談することをおすすめします。
すでに物件を所有している方も、賃貸経営が軌道に乗っていない場合はセカンドオピニオンを検討しましょう。
ここでは、不動産投資にセカンドオピニオンが必要な理由を解説します。
失敗するとローン破綻のリスクがある
不動産は高額な資産ですから、資金計画や物件選びに失敗すると人生が狂ってしまうほどの影響力があります。
とはいえ、不動産投資＝ハイリスクなギャンブルではありません。
正しい知識を身につけておけば、大きな失敗を防ぐことが可能です。
現在検討中の物件とあなたの相性について、できる限り複数社から意見を聞くことが大切です。
悪徳業者は実在する
残念なことに、不動産会社の中には、投資家ではなく自社の利益のみを重視する会社も存在します。
知識の浅い初心者と、プロが保有する情報の「差」を悪用するのです。
利益の出ない物件を購入した結果、経済的に困窮する投資家が後を絶ちません。
このような事態が起こる背景には、不動産会社の報酬体系が関係しています。
業者の利益である仲介手数料は成功報酬のため、契約が成立しない限り売り上げが立ちません。
また、不動産営業には歩合給が多く、契約件数が多いほど自分の収入が上がる仕組みです。
自社が利益を確保するために、自社が儲かる物件を提案する業者が存在するため注意が必要です。
素人による適切な判断は困難
不動産投資を始める際は、以下について考慮しましょう。
・物件が不動産投資に向いているか（賃貸需要があるか）
・物件があなたに向いているか
不動産投資で得られる収益は家賃収入です。入居者が継続的に住んでくれる物件かどうかを、見極めなければなりません。
「物件が儲かるかどうか」の判断基準には利回りがあります。
初心者の中には、利回りの高い物件を購入したいと考える方が多いでしょう。
とはいえ、高利回り＝優良物件とは限りません。
建物の老朽化が進んでいて購入後に大きな出費が発生したり、購入者が現れずに売り値を下げていたりするケースがあります。
利回りの計算上、そういった物件も利回りが高くなる傾向にある点にご注意ください。
物件の賃貸需要は、以下のようにさまざまな観点からチェックします。
・地域の住みやすさ、治安の良し悪し
・物件のターゲット層と地域の需要との相性
・物件の状態（修繕履歴や大規模修繕の時期など）
・相場に対する賃料や物件価格の設定
上記のように、物件の良し悪しは利回りや外観のみでは判断できません。
また、物件のスペックだけでなく、自分との相性も重要です。人によって不動産投資の目的が異なれば、向いている物件も異なります。
同じ物件でも
・高年収で節税目的の方にとっては向いている
・貯蓄が少なく、これから資産を増やしたい方にとっては向いていない
というケースがあります。
物件のスペックと同時に、あなたに適しているかどうかを見極めるためにもセカンドオピニオンが必要です。
不動産投資のセカンドオピニオンを検討した方がよいケース
この記事を読んでいる方は、すでに不動産会社へ相談に行ったことがある、または物件を所有している方ではないでしょうか。
少しでも不安がある方は、手遅れになる前に複数社の意見を聞くことをおすすめします。
なぜなら、セカンドオピニオンの相談先が良心的な会社でも、タイミングによっては状況を改善できないケースがあるためです。
例えば、相場よりも高額の新築ワンルームマンションを購入し、キャッシュフローが悪化したとしましょう。
ローン返済の目途が立っておらず、物件を売却したくてもローンを完済できずに売却もできない、収益性の高い物件を買い足したくても融資審査に通らないといったケースがあります。
ここでは「セカンドオピニオンをした方がよいのか」お悩みの方に向けて、判断基準を解説しましょう。
メリットだけを強調された
不動産会社へ相談すると「高利回り」「節税」などメリットだけを伝えられるケースがあります。
しかし、投資である以上、必ずリスクがあります。
相談した不動産会社からメリットのみを伝えられたら、セカンドオピニオンを検討してみてください。
初回で物件を紹介された
物件の向き・不向きは、不動産投資を始める目的や個人の資産背景など、多くの情報がなければ判断できません。
それらを確認せずに、初回の面談でいきなり提案されるケースは注意が必要です。
特定の物件のみを勧められた
物件には複数の選択肢があります。
・種類（ワンルームマンション、一棟アパート、一戸建て）
・築年数（新築、中古）
特定の物件のみを勧めるということは、自社が売りたい（利益が出る）物件を勧めているということです。
投資家目線の提案とはいえないため、セカンドオピニオンをおすすめします。
赤字が続いている
物件を購入してから赤字が続いている場合は、資金繰りが悪化する前にセカンドオピニオンを検討しましょう。
不動産投資の税金対策として、減価償却費で赤字を作るスキームがあります。
あえて赤字を作っている場合でも、「物件のスペック」や「収支のバランス」が問題ないかどうかなど、第三者の視点で確認してみるのも手です。
出口戦略を考えていない
不動産投資の出口戦略には、
・売却して利益を確定させる
・自分で住む
・相続する
など複数の選択肢があります。
物件を選定する際に、出口戦略を明確にしておくことが大切です。
売却する場合はタイミングも重要なポイントになります。
現在の営業担当者が出口戦略を考えずに提案している場合、きちんと提案してくれるところへ相談しましょう。
セカンドオピニオンに適したお悩み相談先の特徴
セカンドオピニオンの相談先を探す際のチェックポイントをまとめました。ぜひ参考にしてください。
・投資家目線で、初心者にも分かりやすく説明している
・不動産投資や物件のリスクを丁寧に説明している
・目的や資産背景を考慮している
・ローン提携先の金融機関が多数ある（不動産会社が金融機関から信頼されている証拠）
・契約の締結を急がせない
・賃貸管理の知識や実績がある
ベストな相談先は「不動産投資」の専門家！
セカンドオピニオンの相談先は、基本的に不動産投資に詳しい不動産会社がベストです。
例えば、お金の専門家であるFPが不動産会社を紹介するケースがあります。
しかし、FPは金融の専門家であり、不動産取引の専門家ではありません。
また、セカンドピニオンサービスを専業としているところもありますが、宅建業者ではない業者が行っていることがあります。
サービス会社の事業モデルとして、自社で提携している不動産会社へ顧客を紹介し、紹介料を得る仕組みになっています。
そのような会社は、投資家の利益を確保するための提案ができていない恐れがある点に注意が必要です。
また、セカンドオピニオンの相談先が不動産取引のプロではない場合、相場やニーズの把握、物件の専門知識などが不足している可能性が高くなります。
不動産投資でお悩みの方は、不動産投資に詳しい会社へ相談しましょう。
大吉不動産では不動産投資でお悩みの方に向けて、失敗を防ぐための情報をお届けしています。
少しでも不安がある方は、お気軽にご相談ください。
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