2024年10月12日
完全ロードマップ！初心者が失敗しないための「不動産投資の始め方」
「不動産投資をしたいけれど、何から始めたらいいかわからない・・」
「勉強するのにおすすめの本は？」「具体的な手順を知りたい」
・・・そういった疑問に答えます！
この記事を書いている僕は、2005年から不動産業界で住宅や投資用で様々なジャンルの不動産を仕入れや販売をしてきました。
現在、不動産会社の代表として、自らの経験をもとに不動産投資で安定した収入を実現するお手伝いをしています。
この記事は、
「これから不動産投資を始めたいけど、どこから手をつけていいか分からない」という初心者の方に向けて書きました。
読めば「不動産投資の具体的な始め方、一連の流れ」をイメージできるようになると思います。
ではさっそく見ていきましょう！
目次
不動産投資の始め方① 「目的」を考える
不動産投資を始める前に大切な事。
まずはじめに「何のために、不動産投資をするのか」をよく考えてみましょう。
僕のお客さんの例でいうと、
・キャッシュフロー毎月〇万円はほしい
・仕事が嫌になったらいつでも辞めれるように
・今の年収程度の家賃収入を目指したい
などさまざまです。
なぜそれを考えるかというと、無謀な投資に走って失敗し、心身共に疲弊して
「何のために不動産投資をはじめたのかわからなくなってしまった」
・・そういう人たちをたくさん見てきたからです。
目標のイメージを持つことは、ズレをなくすために大事です。
始める前に「何のために」不動産投資をするのか、考えてみましょう。
不動産投資の始め方②【まずこの3冊！】本で基礎知識をつける
まず本で不動産投資に関する知識をつける
不動産投資を始める際、最初にするべきは基礎知識を身につけることです。
まずは、関連した本を読んで勉強することをおすすめです。
まちがっても基礎知識がないまま、不動産会社のセミナーや、個別相談に参加するのは絶対にやめてください。
知識がなければ、営業マンの言葉を鵜呑みにし、高価格で物件を購入したり、無理な融資を受けるリスクがあるからです。
多くの不動産投資の失敗は勉強不足から起こるもので、事前にしっかり勉強すれば、失敗は確実に減らすことができます。
ただし！勉強する本の選び方には注意が必要です。
じつは市販されている本の多くは、不動産会社のセミナーや高額塾への誘導を目的とした偏った内容のものが多いんです。
できるかぎり中立的な視点でかかれている本を選ぶことが大切。
その中で、この3冊は中立な内容なので、読んでおいて損はないと思います。
・初心者から経験者まですべての段階で差がつく！不動産投資 最強の教科書―投資家１００人に聞いた！不動産投資をはじめる前に知りたかった１００の疑問と答え-鈴木 宏史 (著)
・現役融資担当者がかたる 最強の不動産投資法-河津桜生 (著)
・税理士大家さん流 キャッシュが激増する無敵の経営-渡邊 浩滋 (著)
初心者の人は手始めにこの３冊で学習し、もっと深く学びたいなら、そこから派生して少し専門的な本を選んで読んでいくといいと思います。
よくある質問：不動産投資塾ってどうなの？
有料の「不動産投資塾」や「〇〇大家の会」ってどうなの？と最近お客様によく聞かれます。
知識は本でも十分で学べるので、あえてお金を出してまでは僕は正直おすすめしません。。
しいていえばメリットは「同じ目的の仲間をもつことでモチベーションを維持しやすい」点くらいでしょうか。
（とはいえ参加費が高額なら、やはりおすすめはしません。）
ただ塾で注意したいのは無料・有料問わず、運営者が不動産会社とつながりがあるケース。
粗悪な不動産を紹介し、裏で紹介料を得て荒稼ぎしているような人もいるので注意です。
いずれにしても「知識」があれば、誤った判断を回避することができるはずです。
塾に参加する前に、本で基礎知識をつけておくことは忘れないでください。
不動産投資の始め方③ 最新の融資情報を得る
基礎知識をつけたら次に、最新の融資状況と、自分自身が使える融資を把握するため、不動産会社に聞きに行きます。
ここでは、なぜ不動産会社に相談しにいくかを説明したいと思います。
現金で買う予定の人はこの章をとばしてＯＫですが、効率よく資産を増やすために「3-3 不動産会社に相談する際の注意点」はぜひ読んでみてくださいね！
最新の融資情報は不動産会社に聞くのが近道「餅は餅屋」
不動産投資は高額なので、融資を活用してはじめたい方も多いと思います。
融資を使うのであれば、以下を把握するために不動産会社に情報収集しにいきましょう。
・現在の金融機関の融資状況
