【後悔】不動産投資に失敗した人は4割!9人の事例から学ぶ失敗回避策

2020年5月19日 更新
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「不動産投資で失敗する確率はどれくらいだろう?」

不動産投資に興味があるけれど、失敗したら・・と思う方も多いのではないでしょうか?株や投資信託と違って投資の金額も大きいので不安ですよね。

収益物件サイト「健美家」がおこなった大家さん100人に向けたアンケート調査をしたところ、

「不動産投資で上手くいっている人は6割、失敗した人は約4割」

という回答結果がでたそうです。

健美家:4割の投資家が「失敗」経験あり。理由1位は「空室の長期化」

ちなみに株だと、長期において成功するのはおよそ1割、FXにおいては1%以下だといわれているので、それらと比較して不動産投資はリスクが高くない投資といえます。

さらに、興味深いのは、以下失敗した人の理由です。

・空室が埋まらない(約36%)
・修繕費や維持費の想定外の出費がかかった(約31%)
・相場より高く買ってしまった(約30%)
・需要の低い場所にかってしまった(約16%)

知識や調査不足など、準備さえしっかりしておけばふせげたようなものが多いことがわかりますね。

不動産投資は株と違って失敗するパターンが非常にシンプルで、事前に対策をしていれば失敗しにくい投資なんです。

なので、もしこれから不動産投資を勉強するなら「失敗事例を多く知ること」はかなり有益な勉強方法の一つといえます。

そこで今回、長く不動産業にかかわってきた私が見たり聞いたりしてきた失敗例の中でよくあるケースと、失敗しないためにやるべきことをまとめました。

ぜひ参考にしてみてくださいね。

【なぜ失敗したのか】初心者がはまりやすい9人の不動産投資失敗事例

1章では、特に初心者の方がおちいりやすい9つの実例を紹介します。

失敗例は、読むだけでもめちゃくちゃ有益なので全パターン読んでみることがおすすめです。

【利回り100%超!?】一度も入居がつかなかった地方の区分マンション・・

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【投資家プロフィール】

氏名:Yさん

居住地:東京都

職業:会社役員

年収:1000万円

失敗物件:栃木県の区分マンション
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Yさんはある時ネットで、ファミリータイプの区分マンションで価格が100万円、見込み家賃5万円で利回りが60%という物件を発見しました。

すぐに不動産会社に問い合わせると、オーナーが売り急いでいて今すぐに決めてくれるなら50万で交渉すると言われました。

そうなると利回りは驚愕の100%!遠方で見に行く時間がなかったYさんは直接現地に行かずにインターネットで物件の情報をチェックすることにしました。

物件は駅から遠くなく、周辺環境も特に問題はなさそうだったので、すぐに購入を決意、掘り出し物をゲットできたことをうれしく思ったそうです。

しかし、Yさんは後日、ある重大な事実に気づかされることになります。それは入居者を募集するため近くの賃貸不動産会社に相談にいった時。

担当者が開口一番に「駐車場は1台以上確保されてますか?」と聞かれたのです。

実は物件の付近一帯は深刻な駐車場不足の問題をかかえていて、Yさんが購入したマンションの駐車場も空きはありませんでした。

一家に一台以上が当たり前の車社会のエリアで駐車場がないのは入居付けがかなり厳しいといわれました。

Yさんはそれでも入居者が決まりやすいよう、30万円をかけてお部屋をおしゃれに内装したり、不動産会社にチラシを配ったり様々な工夫をしてみましたが、一年間入居者が決まることがなく、月に4万円の高額な管理費と修繕積立金が引かれ続けることに耐え切れず、売却を決意しました。

Yさんは家から2時間かかるとはいえ、時間をおしまずに現地にいって調査し、駐車場の問題に気づけていれば、購入しない判断もできたのにと後悔しています。

【裏で高額のキックバック発生!?】大家の会やコンサルに言われるがまま相場より高い物件を購入

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【投資家プロフィール】

氏名:Dさん

居住地:東京都

職業:会社員

年収:1200万円

失敗物件:愛知県にアパート2棟 静岡県にアパート1棟
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Dさんは不動産投資に興味をもっていましたが、お堅い職場柄、周りに相談できる人がいませんでした。

