fbpx

【保存版】初心者が失敗しないための不動産投資の始め方!完全ロードマップ

2021年2月11日 更新

「不動産投資をしたいけれど始め方を知りたい。」

「勉強をしたいけどどこから手を付けたらいいんだろう・・。」

「手順がわからないので、具体的な方法をおしえてほしい!」

・・・そういった疑問に答えます!

この記事を書いている僕は、2005年から不動産業界で住宅や投資用(ワンルームから一棟)などの様々なジャンルを経験し、独立してからこれまでアパート13棟と区分マンション9部屋を購入してきました。

現在「大吉投資不動産株式会社」という小さな会社の代表として、自らの経験をもとに不動産投資で安定した収入を実現するお手伝いをしています。


この記事は「これから不動産投資を始めたいけど、どこから手をつけていいか分からないよ」という初心者の方に向けて書きました。

この記事を読むことで、「不動産投資の具体的な始め方、一連の流れ」までをイメージできるようになると思います。

不動産投資で失敗する人が少しでも減るように、その人の不動産投資が「大吉」になるように思いをこめて記事を書きます!(なので少し長いです!!汗)

それではさっそく見ていきましょう。

CONTENTS

1 不動産投資の始め方① 不動産投資をする「目的」を考える

不動産投資を始める前に。
自分が
何のために、不動産投資をするのか」目的を考えてみましょう。

僕のお客さんの例でいうと、

・キャッシュフロー毎月〇万円ほしい

・嫌な仕事をおしつけられてもいつでもNOといえるために

・今の自分の年収程度の家賃収入を目指したい

などさまざまです。

すでに明確な目標があればそれでOKですが、僕は「不動産投資は人生に余裕をもたらすツール」だと思っていますので、「何かあって無職になっても食べていけるくらいの家賃収入をめざす」といったものでもいいと思います。

今まで過度な儲け思考におちいり、無謀な投資に走って失敗し、心身共に疲弊して何のために不動産投資をしたのかわからなくなってしまった・・そんな人たちをたくさん見てきました。

そうならないために、始める前に「何のために」不動産投資をするのか

立ち止まって考えてみましょう。

2 不動産投資の始め方②【まずこの3冊!】本で不動産投資の基本的な知識を得る


2-1 まず本で不動産投資に関する知識をつける

不動産投資を始め方としてまず、本で勉強して最低限の知識をつけておくべきです。

すぐに物件を探したり、不動産会社のセミナーや個別相談に行く人がいますが、知識がない状態だと営業マンの言い分をすべてうのみにしてしまいがちです。

その結果、物件の問題を見抜くことができなかった、割高で買ってしまった、自分の許容を超えた融資を受けて返済ができなくなってしまった・・など失敗するリスクが高くなります。

後悔しないためにも、事前の知識武装は必須です。

不動産投資関連の本には、不動産会社のセミナーや高額塾などに誘致するための、かたよった内容が書かれたものも多いですが、この3冊は読んでおいて損はないと思います。

初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資 最強の教科書―投資家100人に聞いた!不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え-鈴木 宏史 (著)

現役融資担当者がかたる 最強の不動産投資法-河津桜生 (著)

税理士大家さん流 キャッシュが激増する無敵の経営-渡邊 浩滋 (著)

初心者の人は、手始めにこの3冊から読んで、より深く学びたいなら、そこから派生して少し専門的な本を選んで読んでいくといいと思います。


2-2 よくある質問:不動産投資塾ってどうなの?

