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【後悔】不動産投資で失敗した人4割!9人の事例で学ぶリスク回避策

2020年5月19日 更新
shocked-man

不動産投資で失敗する確率ってどれくらい?」

不動産投資に興味はあるけど、他の投資と比べて金額も大きいし、失敗したら・・と思うと不安ですよね。

収益物件サイト「健美家」が大家さん100人を対象にアンケート行ったところ、

「不動産投資で上手くいっている人は6割、失敗した人は約4割」

という回答結果がでたそうです。

健美家:4割の投資家が「失敗」経験あり。理由1位は「空室の長期化」

ちなみに、株式投資で長期において成功するのはおよそ1割、FXにおいては1%以下といわれているので、不動産投資は比較的リスクが高くない投資といえます。

さらにアンケート調査で注目したいのは、以下失敗した人の理由です。

・空室が埋まらない(約36%)
・修繕費や維持費の想定外の出費がかかった(約31%)
・相場より高く買ってしまった(約30%)
・需要の低い場所にかってしまった(約16%)

多くの失敗が、知識や調査不足など、準備さえしっかりしておけばふせげたような原因によるものでした。

不動産投資は株などと違い失敗パターンがシンプルで、事前に対策していれば失敗しにくい投資です。

なので、意外と知られていないですが、「失敗事例をできるだけ多く知ること」は不動産投資初心者にとってかなり有益な勉強方法だったりします。

今回、長く不動産業にかかわってきた私が見たり聞いたりしてきた失敗例の中でよくあるケースと、失敗しないためにやるべきことをまとめました。

ぜひ参考にしてみてくださいね!

1 初心者がはまりやすい9人の不動産投資失敗事例

1章では、特に初心者の方がおちいりやすい9つの実例を紹介します。

失敗例は、読むだけでもめちゃくちゃ有益なので全パターン読んでみることがおすすめです。

1-1 失敗① 超高利回りなのに一度も入居がつかなかった地方の区分マンション

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【投資家プロフィール】
  氏名:Yさん
居住地:東京都
職業:会社役員
年収:1000万円
失敗物件:栃木県の区分マンション
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Yさんはインターネットで、地方のファミリータイプの区分マンションで利回りが60%という物件を発見しました。(物件価格100万円、見込み家賃5万円)

すぐに不動産会社に問い合わせると、「オーナーが売り急いでいて今すぐに決めてくれるなら50万で交渉する」と言われました。

となれば利回りは驚愕の100%・・!??

遠方で見に行く時間がなかったYさんは直接現地に行かずにインターネットで物件の情報をチェックすることにしました。

物件は駅から遠くなく、周辺環境も問題はなさそうに思えたので、購入を決意。

Yさんは掘り出し物をゲットできたことをうれしく思ったそうです。

ところが後日、ある重大な事実に気づかされることになります。

それは入居者を募集するため近くの賃貸不動産会社に相談にいった時。

担当者が開口一番に「駐車場は1台以上確保されてますよね?」と聞いてきたのです。

・・実は物件の付近一帯は深刻な駐車場不足の問題をかかえていて、Yさんが購入したマンションの駐車場も空きがありませんでした。

一家に一台以上が当たり前の車社会のエリアでは、入居付けがかなり厳しいといわれてしまいました。

Yさんはそれでもめげずに、30万円をかけてお部屋をおしゃれに内装したり、不動産会社にチラシを配ったり様々な工夫をしてみましたが、努力もむなしく、結局一年たっても入居者がつきませんでした。

毎月の管理費修繕積立金や税金、積もる出費に耐え切れず、売却を決意しました。

あの時、時間をおしまずに現地に出向き、調査をしていれば、購入しない判断もできたのにとYさんは今でも後悔しています。

1-2 失敗② 高い塾代を払い、言われるがまま相場より高い物件を購入

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【投資家プロフィール】
  氏名:Dさん
居住地:東京都
職業:会社員
年収:1200万円
失敗物件:愛知県にアパート2棟 静岡県にアパート1棟
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Dさんは不動産投資に興味がありましたが、お堅い職場柄、周りに相談できる人がいませんでした。