・自分がどういう条件で、どれくらいの借入ができるのか
・金融機関が融資をする物件の条件←重要
わざわざ不動産会社に行かなくても、本やインターネットで調べられるよという人もいますが、
融資に関しては、市況によって変化がめまぐるしく、つい数か月前はOKだった条件が、今はNGということはよくあります。
本やインターネットに書いてある融資手法は、読んでいる時点ですでに再現できないものだったり、情報が一般的すぎて、個々の条件にあてはめることがむずかしかったりします。
せっかくよい物件を探しても、その物件が融資対象でなければ買えませんし、探した時間がロスになります。
やみくもに探すより、まず融資条件を満たすカテゴリから物件を探す方が断然効率的です。
不動産会社では、最新融資情報やその人の条件にあった金融機関を紹介してもらえます。
金融機関に直接相談しにいき相手にしてもらえなかったのに、不動産会社が間に入ることで話がすすむケースも割とあります。
最近は、WEB面談ができる不動産会社も増えてきて、わりと気軽に利用できるようになりましたね。
購入する物件がまだなくても、本人の情報（年収・勤続年数・預貯金など）で、ある程度の融資の方向性をアドバイスがうけられます。
なぜ融資を事前に把握しておくことが重要なのか
なぜ自分が使える融資を事前に把握すべきなのか。
理由はおおきく３つあります。
① 早い段階で「できる・できない＆やる・やらない」を判断できる
せっかく良い物件を探せたとしても、融資が使えないならまったく意味がありません。
なので、まず自分が融資を使えるか、どれくらいの金額の融資が受けられるのか知る必要があります。
また融資が使えるとしても、自分の人生設計、リスクを考慮していったん不動産投資を見送る、「やらない」判断もここでできます。
金融機関の条件は年収のほかに以下の要素があります。
- 融資総額の上限
- 返済期間
- 金利
- 融資する物件について（構造、築年数、エリアなど）
- 物件に融資する割合
自分の属性（年収・勤務先・年齢など）が金融機関の条件に満たしたからといってそこで終わりではありません。
・その金融機関が、どの物件なら融資をしてくれるのか。
・頭金（プラス購入にかかわる諸費用：物件価格の5％～7％目安）はいくら用意しないといけないのか。
・金利と返済期間で毎月の返済金額を出して、収支をシミュレーションして運用が無理のないものか。
など色々みないといけません。
人によっては貯金がギリギリの人、近い将来にまとまった出費が発生する人は今踏み出すかどうか考える必要があります。
1章できめた目的と、かけはなれたものになりそうなら、いったん見送り余裕資金をためることに専念しよう・・
など「不動産投資をやらない判断」もでき、余計な時間をかける必要がなくなります。
② 物件の種類やエリアをしぼれるので時間を効率よく使える
時間をむだにしないという点でもう一つ。
使える融資がわかれば、その金融機関が融資する不動産の条件（種類や築年数、エリアなど）がみえてくるので、むやみに範囲を広げて探す必要がなくなります。
探すべき対象物件をしぼることで、時間を効率よく使え、かつ良い物件を見つける可能性が高くなります。
③ 有利な条件下にいるライバルとの差を少しでもうめる
良い物件であればあるほどライバルは多くなり、購入するためには「時間との闘い」になります。
良い物件をみつけても、そこから融資してくれる金融機関を探して・・なんてしている間に、同じ物件を狙うライバルに負けてしまいます。
ライバルは、すぐに現金決済できるなど有利な条件下の個人投資家や不動産会社たち。
物件を見つけると同時並行で融資の手続きもしていくスタンスでのぞまないと良い物件は勝ち取れません。
なので、事前に自分が利用できる融資をしっかり把握しておきましょう。
不動産投資初心者が不動産会社に相談する際の注意点
不動産会社に相談する際の注意すべき点は「一つの会社だけに相談しないこと」です。
複数の会社に相談することで、より客観的に冷静に判断することができます。
不動産会社は大きく2つにわけられます。
・自社が売主の物件を販売する会社
・仲介会社
相談するならさまざまな種類の不動産の中から提案できる仲介会社がおすすめです。
前者も悪くはないですが、会社として売るべき物件が決まっている以上、かたよった提案をされてしまう可能性が高いです。
とはいえ仲介会社だからベストというわけでもないので、以下の記事で相談していい会社の見分け方をまとめているのでぜひ参考にしてみてください。
不動産投資の始め方④ 投資用不動産の探し方
