2022年08月26日
不動産投資の中で一棟アパートが収益性が高い理由と向いてる人の特徴
不動産投資がはじめての人の中には、初期費用が比較的安いワンルームマンションを購入する人が少なくありません。
しかし、安定して収益を得たい人、将来的に家賃収入だけで生活したい人は、アパート経営も選択肢の一つとして検討することをおすすめします。
一棟アパートの経営は、不動産投資の中でも高い利回りを実現できる可能性があり、効率よく事業を拡大できる投資方法です。
今回は、一棟アパートの不動産投資が収益を生みやすい理由や、一棟アパートの経営に向いている人の特徴を解説します。
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目次
一棟アパートの不動産投資が収益を生みやすい４つの理由
アパート経営は初期費用が高く、リスクが大きいというイメージを持っている人も多いでしょう。
実際に収益性や賃貸需要を見誤り、大きな損をしてしまう人もいます。
しかし、アパート経営は効率よく事業規模を拡大できる、経営の自由度が高いなど、収益を生みやすい仕組みが整っています。
一棟アパートの不動産投資が収益を生みやすい理由を、順番に解説していきましょう。
効率よく事業規模を拡大しやすい
一棟アパートは一度の物件購入で複数戸所有できるため、購入手続きや管理の手間を省きながら、効率よく事業規模を拡大することが可能です。
会社員の副業として人気のワンルームマンション投資は、安定して収益を得るためには何十戸という規模で経営していく必要があり、規模を拡大する度に契約手続きをしていては、効率が悪くなってしまいます。
また、新築のワンルームマンションは利回りが低い物件が多く、キャッシュフローがたまりにくいことも、事業規模を拡大する上で効率が悪くなる原因の一つです。
一方、アパートは郊外に多く高利回りの物件が多いため、キャッシュフローがたまりやすくなっています。安定した経営ができれば、効率よく収益を得られるでしょう。
経営の自由度が高い
アパートを１棟まるごと所有する場合、自分がベストだと思う施策や設備投資をして、リスク対策や経営状況の改善をできます。
例えば、以下のように自分の好きなタイミングで、さまざまな施策を投じることが可能です。
- 入居率が定着しないため、物件全体に新しい設備を導入して入居者の満足度を上げる
- キャッシュフローがたまり、資金に余裕がある時に大規模修繕を行う
- 共用スペースの管理状態があまりよくないと感じたため、管理会社を変更する
- 土地の空いているスペースに自動販売機を設置して、収入を増やす
ワンルームマンションの場合、専有スペース以外の建物全体に関する管理は、管理会社や管理組合などが行います。
共用スペースの管理や物件全体の設備投資など、自分だけの力では改善できない問題もあるでしょう。
経営の自由度が高いことで、物件の魅力を最大限に生かして収益を得ることが可能です。
節税効果が大きい
一棟アパートは木造の物件が多く、1年間で計上できる減価償却費が大きくなります。
計上できる経費が大きいほど収益が減って、節税効果が大きくなる仕組みです。
建物の価値が下がった分を、毎年必要経費として計上することを減価償却と言い、その際に計上する経費を減価償却費と言います。
建物の構造別に定められている耐用年数が短いほど、1年分の減価償却費が大きくなり、節税効果も大きくなります。
木造アパートの耐用年数は22年、マンションで一般的な鉄筋コンクリート造は47年です。
耐用年数が短い木造アパートは、1年間で計上できる減価償却費が大きくなります。
アパート経営の税金に関する知識や減価償却費の計算方法について詳しく知りたい人は、以下の記事でご確認ください。
売却時も一定の収益を得られる可能性がある
一棟アパートのメリットは、土地も所有できることです。将来的に建物が老朽化して売却したくなった時、土地として売却することも可能です。
土地は資産価値が下がりにくく、さまざまな活用方法があるため、購入時に立地を考慮していれば、売却時にも一定の収益を得られる可能性があります。
一方で、建物のみ所有する区分マンションは、売却価格が購入価格を大きく下回るケースが多くなっています。
特に新築ワンルームマンションは、売主である事業者の利益や広告費が上乗せされている物件が多いでしょう。
購入価格が相場よりも高く設定されている可能性があるため、注意が必要です。
ここまでは、アパート経営の良いところに焦点をあてていますが、もちろんアパート経営にもリスクがあります。
リスクについては、以下の記事でご確認ください。
一棟アパートの不動産投資に向いている人の６つの特徴
物件の特性や管理方法によって個体差があるため一概には言えませんが、アパート経営には向き不向きがあります。
一棟アパートの経営に向いている人の特徴を6つ紹介していきましょう。
自己資金に余裕がある人
アパート経営では、突発的な修繕対応や急な退去によるリフォーム費用など、想定外の出費があります。