そんなときネットである不動産投資塾を見つけました。

HPの塾生の様子はいかにも人生を楽しんでいる成功者という感じでした。

その塾に入れば色々な知識や、仲間内しかわからない情報得られる・・。

塾代は年間約30万円でしたが、成功への近道だと思い塾生になりました。

塾では月に1度セミナーがありました。

セミナー自体は不動産投資の仕組みを解説したりする基本的なものでしたが、その後に開かれる飲み会がかなり有意義。

塾の主催者や不動産投資を実践している塾生の体験談を聞くことができるので、Dさんは毎回わくわくしながら参加していたそうです。

塾に入って3ヶ月たった頃、塾の主催者から「裏ルートの物件情報がある」と声をかけられました。

こんな良い物件はめったに出回らないと、アドバイスにしたがい3棟のアパートを購入しました。

お墨付きの物件を購入できたDさんは、高い塾代を払ったかいがあったとその時は喜んでいたそうです。

塾を卒業後、しばらくたって4つ目の物件を探すためDさんはとある不動産会社に相談することにしました。

そこで塾で買った物件が、なんと相場より1件あたり500万円以上高かったということが判明したのです。

さらに契約書類をみてもらうと、売主である不動産会社と塾の主催者は裏でつながっていて、キックバック(紹介料)が発生している可能性が高いといわれました。

その塾は業界内でよくない噂で有名だったそうです。

本で学べるような内容のセミナーに30万円を払い、さらに相場よりはるかに割高な物件を買ってしまったDさん。

最初に、本を読むなり知識をつける努力をしておけばよかったとおっしゃっていました。

毎月の返済額が大きく手残りも少ないので売却を希望していますが、3年たった今でも売れていないそうです。

1-3 失敗③ 銀行に嘘をついて融資を受けたせいで資産を増やせすことができない・・

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【投資家プロフィール】
  氏名:Mさん
居住地:東京都
職業:会社員
年収:700万円
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知り合いから不動産投資の魅力について聞いていたMさん。

すぐに不動産投資を始めたかったのですが資金がなく、貯まるまで時間がかかるなと思っていました。

そんな時、友人から自己資金0ですぐに不動産投資ができるという会社があると聞き、さっそく相談にいきました。

自己資金ゼロでやる方法として、実際に取り交わした売買契約書とは「別に」銀行用の嘘の売買契約書を作成する方法を提案されました。

具体的には・・

まず販売物件2000万円(銀行評価8割)の物件を契約します。

2000万円だと1800万円しか融資をうけられないので、銀行には2500万円で契約したとみせかけた売買契約書を提出します。

そうすると2000万円の融資がうけられ実質ゼロで始めることができるというものです。

これはあきらかに違反行為ですが、当時の担当者にみんなやっているから大丈夫と言われたこと、今すぐに不動産投資をしたかったMさんはそのまま話を進めてしまいました。

Mさんの計画では、複数不動産を所有したいと考えていたので、その物件を購入してしばらくたった後、ネットで魅力的な物件を見つけ、不動産会社に面談を申し込みました。

しかし融資の相談になった時、Mさんの決算書を見た担当者は、この内容を銀行に出せば、1件目の不正行為がばれて融資は受けられないだろうといいました。

それどころか最悪、違反行為によって全額返済を求められることもあるとも。

結局数年たった今もMさんは2件目の物件を購入できていません。

違反をすることなく自己資金をコツコツためておけば、Mさんの条件なら、今頃2件目、3件目と資産を順調に増やすことができたはずです。

いっときの軽い判断が計画を大きく狂わすことを思い知らされることになりました。

1-4 失敗④ 節税ができます!に乗せられて不動産投資をしたために

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【投資家プロフィール】
氏名:Sさん
居住地:埼玉県
職業:会社員
年収:750万円
失敗物件:大田区 区分ワンルームマンション
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年収が上がるにともなって高くなっていく税金がもったいないと感じていたSさん。

ある日ワンルームマンションに投資をしながら「税金がもどってくる」という情報を耳にしました。

情報元である不動産会社のセミナーに参加し、そこで2300万円のマンションを提案され購入することにしました。

毎月の収支はマイナス2000円、確定申告をすれば税金が戻ってくるとのことでした。

はじめは不動産取得税や、登記費用などの支出が大きく、税金がいくらか戻ってきたので節税効果を感じられSさんはとても満足していました。

しかし、効果は最初の数年のみ。気づけば月々マイナスの収支と数千万円の借金だけが残ってしまいました。

さらに管理組合の総会で修繕積立金が3倍になり、毎月の収支はマイナス1万円超えになりました。

そこから追い打ちをかけるように入居者が退去、それによるリフォーム費用、募集にかかる費用も発生します。

空室の間は収入はゼロですが毎月の返済はしていかないといけません。

3か月後に入居者は決まりましたがその間、貯金をとりくずしてやりくりしSさんは胃が縮むような思いでいました

想定と違ってきたので売却しようと別の不動産業者に相談すると、2300万円で買ったのに同じマンション内で1980万円でも売れ残っている物件があることを知ってしまいました。