最近は有料の「不動産投資塾」「〇〇大家の会」といったものが増えてますね。

正直、不動産投資は普通に本でも学べますし、お金を出して参加したからといって必ずしも成功するかというとそうでもないです。

しいて、メリットをあげるなら「同じ目的の仲間をもつことでモチベーションを維持しやすい点」かなと思います。(こんなことを言うと運営者に怒られそうですが、、、)

とはいっても、あまりにも参加費が高額だったりするのはおすすめしません。

また無料、有料問わず、運営者が不動産会社とつながり、粗悪な不動産を高額で紹介し、紹介料を得て荒稼ぎしているような人も中にはいるので注意です。

いずれにせよ知識があれば、うっかりそのたぐいのものに参加してしまったとしても、その場で「なんか違うな・・」と正しい判断をすることができるはずです。


3 不動産投資の始め方③【重要】不動産会社に資金や融資の相談にいき方向性を決める


知識をつけたら、次に不動産会社に相談にいき、最新の融資状況と、自分自身が使える融資を把握しいきましょう。融資はとくに不動産投資において重要な要素の一つなので3章は少し説明長いです・・。

現金買いの人はこの章をとばしてOKですが、効率よく資産を増やすためにも「信頼できる不動産会社の選び方」は読んでみてくださいね! 

3-1 最新の融資情報は不動産会社に聞くのが近道「餅は餅屋」

不動産投資は高額なので、融資を利用して始めようと思っている人も多いと思います。

融資を使うのであれば、自分の今の状態でどういう条件で、どれくらい借入ができるのか把握するために不動産会社に相談しにいきましょう。

わざわざ不動産会社に行かなくても、本やインターネットで調べられるよという人もいると思いますが、とくに融資に関しては市況によって変化がめまぐるしく、つい数か月前はOKだったものが今はNGということはよくあります。

本に書いてある融資手法は、読んでいる時点ですでに再現できないものだったり、インターネットは一般的な条件が書かれていることが多く、なかなか個人的な条件にあてはめることができなかったりします。

その点、不動産会社では、最新融資情報だけでなく、その人の条件にあった金融機関を紹介してもらえるので効率的です。

また、金融機関に直に融資を相談して相手にしてもらえなかったのが、不動産会社が間に入ることで融資が通ったというケースも割とあります。

敷居が高そうと思う人は、最近はウェブ面談をやっている不動産会社も増えてきたので、それも利用してみるといいと思います。

購入する物件がまだなくても、本人の情報(年収・勤続年数・預貯金など)である程度の融資の方向性をアドバイスうけることは可能です。

3-2 なぜ自分が使える融資を事前に把握しておくことが重要なのか

なぜ自分が使える融資を事前に把握すべきなのか。

理由はおおきく3つあります。

① 早い段階で、不動産投資ができるかできないか&やる・やらないを判断できる

② 物件の種類やエリアをしぼることができるので時間を効率よく使える

③ 有利な条件下にいるライバルとの差を少しでもうめる

① 早い段階で、不動産投資ができるかできないか&やるかやらないかを判断できる

良い物件を一生懸命探してきても、融資が使えないならまったく意味がないので、まずそもそも融資が使えるか、どういった融資が受けられるのか知らないといけません。

また、融資が利用できたとしても、融資条件と自分の人生設計、リスクを考慮していったん不動産投資を見送る、「やらない」判断もここでできます。

金融機関の条件は年収のほかに以下の要素があります。

・融資総額の上限

・返済期間

・金利

・融資する物件について(構造、築年数、エリアなど)

・物件に融資する割合

自分の属性(年収・勤務先・年齢など)が金融機関の条件に満たしたからといってそこで終わりではありません。

・その金融機関が、どの物件に融資してくれるのか、どこまで融資してくれて頭金(プラス購入にかかわる諸費用:物件価格の5%~7%目安)はいくら用意しないといけないのか。

・金利と返済期間で毎月の返済金額を出して、収支をシミュレーションして運用が無理のないものか。

など色々みないといけません。

人によっては貯金がギリギリの人、近い将来にまとまった出費が発生する人は今踏み出すかどうか考える必要があります。

毎月の返済は家賃収入でまかなえるのは当然ですが、キャッシュフローは十分に出るのか、1章の目標とよほどかけはなれたものになりそうなら今は見送りいったん頭金をためることに専念する・・