不動産投資の目的を決め、どの金融機関の融資が使えるか、資金はどのくらいか必要かがわかったら
自分にあった投資用不動産の種類をある程度しぼりこむことができます。
しぼりこめたら、いよいよ！物件を探し始めます。
収益不動産の探し方①：ポータルサイトと不動産会社からの紹介を併用する
物件を探す方法としては、おもに3通りです。
- ポータルサイトで探す
- 3章で相談した不動産会社に紹介してもらう
- 競売物件情報で探す
③については、不動産投資初心者にはまずおすすめしません。
競売物件は近年リスクが高いわりに、安く買えなくなってきているためです。
うまくいっている人は、信頼できる不動産会社から物件を紹介してもらいながら、自分でポータルサイトから探す人が多いですね。
収益不動産を扱うポータルサイトは代表的なものとしては、
- 楽待（https://www.rakumachi.jp/）
- 健美家（https://www.kenbiya.com/）
- LIFULL HOME’S（https://toushi.homes.co.jp/）
上記の３つをおさえておけばひとまずOK。
まずはどういった物件が市場に流れているのかざっくり見て、
その次に3章でしぼりこんだ条件で検索すれば、やみくもに探す手間も省けると思います。
不動産投資初心者の場合、実際に足を運んで物件を見に行くことを強くおすすめしています。
なので、できれば見に行ける範囲で探すといいと思います。
収益用不動産の探し方②：問い合わせ＆物件の資料をとりよせる
ポータルサイトで良さそうな物件を発見したら、その物件を取り扱う不動産会社に連絡して以下の資料をとりよせます。
① 物件概要書（販売図面）・・物件の概要や契約条件などの詳細が書かれている資料
② レントロール・・その物件の賃貸状況の一覧表
問い合わせは電話でもメールでもOKですが、
できればサイトから資料をメールでとりよせ、急ぐ場合は電話がいいでしょう。
良い物件であればあるほど問い合わせがたくさんきている可能性が高いです。
なので早めに行動できることや、融資が通りそうなど「話が早そうな人」だという印象をアピールできると、優先してもらいやすいです。
つぎに以下２つの資料をもう少しくわしく説明します。
物件概要書（販売図面）
物件概要書とは、物件に関する詳細な情報が書かれたものです。
「販売図面」（または「マイソク」）ともいわれます。
これには決まった書式ははありませんが、概要書は文字だけの情報で、販売図面は間取りや写真が掲載されているのが一般的です。
物件概要書にはおもに以下のような情報がかかれています。
① 基本情報・・価格や利回り、所在地、駅から徒歩何分（1分=80ｍ）など。
住所からgoogleマップのストリートビューを使って建物の外観や周辺の雰囲気も確認してみましょう。
利回りは満室想定の利回りが表記されていることが多いので、あとで説明するレントロールとあわせてみる必要があります。
② 土地の情報・・物件の土地に関する情報。広さ、権利関係（所有権or借地）、道路の接道状況、法令上の制限など
初心者の場合、土地の権利は「所有権」であることが無難。
所有権以外は融資が通りにくく、リスクも高いからです。
道路の接道状況は、要件を満たしていないと再建築できない場合があります。
一般的には再建築できない場合は、「再建築不可」と書かれている場合がほとんどですが、最低でも建物が道路に２ｍ以上接しているかどうか確認します。
③ 建物の情報：物件の建物に関する情報。広さ、構造（木造、RCなど）、築年数、間取りなど
融資を受ける際には、構造と築年数は重要な確認項目のひとつです。
④ その他の情報：現況（賃貸中or空室）、引渡し日、条件、その他告知事項など
相場とくらべてかなり安い物件の場合で、「再建築不可」「違法建築物件」「告知事項あり」といった文言が記載されていたりします。
基本的に「再建築不可」はほとんどの融資が使えないので現金での取得が中心です。
「告知事項あり」は精神的瑕疵物件である場合が多く、内容を不動産業者に確認します。
程度によりますが、中には住所を検索するだけでもインターネットに出てくる大きな事件があった物件もあるのでよほどのことがない限り避けたほうが無難です。
レントロール
物件概要書の利回りの記載は満室を想定したものである場合が多いです。
なので、現在どのくらい空室があるか、実際の利回りを知るために「レントロール」を確認する必要があります。
レントロールは物件の賃貸状況の一覧表です。
部屋ごとに家賃、敷金、契約日、入居者の情報などが書かれています。