結局売ることをやめ、今は節税のうまみがないまま、毎月のマイナス分の補填と固定資産税をずっと払っていかざるを得ない状況が続いているようです。

1-5 失敗⑤ AI(人工知能)という言葉に乗せられて高く購入してしまう 

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【投資家プロフィール】

氏名:Nさん
居住地:東京都
職業:会社員
年収:900万円
失敗物件:目黒区 ワンルームマンション
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テレビで年金について不安に思っていたNさんは、ネットを見ていたころ、おしゃれな不動産投資の広告を目にしました。

ギフト券がもらえるということで、一度話を聞いてみようと思いセミナーに参加。

当日、会場には100名近くの参加者がいて、このセミナーへの関心の高さがうかがえました。

セミナーでは「人工知能AIが不動産投資物件を選定する」といった業界で最先端の技術を公開していました。

Nさんは、人よりはるかに知能が高いAIが選ぶなら間違いないはずだと確信し、そのまま個別相談を受けました。

AIの診断結果によれば、目黒区の2800万円のワンルームマンションを購入しても毎月の収支のマイナス分の2000円を払っていけばローンが終わると自分のものになるとの結果がでました。

月2000円を払い続けるだけで、将来の年金対策ができるならとその場で購入を申し込み、はれて不動産投資をスタートしました。

しかし、ある投資家の交流会に参加し、先の物件の話をすると、AIが診断すると言っても、選ばれる物件がその不動産会社の商品のラインナップからでは意味がない。

いずれ自分の資産になるとしても、毎月のキャッシュフローが出ないどころかマイナスでは投資としてはうまみがないとかなり手厳しいことを言われてしまいました。

Nさんはワンルームマンションの赤字を補填するため、キャッシュフローがでるアパートなどの物件を探している最中です。

1-6 失敗⑥ 家賃収入大幅減で毎月のマイナス収支がどんどん膨らむ・・ 

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【投資家プロフィール】

氏名:Kさん
居住地:東京都
職業:公務員
年収:800万円
失敗物件:杉並区 ワンルームマンション
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職場にしつこく不動産投資の営業電話がかかってきていたKさんはしかたなく一度だけ話を聞くことにしました。

そこでKさんは杉並区にある3300万円で、間取りが少し広めの新築のワンルームマンションを紹介されました。(家賃10万円台で賃貸中)

月々は2万円のマイナスになるが、35年の不動産投資ローンが終わればそこからずっと家賃収入を得られるほか、節税や年金対策になると熱心に営業をかけられました。

気弱なKさんは断り切れず契約をしてしまいますが、毎月2万円はきついけれど将来自分のためになるからよいと思うことにしました。

しかし、3年たって新築当初からの入居者が退去することになりました。

募集を開始しましたがなかなか決まらないので管理会社に連絡すると、新築時の家賃設定から、2.5万円下げないと入居者がつかないと言われました。

これは新築からの入居者が退去したことで、いわゆる「新築プレミアム」がなくなったためです。

家賃を下げてすぐに入居はきまるも月々のマイナスは一気に5万円近くにはねあがりました。

さすがに耐え切れず、Kさんは売却を検討しますが、8社に査定相談しましたが全社揃ってローンの残債では売却はできないとの回答でした。

月の5万円が重くなってきて、家も安いアパートに引っ越し売却できるタイミングを見計らっています。

1-7 失敗⑦ サブリース契約で一方的に家賃の値下げを要求される

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【投資家プロフィール】

氏名:Aさん
居住地:東京都
職業:会社員
年収:1000万円
失敗物件:江東区 ワンルームマンション・新宿区ワンルームマンション
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Aさんは本屋でたくさん不動産投資の本が並んでいるのをみたことがきっかけで興味を持ちはじめました。

ある不動産投資本の著者である不動産会社の情報を調べると、近く有名大家さんと合同でセミナーが開催されることがわかり参加することにしました。

有名大家さんがおススメしている会社ということ、何より空室になった場合、家賃を保証してくれる「サブリース」契約ができるという安心感から、Aさんは物件を2件購入しました。