そんなときネットである不動産投資塾を見つけました。

塾生の様子を見るといかにも人生を楽しんでいる成功者という感じです。

その塾に入れば色々な知識や、仲間内しかわからない情報得られる・・。

塾代は年間約30万円でしたが、成功への近道だと思い塾生になりました。

塾では月に1度セミナーがありました。セミナー自体は不動産投資の仕組みを解説したりする基本的なものでしたが、その後に開かれる飲み会がかなり有意義。

参加者の体験談や物件の情報をきくことができるのでDさんは飲み会に毎回わくわくしながら参加していたそうです。

塾に入って3ヶ月たった頃、塾の方から「裏ルートの物件情報がある」と声をかけられました。

塾の主催者からこんな良い物件はめったに出回らないよと、アドバイスにしたがって3棟のアパートを購入。

高い塾代を払ったかいがあったとDさんは喜びました。

塾を卒業後、しばらくたって4つ目の物件を探すためDさんはとある不動産会社に相談することにしました。

そこで今持っている物件が、なんと相場より1件あたり500万円以上高かったということが判明したのです。

さらに契約書等をみてもらうと、売主である宅建業者と塾の主催者は裏でつながっていて、キックバックが発生している可能性が高いといわれました。

業界ではその塾はよくない噂で有名だったそうです。

本で学べるような内容のセミナーに30万円を払い、さらに高額の物件を買ってしまったDさん。

最初から本を読むなり自分で知識をつけていればよかったおっしゃっていました。

毎月の返済額が大きいためキャッシュフローが少なく売却を希望していますが、3年たった今いまだ売れていないそうです。

【みんなやっているから・・】銀行に嘘の書類を提出したため物件を増やせない

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【投資家プロフィール】

氏名:Mさん

居住地:東京都

職業:会社員

年収:700万円
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知り合いから不動産投資の魅力について聞いていたMさん。

すぐに不動産投資を始めたかったのですが自己資金がなく、貯めるまで時間がかかるなと思っていました。

そんな時、友人から自己資金0ですぐに不動産投資ができるという会社があると聞き、さっそく相談にいきました。

自己資金ゼロでやる方法として、実際に取り交わした売買契約書とは「別に」銀行用の嘘の売買契約書を作成する方法を提案されました。

まず販売物件2000万円(銀行評価8割)の物件を契約します。

2000万円だと1800万円しか融資をうけられないので、銀行には2500万円で契約したとみせかけた売買契約書を提出します。

そうすると2000万円の融資がうけられ実質ゼロで始めることができるというものです。

今冷静になればあきらかに違反行為だとわかりますが、当時の担当者からみんなやっていることだし、その方法しか選択肢はないといわれ、今すぐに不動産投資をしたかったMさんは購入を進めてしまったのです。

Mさんの計画では複数不動産を所有したいと考えていたので、しばらくして2件目を購入しようとネットで物件を探し、ある不動産会社と面談することになりました。

しかし決算書を見せたところ、この内容を銀行に出せば嘘をついていたことがばれ、融資は受けられないだろうといわれました。

それどころか最悪、虚偽の違反行為によって全額返済を求められることもあるともあるとも。

結局買ってから数年たった今も2件目の物件は購入できておりません。

違反をすることなく自己資金をコツコツためておけば、今頃Mさんの条件なら、2件目、3件目と増やすことができたはずです。

いっときの軽い判断が計画を大きく狂わすことを思い知らされることになりました。

【税金が戻るのは最初の数年だけ・・】節税ができます!に乗せられて

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【投資家プロフィール】

氏名:Sさん

居住地:埼玉県

職業:会社員

年収:750万円

失敗物件:大田区 区分ワンルームマンション
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資産運用の雑誌を見ていたところ、サラリーマンがワンルームマンションに投資をしながら「税金がもどってくる」という情報を発見。

最近年収が少しずつ上がってきて税金が高いなと思っていたSさん、不動産投資をしながら節税もできるし一石二鳥じゃないかということで不動産会社のセミナーに参加。

そこで2300万円のマンションを購入することを決意しました。毎月の収支はマイナス2000円程度になってしまいますが、節税効果で確定申告をすれば税金が戻ってくるとのことでした。