など「不動産投資をやらない判断」もいったんできるので、余計な時間をかける必要がなくなります。

物件の種類やエリアをしぼることができるので時間を効率よく使える

時間をむだにしないという点で、使える融資がわかるればその金融機関が融資しやすい不動産の条件(種類や築年数、エリアなど)がみえてくるので、むやみに範囲を広げて探す必要がなくなります

探すべき対象物件をしぼれば良い物件情報も早く見つける可能性が高くなります。

③ 有利な条件下にいるライバルとの差を少しでもうめる

良い物件であればあるほどライバルは多くなり、購入するには「時間との闘い」になります。

良い物件をみつけても、そこから融資してくれる金融機関を探して・・なんてしている間に、同じ物件を狙うライバルに負けてしまいます。

ライバルは、すぐに現金決済できるなど有利な条件下の個人投資家や不動産会社たち。

物件を見つけると同時並行で融資の手続きもしていくスタンスでのぞまないと良い物件は勝ち取れません。

なので、事前に自分が利用できる融資をしっかり把握しておきましょう。

3-3 不動産会社に相談する際の注意点


不動産会社に相談する際の注意すべき点は「一つの会社だけに相談しないこと」です。

複数の会社に相談することで、より客観的に冷静に判断することができます。

また、不動産会社は大きく、

・自社が売主の物件を販売する会社
・仲介会社

にわけられます。

相談するならさまざまな種類の不動産の中から提案できる仲介会社がおすすめです。

売主も悪いとはいわないですが、会社として売らないといけない物件が決まっている以上、かたよった提案をされてしまう可能性が高いです。

しかし仲介会社だからベストかというとそうではないので、以下の記事で相談していい会社の基準や効率的な相談の仕方をまとめているので参考にしてみてください。

4 不動産投資の始め方④ いざ投資用不動産を探そう!うまくいっている人の探し方公開

不動産投資の目的を決め、どの金融機関の融資が使えるか、資金はどのくらいか必要かがわかったら

自分にあった投資用不動産の種類をある程度しぼりこむことができます。

しぼりこめたら、いよいよ!物件を探し始めます。

4-1 いざ投資用不動産を探そう!ステップ1:ポータルサイトと不動産会社からの紹介をうまくつかいこなす

物件を探す方法としては、おもに3通りです。

① ポータルサイトで探す

② 3章で相談した不動産会社に紹介してもらう

③ 競売物件情報で探す

③の競売物件については、リスクが高いわりにひと昔前ほど安く買えなくなってきているので不動産投資初心者にはおすすめしないです。

うまくいっている人は、信頼できる不動産会社から物件を紹介してもらいながら、自分でポータルサイトから探す人が多いですね。

投資用不動産を扱うポータルサイトは代表的なものとしては、

・楽待(https://www.rakumachi.jp/

・健美家(https://www.kenbiya.com/

・LIFULL HOME’S(https://toushi.homes.co.jp/

上記の3つをおさえておけばひとまずOKです。

3章までの流れで、ある程度しぼりこんだ条件をあてはめて検索すれば、やみくもに探す手間も省けると思います。まずはどういった物件が市場に流れているのかざっくり見ていってください。

とくに不動産投資初心者の場合、実際に足を運んで物件を見に行くことを強くおすすめしています

なので見に行くのにそう遠くないエリアで探すといいと思います。

4-2 いざ投資用不動産を探そう!ステップ2:物件問い合わせ&物件資料をとりよせる

ポータルサイトで良さそうな物件を発見したら、その物件を取り扱っている不動産会社に連絡して以下の資料をとりよせます。

① 物件概要書(販売図面)・・物件の概要や契約条件などの詳細が書かれている資料

② レントロール・・その物件の賃貸状況の一覧表

問い合わせは電話でもメールでもOKですが販売図面等の資料を請求するならサイトから問い合わせ、急ぐ場合は電話してみるのもいいかもしれません。

良い物件であればあるほど問い合わせがたくさんきている可能性が高いです。

なので早めに行動できることや、融資が通りそうなど「話が早そうな人」だという印象をアピールできると、優先してもらいやすいです。

つぎに以下2つの資料をもう少しくわしく説明します。

4-2-1 物件概要書(販売図面)