ちなみに区分マンションの場合レントロールといった概念はなく、一棟マンション、アパート、ビルなどで用意されるものです。
一見ただ数字が並んでるだけに見えるレントロールも、見るべきポイントを抑えると、色々な情報がみえてきます。
また、レントロールによっては物件を良く見せるために、「盛られた」内容のものも少なくないありません。
購入した後で後悔しないために以下のチェックポイントをおさえておきましょう。
① 空室の想定家賃は相場と比べ適切か
まず現在空室になっているお部屋の募集家賃（想定家賃）を確認します。
物件の満室時利回りをよく見せるために、相場より高い家賃設定になっていることも多いからです。
上の例でいくと空室の202号室の家賃は、同じ階・間取りの203号室（5.5万円）より高い設定ですね。
家賃相場は下のサイトなどで確認できます。
SUUMO「家賃相場情報」（https://suumo.jp/chintai/soba/）
似ている条件のお部屋がいくらで募集されているかを確認し、差があれば利回りを計算しなおします。
空室が多い物件ほど、レントロール上の利回りと家賃相場から算出された利回りが大きく違ってくる可能性も高くなるので注意です。
② 同じ間取りのお部屋どうしで家賃の差があるのは？
次にレントロールで同じ間取り同士の家賃を見比べます。
図では、同じ間取りなのに、家賃にばらつきがあることがわかります。
これは入居する時期によって家賃が異なるからです。
一般的に新築当初から長く住んでいるほど家賃が高く、古くなるほど家賃が低い傾向にあります。
高い家賃のお部屋は、現入居者が退去した際、次の家賃は低くしないといけなくなるかもしれません。
また長く住んだ分、お部屋のリフォームが必要になる可能性が高いのでその費用も考慮する必要がでてきます。
レントロールによっては契約を開始した年月がかかれていないのもあるので、気になる時は不動産会社に確認します。
③ 入居者の情報をチェック
入居者の情報からも気を付けるべき点がいくつかあります。
同じ法人名が複数あれば一括で借上げ、社宅や寮として利用されていることがあります。
将来その会社が移転となり、一気に空室になる可能性もなくはありません。
また大学が近くにあり、入居者は学生がほとんどといった場合も同じリスクが考えられます。
契約者名だけでなく、年齢や勤務先、保証会社に入っているのかいないのかまで不動産会社に確認できるとベストです。
※ただし、個人情報に抵触する項目ですので、細かくは契約予定にならないと公開されない場合がほとんどです。
④ 預かり敷金はあるか
預かり敷金がとれているかどうかは、その周辺の賃貸需要が安定しているかどうかの判断材料です。どの部屋もとれていない場合、敷金をゼロにしないと入居者がつきにくい物件の可能性があります。
⑤ 家賃収入以外の収入がないか
携帯基地局や看板広告、自動販売機などの「その他の収入」がないかを確認します。
その収入も計算にいれた利回りになっている場合もあるので、あくまで副収入として、その収入がない場合も考慮し計算しなおして検討するのが無難です。
また、自動販売機を設置しているなら、毎月最低ラインの売り上げがないと、電気代と相殺して赤字になる場合もあるので細かく確認しておきましょう。
収益不動産の探し方③：内見のしかた★チェックポイント
販売図面とレントロールで詳細を確認したら物件の内見をします。
たとえ入居中でお部屋が見れなくても、外観や周辺状況だけでもいいので現地は必ずみにいきましょう。
ここでは僕が物件を見るときに特に意識してみるポイントを説明します。
① 建物について
・外壁の劣化具合、修繕すべき箇所があるか
外壁の劣化が目立つ場合、塗装する必要があります。
チェック方法としては、外壁を指でなぞり手にチョークのような粉がつけば、再塗装の時期が近いことがわかります。
戸建ての場合で60~80万、一棟アパートなどになると大きさにもよりますが100万円以上するので費用を加味して検討しましょう。
・お部屋のリフォームは必要か
お部屋が空室であれば、中は必ず見せてもらい、リフォームが必要な個所がないか確認します。
以下はリフォームにかかる最低限の目安です。
キッチン交換：20万~30万
新しいユニットバスに交換：50~60万
トイレ交換（ウォシュレット）：10万~15万
クロス（壁紙）張り替え（2DKの場合）：10万円～20万
床張り替え（クッションフロアタイプ）：10万～15万
とくに水回り関係はお金がかかります。慎重に判断しましょう。
・共用部はきれいに利用されているか【結構重要】