はじめは不動産所得税や、登記費用など支出が大きく、税金がいくらか戻ってきたので節税効果を感じられSさんはとても満足していました。

しかし、効果は最初の数年のみ。気づけば月々マイナスの収支と数千万円の借金だけが残ってしまいました。

さらに管理組合の総会で修繕積立金が3倍になり、毎月の収支はマイナス1万円超えになりました。

そこから追い打ちをかけるように入居者が退去したことによる内装費用、募集費用も発生しました。

そして空室の間は家賃がはいりませんが毎月の返済はまってくれません。

3か月後に入居者は決まりましたがその間、貯金をとりくずしてやりくりしSさんは胃が縮むような思いでいました

想定と違ってきたので売却しようと別の不動産業者に相談すると、2300万円で買ったのに同じマンション内で1980万円でも売れ残っている物件があることを知ってしまいました。

結局売ることをやめ、結局今は節税のうまみがないまま、毎月のマイナス分の補填と固定資産税をずっと払っていかざるを得ない状況が続いているようです。

【人よりかしこいAIなら間違いない!?】AI(人工知能)という言葉に乗せられて高く購入してしまう 

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【投資家プロフィール】

氏名:Nさん

居住地:東京都

職業:会社員

年収:900万円

失敗物件:目黒区 ワンルームマンション
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テレビで年金について不安に思っていたNさんは、ネットを見ていたころ、おしゃれな感じの不動産投資の広告を目にしました。

セミナーに参加したらギフト券までもらえるということで、一度話を聞いてみようと思いセミナーに参加。

当日、会場には100名近くの参加者がいて、このセミナーへの関心の高さがうかがえました。

セミナーでは「人工知能AIが不動産投資物件を選定する」といった業界で最先端の技術を公開していました。

Nさんは人よりはるかに知能が高いAIが選ぶなら間違いないはずだと確信し、そのまま個別相談を受けました。

AIの診断結果によると目黒区の2800万円のワンルームマンションを購入しても毎月の収支のマイナス分の2000円を払っていけばローンが終わると自分のものになるとの結果がでました。

月2000円を払い続けるだけで、将来の年金対策ができるならとその場で購入を申し込み、はれて不動産投資をスタートしました。

しかし、ある投資家の交流会に参加し、先の物件の話をすると、AIが診断すると言ってもそこに不動産業者の利益がたんまり乗っているから意味がない。

不動産投資をしているのにキャッシュフローがほとんど出ないのは投資とは言えないし騙されていると言われて失敗したことに気づきました。

Nさんはワンルームマンションの赤字を補填するため、キャッシュフローがでるアパートなどの物件を探している最中です。

【新築プレミア終了で家賃大幅減!】毎月のマイナス収支がどんどん膨らむ・・ 

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【投資家プロフィール】

氏名:Kさん

居住地:東京都

職業:公務員

年収:800万円

失敗物件:杉並区 ワンルームマンション
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職場にしつこく不動産投資の営業電話がかかってきていたKさんはしかたなく一度だけ話を聞くことにしました。

そこでKさんは杉並区にある3300万円で、間取りが少し広めの新築のワンルームマンションを紹介されました。家賃も10万円台で賃貸中。

月々は2万円のマイナスになるが、35年のローンが終わればそこからずっと家賃収入になる、節税や年金対策になると熱心に営業をかけられました。

気弱なKさんは断り切れず契約をしてしまいますが、毎月2万円はきついけれど将来自分のためになるからと思うことにしました。

しかし、3年たって新築当初からの入居者が退去することになりました。

募集を開始しましたがなかなか決まらないので管理会社に連絡すると、新築時の家賃設定から、2.5万円下げないと入居者がつかないと言われました。

新築からの入居者が退去したことで、いわゆる「新築プレミアム」がなくなったためです。

家賃を下げてすぐに入居はきまるも月々のマイナスは一気に5万円近くにはねあがりました。

さすがに耐え切れず、Kさんは売却を検討しますが、8社に査定相談しましたが全社揃ってローンの残債では売却はできないとの返答が。

月の5万円が重くなってきて、家も安いアパートに引っ越し売却できるタイミングを見計らっています。

【サブリース契約は買主に圧倒的に不利!】一方的に家賃の値下げをせまられた 

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【投資家プロフィール】

氏名:Aさん

居住地:東京都

職業:会社員

年収:1000万円

失敗物件:江東区 ワンルームマンション・新宿区ワンルームマンション——————————————————-

Aさんは本屋でたくさん不動産投資の本が並んでいるのをみたことがきっかけで興味を持ちはじめました。

ある不動産投資本の著者である不動産会社の情報を調べると、近く有名大家さんと合同でセミナーが開催されることがわかり参加することにしました。

有名大家さんがおススメしている会社ということ、何より空室になった場合、家賃を保証してくれる「サブリース」契約ができるという安心感から、Aさんは物件を2件購入しました。