物件概要書とは、物件に関する詳細な情報が書かれたものです。

「販売図面」(または「マイソク」)ともいわれます。

これには決まった書式ははありませんが、概要書は文字だけの情報で、販売図面は間取りや写真が掲載されているのが一般的です。

販売図面の見本

物件概要書にはおもに以下のような情報がかかれています。

① 基本情報・・価格や利回り、所在地、駅から徒歩何分(1分=80m)など。

住所からgoogleマップのストリートビューを使って建物の外観や周辺の雰囲気も確認してみるといいと思います。

利回りは満室想定の利回りが表記されていることが多いので、あとで説明するレントロールとあわせてみる必要があります。

② 土地の情報・・物件の土地に関する情報。広さ、権利関係(所有権or借地)、道路の接道状況、法令上の制限など

 初心者の場合、土地の権利は「所有権」であることが無難です。所有権以外だと利回りは高くても融資も通りにくくリスクが高いからです。

 道路の接道状況は、要件を満たしていないと再建築できない場合があります。一般的には再建築できない場合は、「再建築不可」と書かれている場合がほとんどですが、最低でも建物が道路に2m以上接しているかどうか確認します。

③ 建物の情報:物件の建物に関する情報。広さ、構造(木造、RCなど)、築年数、間取りなど

融資を受ける際には、構造と築年数は重要な確認項目のひとつです。

④ その他の情報:現況(賃貸中or空室)、引渡し日、条件、その他告知事項など

相場とくらべてかなり安い物件の場合で、「再建築不可」「違法建築物件」「告知事項あり」といった文言が記載されていたりします。

基本的に「再建築不可」はほとんどの融資が使えないので現金での取得が中心です。

「告知事項あり」は精神的瑕疵物件である場合が多く、内容を不動産業者に確認します。

程度によりますが、中には住所を検索するだけでもインターネットに出てくる大きな事件があった物件もあるのでよほどのことがない限り避けたほうが無難です。

4-2-2レントロール

物件概要書の利回りの記載は満室を想定したものである場合が多いです。

なので、現在どのくらい空室があるか、実際の利回りを知るために「レントロール」を確認する必要があります。

レントロールは物件の賃貸状況の一覧表です。

部屋ごとに家賃、敷金、契約日、入居者の情報などが書かれています。

ちなみに区分マンションの場合レントロールといった概念はなく、一棟マンション、アパート、ビルなどで用意されるものです。

一見ただ数字が並んでるだけに見えるレントロールも、見るべきポイントを抑えると、色々な情報がみえてきます。

また、レントロールによっては物件を良く見せるために、「盛られた」内容のものも少なくないありません。

購入した後で後悔しないために以下のチェックポイントをおさえておきましょう。

① 空室の想定家賃は相場と比べ適切か

まず現在空室になっているお部屋の募集家賃(想定家賃)を確認します。

物件の満室時利回りをよく見せるために、相場より高い家賃設定になっていることも多いからです。

上の例でいくと空室の202号室の家賃は、同じ階・間取りの203号室(5.5万円)より高い設定ですね。

家賃相場は下のサイトなどで確認できます。

SUUMO「家賃相場情報」(https://suumo.jp/chintai/soba/

似ている条件のお部屋がいくらで募集されているかを確認し、差があれば利回りを計算しなおします。

空室が多い物件ほど、レントロール上の利回りと家賃相場から算出された利回りが大きく違ってくる可能性も高くなるので注意です。

② 同じ間取りのお部屋どうしで家賃の差があるのは?