しかし購入してから3年後、契約更新の際に急に賃料を下げるといわれました。

もし断るならサブリース解除をするとのこと。向こうの要求をのむしかなく、元々5000円マイナスだったキャッシュフローがマイナス10000円になりました。

その後Aさんは不動産投資を勉強していく中で、キャッシュフローがでる一棟アパートを購入していくことに決めました。

そのため先のワンルームマンションの買い取りを別の不動産会社に依頼しましたが、購入先でもありサブリースしている会社が実際の賃料を教えないという嫌がらせにあい売却も断念。

そこから金融機関の融資が緩くなったのを機に借り換えを実施し、キャッシュフローのマイナスはおさえられたもののいまだに売却はできそうにありません。

サブリース契約は一見貸す側とってメリットがあるように見えますが、実際は簡単に契約解除できないなど、サブリース会社側に都合がよく作られています

Aさんはそれを痛く思い知らされることになりました。

1-8 失敗⑧ かぼちゃの馬車と狭小アパートを買ってしまう 

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【投資家プロフィール】

氏名:Kさん
居住地:神奈川県
職業:会社員
年収:1500万円
失敗物件:横浜市アパート×2棟・世田谷区かぼちゃの馬車
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不動産投資に興味を持ち、色々な会社のセミナーに参加し勉強していたKさん。

とある会社のセミナーで、横浜市で利回り9%台の新築アパートの提案を受けました。

他社から今まで提案された内容と比較して、高利回りで良い条件だったので、同じ会社から1年のうちに2棟購入。

はじめての不動産投資で一気に2棟の購入でしたが、売主業者がサブリース契約で家賃を保証してくれるというのでそこまで不安はなかったそうです。

それから2年ぐらいたった頃、若者にはやっているとよく聞くシェアハウス型のアパートを提案する会社のセミナーに参加しました。

世田谷区という好立地で9%台という新築アパートを購入できるチャンスということですぐに契約。

このシェアハウスもサブリースをしてくれるので安心でした。

その時点では、3棟の毎月のキャッシュフローが合わせて本業の給料を超えるぐらいになったので、セミリタイアも検討していたそうです。

しかし半年後、かぼちゃの馬車問題がニュースになり、Kさんも自分のアパートが心配で入居状況を確認したところ、半分も稼働していない事実を知りました。

通常サブリース契約はサブリース会社が借主となって賃貸契約を結ぶ形で、そこからサブリース会社がどのように運営するかは自由なので家賃がいくらで誰に貸しているのかは見えない場合が多いです。

数か月はサブリース賃料が払われていたので、Kさんはその事実を知ることができなかったのです。

その後サブリースも一方的に解約されてしまい、家賃収入も入ってこない状態になりました。

しかたなく別の物件の収入と給料からローンを返済していたところまたもや悲劇が。

横浜市の物件のサブリース減額を言われて、不審に思ったKさんは自ら募集状況をネットで探したところまたも半分しか埋まっていないことが判明。

サブリース会社はたまたまだと言うものの、他の不動産会社に相談したところ、狭小(15㎡以下)物件は新築時には入居はつくがその後は付きにくいといわれました。

結局こちらもサブリースの減額に応じないと解除すると言われ泣く泣く減額に応じ、3棟あわせて毎月30万円程度のマイナスに膨らみました。

利回りを重視し入居や賃料が維持できるかどうかの判断をしなかったのが悔やまれます。

1-9 失敗⑨ やる気のない管理会社で空室がなかなか埋まらない

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【投資家プロフィール】

氏名:Nさん
居住地:千葉県
職業:会社員
年収:750万円
失敗物件:大阪府一棟マンション、富山県一棟マンション、千葉県アパート
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地方の一棟マンションに続き、3棟目は地元の千葉県でアパートを買ったNさん。