しかし購入してから3年後、契約更新の際に急に賃料を下げるといわれました。

もし断るならサブリース解除をするとのこと。向こうの要求をのむしかなく、元々5000円マイナスだったキャッシュフローがマイナス10000円になりました。

その後Aさんは不動産投資を勉強していく中で、キャッシュフローがよい一棟アパートを購入していくことに決めました。

そのため先のワンルームマンションの買い取りを別の不動産会社に依頼しましたが、購入先でもありサブリースしている会社が実際の賃料を教えないという嫌がらせにあい売却も断念。

そこから金融機関の融資が緩くなったのを機に借り換えを実施し、キャッシュフローのマイナスはおさえられたもののいまだに売却はできそうにありません。

サブリース契約は一見貸す側とってメリットがあるように見えますが、実際は簡単に契約解除できないなど、サブリース会社側に都合がよく作られています

Aさんはそれを痛く思い知らされることになりました。

【話題のシェアハウスはスピード破綻】かぼちゃの馬車と狭小アパートを買ってしまう 

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【投資家プロフィール】

氏名:Kさん

居住地:神奈川県

職業:会社員

年収:1500万円

失敗物件:横浜市アパート×2棟・世田谷区かぼちゃの馬車
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不動産投資がブームになり、多方面から不動産投資の情報が聞こえてきて興味を持ったKさん。

色々な会社のセミナーに参加しているとある会社のセミナーでは他の会社から提案を受けているより高利回りの横浜市で9%台という新築アパートの提案を受けました。

これは買いだと喜び、同じ会社から1年のうちに2棟購入。たて続けに購入するのは心配でしたが、売主業者がサブリースをしてくれること、さらにキャッシュフローもいくらか残るので心強かったということです。

そこから2年ぐらいたった頃に、また都内23区内で利回り9%から10%ぐらいの新築を提案してくるセミナーを発見。

最近若者にはやっているとよく聞くのシェアハウス型のアパート

今回世田谷区で9%台という新築を購入できるチャンスということですぐに契約。

このシェアハウスも業者がサブリースをしてくれるので安心でした。

3棟の毎月のキャッシュフローは合わせて本業の月給を超えるぐらいになったので、セミリタイアも検討していたそうです。

しかしこの半年後、かぼちゃの馬車問題がニュースに。

心配になり入居状況を確認したところ、実は半分も稼働していない事実を知ったのです。

通常サブリース契約はサブリース会社が借主となって賃貸契約を結ぶ形で、そこからサブリース会社がどのように運営するかは自由なので家賃がいくらで誰に貸しているのかは見えない場合が多いです。

数か月はサブリース賃料が払われていたので、Kさんはその事実を知ることができなかったのです。

その後サブリースも一方的に解約されてしまい、家賃収入も入ってこない状態になりました。

しかたなく別の物件の収入と給料からローンを返済していたところまたもや悲劇が。

横浜市の物件のサブリース減額を言われて、不審に思ったKさんは自ら募集状況をネットで探したところまたも半分しか埋まっていないことが判明。

サブリース会社はたまたまだと言うものの、他の不動産会社に相談したところ、狭小(15㎡以下)物件は新築時には入居はつくがその後は付きにくいとのこと。

結局こちらもサブリースの減額に応じないと解除すると言われ泣く泣く減額に応じ、毎月30万円程度のマイナスに。

利回りを重視し入居や賃料が維持できるかどうかの判断をしなかったのが悔やまれます。

【管理会社の選定ミス】やる気のない管理会社で空室がなかなか埋まらない

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【投資家プロフィール】

氏名:Nさん

居住地:千葉県

職業:会社員

年収:750万円

失敗物件:大阪府一棟マンション、富山県一棟マンション、千葉県アパート
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地方の一棟マンションに続き、3棟目は地元の千葉県でアパートを買ったNさん。