また、長期間の空室で賃料収入が減るなど、自己資金が必要になる可能性がゼロではありません。
一時的に資金が必要になっても、自己資金で賄える余裕があると安心です。
また、自己資金が多いと融資審査に通る可能性が高くなります。
融資の審査では、物件の担保価値も評価対象になります。
新築マンションに比べて評価が低くなる可能性が高い中古の木造アパートの場合、自己資金に余裕があると金融機関からの評価がプラスになるでしょう。
以下の記事では、融資の最新状況をまとめています。興味がある人はぜひご確認ください。
物件の現地調査の手間を惜しまない人
アパートは郊外にあるケースが多く、物件の周辺環境が経営に影響します。
インターネットや不動産会社からの情報だけでなく、実際に現地に行って駅や周辺施設へのアクセスの良さ、治安、物件の状態、管理状況などを自分で確かめることが大切です。
中古の木造アパートは、外観が綺麗でも設備や内部が老朽化しているケースがあり、購入後に高額な修繕費がかかる可能性もあります。購入前に現地を調査する手間を惜しまない人は、アパート経営に向いているでしょう。
入居者の視点で賃貸経営できる人
一棟アパートの不動産投資に失敗しないためには、入居者に少しでも長く住んでもらうこと、１人でも多くの入居者を集めることがポイントです。
どんな設備があれば便利か、共用スペースは清潔感があるか、設備に不具合はないかなど、入居者の視点を常に意識できる人は、満足度が高いアパートを経営できるでしょう。
相続税対策をしたい人
アパート経営は、相続税対策をしたい人にも向いています。
現金、株、預貯金をそのまま相続した場合、相続した財産を時価で評価されるため、同じ価値の不動産よりも多くの相続税が課税される仕組みです。
不動産を相続した場合、一般的に取引される価格よりも評価が低い、路線価や固定資産税評価額を基準に計算します。
つまり、5,000万円の現金と5,000万円の価値の不動産では、不動産の方が相続税が低くります。相続税対策を検討している人は、アパート経営も選択肢の一つです。
相続税対策としてのアパート経営については、以下の記事でも解説しているので、相続を検討している人はご覧ください。
分析が得意な人
アパート経営を長く続けていくと、周辺環境の変化や物件の老朽化で空室リスクが高くなる可能性があります。
そのような時に、管理会社に頼るだけでなく、自分でも物件の強みや弱み、地域のニーズを分析して対策できる人は、安定した賃貸経営ができるでしょう。
情報収集が得意な人
アパート経営を購入する前に、物件に関する情報収集をしっかりできる人はアパート経営に向いています。
例えば、購入価格が安く、利回りが高いアパートがあったとします。
実際に購入したら長期の家賃滞納者が住んでいたり、想像以上に物件の老朽化が進んでいたり、購入前に知らされていなかったリスクが潜んでいる可能性もあるでしょう。
どのような人が住んでいて、どのような修繕を過去にしているのかなど、物件に関するあらゆる情報を事前に取集しておくことが大切です。
一棟アパートの不動産投資の始め方
一棟アパートの不動産投資を始めるための、具体的な流れは以下の通りです。
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STEP1：目的を明確にする・情報収集する
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STEP2：不動産会社へ相談する
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STEP2：物件を探す
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STEP4：売買契約・引き渡し
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STEP5：管理会社を選ぶ・入居者を募集する
不動産投資を始める際、まずは何のために不動産投資をしたいのか考えることが第一歩です。
目的や目標とする年収によって、購入する物件や投資規模も変わります。
目的を明確にしたら、書籍やセミナーを通して不動産投資に関する知識を身につけ、信頼できる不動産会社に具体的な相談をしましょう。
気に入った物件を見つけたら契約し、管理会社を選び、実際に賃貸経営がスタートします。
以下の記事では、不動産投資の始め方の詳しい解説やアパート経営を始めるために必要な初期費用について解説しているので、ぜひご覧ください。
まとめ
将来的に事業規模の拡大を検討している人には、アパート経営も視野に入れることをおすすめします。
ただし、1人1人の事情によって最適な物件は異なるため、信頼できる不動産会社に相談しながら方向性を検討することが大切です。
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