元の所有者さんがまかせていた管理会社に引き続き管理をまかせることにしました。

その後退去で空室になってしまったお部屋が、しばらくたってもなかなか入居者がきまらない状況が続きました。

管理会社に理由をきくと競合物件が軒並み賃料を下げてきたからといわれました。

困ったNさんは別の不動産会社に相談することにしました、

その不動産会社の担当は、

① 競合物件は内装が古いので家賃が安い。Nさんのお部屋はきちんとリフォームをされているの家賃は決して高いといえない

② レインズにのせていないなど、仲介会社に積極的に情報を発信していなど怠惰な点が見られる

など何点か指摘され、管理会社の変更のアドバイスをうけました。

Nさんは、面倒ではありましたが、管理会社を変更することにしました。

新しい管理会社の担当者は積極的に提案してくれただけでなく、まかせて1週間で3部屋中2部屋の入居が決まりました。

およそ1年間空室だったのでその間もらえるはずだった賃料を考えるとあらためて管理会社選びは重要だと実感したそうです。

2 不動産投資で失敗しないための6つの心得

不動産投資で失敗する要因はとてもシンプルなものが多く、はじめに最低限の知識を持っておけば、そう簡単に失敗しないものです。

ではここではその失敗しないために特に注意してほしいポイントを説明します。

2-1 不動産投資はキャッシュフローを重視する

不動産投資の最大のメリットは借り入れをし、他人の資本で返済しながら家賃収入と返済額の差でキャッシュフローを得ることができるのが最大のメリットです。

あまりに資産性を重視したり、立地重視になりすぎるとそのような物件は利回りが低めになりがちですのでキャッシュフローが少なくなり、返済ができなくなるというパターンに陥ります。

どうしてもキャッシュフローよりも資産性を重視したい方は、自己資金を入れて購入しキャッシュフローを増やすことが大事です。

2-2 必ず自分でも調べる

業者のいうことをすべてうのみにせず、物件価格相場、家賃相場、間取りの需要があるのかは最低限自分でも調べてみましょう。

築浅物件は年数経過による価格の下落が大きい場合があります。

同じエリアの物件を築10年、20年古い物件を検索してみて、販売価格がどのように推移しているかの確認が必要です。

2-3 セミナーや個別相談の場で買わない、複数の会社に相談する

「一つの不動産投資会社だけ話を聞き、そのまま購入を決めてしまった」

失敗している人によく見られる要因です。

不動産会社が売主になって物件を販売している場合、セミナーや個別相談において自社の物件がよくみえるトークを繰り広げ、終了後にはその場で物件を提案、そのまま内見の日程調整をされたすることもあるそうです。

良さそうに思っても、即答は控え、必ず自分で調べたり、複数の不動産会社の話を聞きに行く機会を作りましょう。

2-4 自分がどういう不動産に投資をするか考える

不動産投資をするうえで、

「ゴールを明確にしてから物件を探していく」ことが非常に大事です。

ご相談に多いのが、限られた収入の中で資産を拡大したいのに、都心の価格が高い区分ワンルームマンションを購入してしまったりするケースです。

ワンルームマンション投資は好立地で物件を購入することはできますが、キャッシュフローが出ませんので、資産を拡大していくことは少し難しいです。

すでに資産をある程度お持ちの方は、区分マンションを現金購入したり、一棟の物件でも立地を重視してみるのも良いと思います。

しかし、限られた資金の中で、これから資産を築いていきたい方は資産性よりもキャッシュフローが大事です。

目的(ゴール)を明確にして手段をまちがわないようにしましょう。

2-5 管理会社をしっかり選定する、まかせすぎない

管理会社のレベルもピンキリです。動きがおそい管理会社に任せてしまい繁忙期を逃して空室が長期化したような例もたくさんあります。

長期化すればするほど収入もかなり違いが出てきます。

管理会社を選ぶ基準としては、管理物件の「入居率」が95%以上を維持している会社をおすすめします。

管理戸数は多さは実績としてポイントは高いですが、中には1000戸をたった1人でやっていてサービスが十分に行き届いていない・・ということもあるので注意しましょう。

また、管理会社にまかせっきりにするのではなく、常に状況を把握し、自分でも対策を考えるということも大事です。

2-6 本を読んで最低限の知識を得る

冒頭の「健美家」によるアンケートでは、上手くいっている人の52.3%の人が本を読んで知識を身につけたと回答しています。

下記でたくさんの本の中から源泉したおススメの本をご紹介しておりますので、悪質な不動産会社や塾、コンサルタントに騙されることがないよう、最低限の知識は身に着けておきましょう。

まとめ

不動産投資で失敗する方は、ネット等の情報を取り入れて自分自身だけで何が良いかの解釈をして、安易に始めて失敗する方が多く見られます。

不動産は失敗してしまうと、売却も簡単ではなく、軌道修正にとても長い歳月が必要になります。

必ず知識をつけてから購入しましょう。

 

不動産投資を成功させるために

巷に広がる間違った情報に惑わされずに、正しい情報を取捨選択することで、不動産投資の成功確率を高めることができます。

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