購入時に、賃料もある程度今の賃料で維持できるということで、元の所有者さんがまかせていた管理会社に引き続き管理をまかせることにします。

しかしその後空室になり、しばらくたってもなかなか入居者がきまらなくなってしまいました。

管理会社に理由をきくと競合物件が軒並み賃料を下げてきたからといわれました。

そこでNさんは購入した時の仲介してくれた別の不動産会社に相談すると、

① 競合物件は内装が古いので家賃が安い。きちんとリフォームをかけている今のお部屋の家賃は高いといえない

② レインズにのせていないなど、仲介会社に積極的に情報を発信していなど怠惰な点が見られる

など何点か指摘され、管理会社の変更のアドバイスをうけました。

Nさんは、面倒ではありましたが、管理会社を変更。新しい管理会社の担当は積極的に提案してくれたそうです。

なんとまかせて1週間で3部屋中2部屋の入居が決まりました。

およそ1年間空室だったのでその間もらえるはずだった賃料を考えるとあらためて管理会社選びは重要だと実感したそうです。

不動産投資を成功に導くために

不動産投資で失敗する要因はとてもシンプルなものが多く、最初から最低限の知識を持っておけば、そう簡単に失敗しないものです。

ではここではその失敗しないために特に注意してほしいポイントを説明します。

キャッシュフローを重視する

不動産投資の最大のメリットは借り入れをすることができ、他人の資本で返済しながらも家賃収入と返済額の差でキャッシュフローを得ることができるのが最大のメリットです。

あまりに資産性を重視したり、立地重視になりすぎるとそのような物件は利回りが低めになりがちですのでキャッシュフローが少なくなり、返済ができなくなるというパターンに陥ります。

どうしてもキャッシュフローよりも資産性を重視したい方は、自己資金を入れて購入しキャッシュフローを増やすことが大事です。

必ず自分でも調べる

業者のいうことをすべてうのみにせず、物件価格相場、家賃相場、間取りの需要があるのかは最低限自分でも調べてみましょう。

築浅物件は年数経過による価格の下落が大きい場合があります。

同じエリアの物件を築10年、20年古い物件を検索してみて、販売価格がどのように推移しているかの確認が必要です。

セミナーや個別相談の場で買わない

不動産会社が物件を販売している場合、セミナーや個別相談では自社の物件が売りやすいようなトークを繰り広げ、終了後にはその場で物件を提案されて、内見の日程調整をされたりしますが、即答は控えて必ず自分で調べる機会を作りましょう。

自分がどういう物件に投資をするか考える

不動産投資をするうえで必ずゴールを明確にしてから物件を探していくのも大事です。

ご相談が多いのが、限られた収入の中で「資産を拡大していきたい」のに、区分のワンルームマンションを購入してしまっているケースが多くあります。

ワンルームマンション投資は好立地で物件を購入することはできますが、キャッシュフローが出ませんので、拡大していくことは難しいです。

すでに資産をある程度お持ちの方は、区分マンションを現金購入したり、一棟の物件でも立地を重視してみるのも良いと思います。

しかし、これから資産を築いていきたい方は資産性よりもキャッシュフローが大事です。

目的(ゴール)を明確にして手段をまちがわないようにしましょう。

管理会社をしっかり選定する、まかせすぎない

管理会社のレベルもピンキリです。動きがおそい管理会社に任せてしまい繁忙期を逃して空室が長期化したような例もたくさんあります。

長期化すると収入もかなり違いが出てきます。

管理会社を選ぶ基準としては、管理物件の「入居率」が95%以上を維持している会社をおすすめします。

管理戸数は多さは実績としてポイントは高いですが、中には1000戸をたった1人でやっていてサービスが十分に行き届いていない・・ということもあるので注意しましょう。

また、管理会社にまかせっきりにするのではなく、常に状況を把握し、自分でも対策を考えるということも大事です。

本を読んで最低限の知識を得る

冒頭の「健美家」によるアンケートでは、上手くいっている人の52.3%の人が本を読んで知識を身につけたと回答しています。

下記でたくさんの本の中から源泉したおススメの本をご紹介しておりますので、不動産会社や塾、コンサルに騙されることがないよう、最低限の知識は身に着けておきましょう。

3冊読むだけ!不動産投資を始める前に読んで欲しいおすすめの本

まとめ

不動産投資で失敗する方は、ネット等の情報を取り入れて自分自身だけで何が良いかの解釈をして、安易に始めて失敗する方が多く見られます。

不動産は失敗してしまうと、売却も簡単ではなく、軌道修正にとても長い歳月が必要になります。

必ず知識をつけてから購入しましょう。

 

不動産投資を成功させるために

巷に広がる間違った情報に惑わされずに、正しい情報を取捨選択することで、不動産投資の成功確率を高めることができます。

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