次にレントロールで同じ間取り同士の家賃を見比べます。

図では、同じ間取りなのに、家賃にばらつきがあることがわかります。

これは入居する時期によって家賃が異なるからです。

一般的に新築当初から長く住んでいるほど家賃が高く、古くなるほど家賃が低い傾向にあります。

高い家賃のお部屋は、現入居者が退去した際、次の家賃は低くしないといけなくなるかもしれません。

また長く住んだ分、お部屋のリフォームが必要になる可能性が高いのでその費用も見る必要がでてきます。

レントロールによっては契約を開始した年月がかかれていないのもあるので、気になる時は不動産会社に確認します。

③ 入居者の情報をチェック

入居者の情報からも気を付けるべき点がいくつかあります。

同じ法人名が複数あれば一括で借上げ、社宅や寮として利用されていることがあります。

将来その会社が移転となり、一気に空室になる可能性もなくはありません。

また大学が近くにあり、入居者は学生がほとんどといった場合も同じリスクが考えられます。

契約者名だけでなく、年齢や勤務先、保証会社に入っているのかいないのかまで不動産会社に確認できるとベストです。

※ただし、個人情報に抵触する項目ですので、細かくは契約予定にならないと公開されない場合がほとんどです。

④ 預かり敷金はあるか

預かり敷金がとれているかどうかは、その周辺の賃貸需要が安定しているかどうかの判断材料です。どの部屋もとれていない場合、敷金をゼロにしないと入居者がつきにくい物件の可能性があります。

⑤ 家賃収入以外の収入がないか

携帯基地局や看板広告、自動販売機などの「その他の収入」がないかを確認します。

その収入も計算にいれた利回りになっている場合もあるので、あくまで副収入として、その収入がない場合も考慮し計算しなおして検討するのが無難です。

また、自動販売機を設置しているなら、毎月最低ラインの売り上げがないと、電気代と相殺して赤字になる場合もあるので細かく確認しておきましょう。

4-3 いざ投資用不動産を探そう!ステップ3:内見★チェックポイント

販売図面とレントロールで詳細を確認したら物件の内見をしにいきます。

入居者が入っていて中が見れなくても外観や周辺状況だけでもいいので現地は必ずみにいきましょう。

外壁の塗装、空室の部屋のリフォームが必要であれば、その費用も加味しないといけないからです。

内見の際のチェックポイントは細かくあげれば多くなるので、ここでは僕が物件を見るときに特に意識してみるポイントを説明します。(別の機会に内見のチェックポイントだけに絞って説明する記事を書こうと思います!)

① 建物について

・外壁の劣化具合、修繕すべき箇所があるか

 外壁の劣化が激しい場合、塗装する必要があります。わかりやすいチェック方法として、壁を指でなぞって手にチョークのように粉がつけば再塗装の時期が近づいているということが言えます。

 戸建ての場合で60~80万、一棟アパートなどになると大きさにもよりますが100万円以上するのでそれを加味して検討します。

・お部屋のリフォームは必要か

 空室のお部屋であれば、中は必ず見せてもらいましょう。リフォームが必要な個所がないか確認します。

ざっくりリフォームにかかる金額の大まかな目安を記載しておきます。

 キッチン交換:20万~30万
 新しいユニットバスに交換:50~60万
 トイレ交換(ウォシュレット):10万~15万
 クロス(壁紙)張り替え(2DKの場合):10万円~20万
 床張り替え(クッションフロアタイプ):10万~15万

とくに水回り関係は賃貸に出すなら交換をすることはあまりありませんが、お金がかかるのでそれも含めて慎重に検討しましょう。

・捨てられている自転車やバイク、タイヤ等の残置物がないか

・駐車場の確認【地方の場合かなり重要!】

 かなり重要なのに意外と見落としがちなのが「地方物件の場合の駐車場」です。

以前、「【後悔】不動産投資に失敗した人は4割!9人の事例から学ぶリスク回避策」で、ある物件を格安で購入したものの、駐車場が確保できずに入居者がまったくつかなかった失敗例をあげています。

駐車場の確認は必須です。

物件の概要書に「駐車場あり」と書かれていても、軽自動車しか止められないようなスペースしかないこともあります。

また地方では一世帯で複数台所有しているところも珍しくないので、周辺に月極駐車場などの十分なスペースを確保できるか確認しましょう。

4-4 良い物件を買えている人の物件の見方

ここではお客さんなどで良い物件を買えている人の物件の見方を紹介します。

① 物件情報を取得したらすぐに見学。不動産会社の担当と一緒がベターですが、時間があわないときは、まず一人で現地の周辺状況や建物を確認。問題なさそうであれば購入申込(買付)を入れる。