ゴミ置き場が散乱していないか、分別・曜日が守られているか、捨てられている自転車やバイク、タイヤ等の残置物がないか、共用廊下に入居者の荷物が乱雑に置かれていないか。
共用部の使い方で、入居者のモラルを見ることができます。モラルが悪いと、賃料を平気で滞納したりお部屋もひどい使われ方をする傾向が高いです。
注意して観察しましょう！
・駐車場の確認【地方の場合かなり重要！】
意外と見落としがちなのが「駐車場」です。
以前、「【後悔】不動産投資に失敗した人は4割！9人の事例から学ぶリスク回避策で、ある物件を格安で購入したものの、駐車場が確保できずに入居者がまったくつかなかった失敗例をあげています。
駐車場の確認は必須です。
物件の概要書に「駐車場あり」と書かれていても、軽自動車しか止められないようなスペースしかないこともあるので注意。
また地方では一世帯で複数台所有しているところも珍しくないので、周辺に月極駐車場などの十分なスペースを確保できるか確認しましょう。
収益用不動産の探し方④：良い物件を買えている人の動き方
ここではお客さんで良い物件を買えている人の動きの特徴を紹介します。
① 物件情報を取得したらその足で現地へ直行。
（不動産会社の担当と一緒がベターですが）時間があわないときは、まず一人で現地の周辺状況や建物を確認。
問題なさそうであれば購入申込（買付）を入れる。
※空室がある場合は原状回復がされているか、されていないか口頭でも聞いておく。
② 空室がある場合は融資の方向性が出たタイミング、契約前には必ず中を確認。
良い物件は早い者勝ちです。
一分でも早く物件を見に行き、買付申込をいれることが重要です。
不動産投資の始め方⑤ 物件購入までの流れ
気に入った物件が見つかったら、
金融機関によって多少の違いはありますが、一般的な流れは以下の感じです。
① 物件の購入申込をする
② 融資の仮審査（事前打診）（★）
③ 物件の売買契約を結ぶ
※売買契約書には融資特約（融資が下りなかった場合、白紙解約ができるという特約）は必ずつけるようにします。
④ 本審査（★）
金融機関に③の売買契約書を提出します。面談をして回答を待ちます。
⑤ 融資契約を結ぶ（金銭消費貸借契約）
⑥ 融資実行、決済
★ローンの申し込みに必要な書類一覧
事前に準備をしておくとスムーズです。
【物件にかかわる資料】※主に不動産会社が用意してくれるもの
・売買契約書
・重要事項説明書
・家賃表（レントロール）
・物件概要
・建物図面
・公図
・登記簿謄本
【申込者本人に関する書類】
・身分証明書
・源泉徴収票
・確定申告書
・今借りている融資の返済予定表（住宅ローンなど）
・通帳のコピー（残高が確認できるもの）
不動産投資の始め方⑥ 賃貸管理会社の選定【パートナー選びがキモ】
物件を購入し、いざスタートといったときに以下の業務が必要です。
・入居者の募集
・入退去の手続き（契約更新も含む）
・家賃集金（遅延・滞納の督促など）
・書類関係および鍵の保管
・入居者のクレーム対応
・お部屋の定期的な修繕（退去時のクリーニングも含む）
忙しいサラリーマンであれば、これらを管理会社に委託することをおすすめします。
「不動産は管理を買え」とよく言われます。
どんなに良い物件を買えても、管理会社の働き次第で収益に差がでてくるからです。
入居者のクレームをおろそかにして退去につながった、家賃が遅れているのに督促もかけずにそのままにして回収が困難になった、空室になったのに募集を斡旋してくれないなど・・
不動産管理会社選びは重要です。
選び方のポイントとして、
①入居率が高い（目安90％以上）
②インターネット（SNS）などを使った集客に強い（ホームページで賃貸物件情報がこまめに更新されている）③問い合わせのレスポンスが速い会社
などですね。
個人的にホームページのブログで日々の管理業務を公開しているような会社さんは、丁寧に対応してくれる印象があります。
まとめ【初心者におすすめ記事３つ】
おつかれさまでした！「不動産投資の始め方」最後まで読んでいただきありがとうございます。
最後に不動産投資を始める際におすすめの記事をあげます。
不動産投資で失敗する人に多いのは「知識不足」によるところがほとんどです。
逆に、しっかり知識を備えていれば、株やFXなどのリスク高めの投資商品と比べ失敗しにくい投資です。
この記事で少しでも失敗する人が少なくなればうれしいです。ぜひ参考にしてみてください♪
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