※空室がある場合は原状回復がされているか、されていないか口頭でも聞いておきましょう。

② 空室がある場合は融資の方向性が出たタイミング、契約前には必ず中を確認。

良い物件は早い者勝ちなので一人でも物件を早く見に行きできるだけ早く買付申込をいれることが重要です。

5 不動産投資の始め方⑤ 物件購入までの流れ

気に入った物件が見つかったら、

金融機関によって多少の違いはありますが、一般的な流れは以下の感じです。

① 物件の購入申込をする
② 融資の仮審査(事前打診)(★)
③ 物件の売買契約を結ぶ
※売買契約書には融資特約(融資が下りなかった場合、白紙解約ができるという特約)は必ずつけるようにします。
④ 本審査(★)
金融機関に③の売買契約書を提出します。面談をして回答を待ちます。
⑤ 融資契約を結ぶ(金銭消費貸借契約)
⑥ 融資実行、決済

★ローンの申し込みに必要な書類一覧

事前に準備をしておくとスムーズです。

【物件にかかわる資料】※主に不動産会社が用意してくれるもの

・売買契約書
・重要事項説明書
・家賃表(レントロール)
・物件概要
・建物図面
・公図
・登記簿謄本

【申込者本人に関する書類】

・身分証明書
・源泉徴収票
・確定申告書
・今借りている融資の返済予定表(住宅ローンなど)
・通帳のコピー(残高が確認できるもの)

6 不動産投資の始め方⑥ 賃貸管理会社の選定【パートナー選びがキモ】

物件を購入し、いざスタートといったときに以下の業務が必要です。

・入居者の募集
・入退去の手続き(契約更新も含む)
・家賃集金(遅延・滞納の督促など)
・書類関係および鍵の保管
・入居者のクレーム対応
・お部屋の定期的な修繕(退去時のクリーニングも含む)

これらの業務を自分でやる人(自主管理)もいますが、不動産投資を副業で始めるサラリーマンであれば管理会社に委託したほうが無難です。

「不動産は管理を買え」とよく言われます。

どんなに良い物件を買えても管理会社の働き次第で収益に差がでてくるからです。

入居者のクレームをおろそかにして退去につながった、家賃が遅れているのに督促もかけずにそのままにして回収が困難になった、空室になったのに募集を斡旋してくれないなど・・

不動産管理会社選びは重要です。

選び方のポイントは、入居率が高い、インターネット(SNS)などを使った集客に強い(ホームページで賃貸物件情報がこまめに更新されているか)、問い合わせのレスポンスが速い会社などですね。

個人的にホームページのブログで日々の管理業務を公開しているような会社さんは丁寧に対応してくれる印象があります。

まとめ【初心者におすすめ記事3つ】

おつかれさまでした!「不動産投資の始め方」最後まで読んでいただきありがとうございます。

最後に不動産投資を始める際におすすめの記事をあげます。

不動産投資で失敗する人に多いのは「知識不足」によるところがほとんどです。

逆に、しっかり知識を備えていれば、株やFXなどのリスク高めの投資商品と比べ失敗しにくい投資です。

この記事で少しでも失敗する人が少なくなればうれしいです。ぜひ参考にしてみてください♪



 

不動産投資を成功させるために

巷に広がる間違った情報に惑わされずに、正しい情報を取捨選択することで、不動産投資の成功確率を高めることができます。

Line@やってます
物件リクエスト
個別相談
セミナー・勉強会
大吉物件情報
賃貸管理・リノベーション例
Instagram facebook Twitter

よくあるご質問

不動産投資のことなら大吉投資不動産株式会社

会社概要

Facebookページへ

個人情報保護方針

© 2021 大吉投資不動産株式会社【東京】 All Rights Reserved.