2023年01月14日
【事例付】公務員の不動産投資！副業規定違反にならない条件と注意点
公務員による副業は、国家公務員法や地方公務員法で副業規定があり制限されています。
しかし、不動産投資に関しては、一定の条件を満たせば認められることをご存じでしょうか。
ここでは公務員による不動産投資が許容される理由とその条件、不動産投資を始める際の注意点などを解説します。
公務員の方の不動産投資事例も掲載していますのでこちらも併せてご参考ください。
目次
公務員の不動産投資は、条件を満たせば副業規定違反にはならない
公務員による不動産投資は、法律上で制限されている「自営」として副業に該当します。
ただし、以下の条件を満たす場合は副業に該当しません。
【公務員の不動産投資が副業に該当しない条件】
・5棟10室未満の規模
・年間家賃収入が500万円未満
・管理会社へ管理委託する
条件の詳細は後ほど解説しますが、一般的に上記の条件を満たせば、不動産投資を始めても問題ないんです！
なぜ公務員は副業が禁止されているのか？
そもそもなぜ公務員が副業禁止とされているのでしょうか。
不動産投資を始めることに不安がある方は、今一度公務員のルールを確認してみましょう。
日本国憲法では「すべて公務員は、全体の奉仕者であって、一部の奉仕者ではない。」
（引用元：e-Gov法令検索 日本国憲法 第15条2項 第15条2項）と定められています。
これは、公務員の職務に対する根本的な考え方です。
営利目的である民間企業の会社員とは異なり、
公務員には「一部の企業や団体の利益ではなく、公共の利益のために全力で職務を遂行する」という義務が課せられています。
副業によって、これらの義務を果たせなくなる恐れがあることが、公務員の副業が制限される理由の一つです。
また、その他、公務員の副業禁止に関する根拠として挙げられるのは、国家公務員法や地方公務員法によるもの。
【副業禁止の根拠となる法律】
・私企業からの隔離（国家公務員法 第103条1項）
・他の事業または事務の関与制限（国家公務員法 第104条）
・営利企業への従事等の制限（地方公務員法 第38条）
「私企業からの隔離」では営利企業の役員兼業や自営兼業が制限されますが、賃貸経営である不動産投資は事業を営む側面があるため自営に該当します。
規定を守らずに違反すると罰則を科せられることがあるため、ルールの確認は徹底しておきましょう。
また、同じ公務員でも「国家公務員」と「地方公務員」では副業事情が少々異なります。
ここでは、それぞれの副業事情を解説します。
国家公務員の副業事情
国家公務員の職務に関する考え方や決まり事は、人事院が公表している「義務違反防止ハンドブック」で確認可能です。
国家公務員の役員兼業・自営兼業は制限されていますが、不動産投資の場合は一定規模以下であれば副業に該当せず、一定規模以上でも所属長等の承認を得れば認められます。
国家公務員の場合、義務違反防止ハンドブックによって複数の事例も紹介されているため、副業可否の判断をしやすいかもしれません。
地方公務員の副業事情
地方公務員の副業に対する基本的な考え方は、国家公務員と同様です。
ただし、任命権者の承認を得る方法については各自治体の運用によって異なります。
自治体によっては独自のガイドラインが公表されているところもありますが、明確なガイドラインを示している自治体は少数派です。
地方公務員法や各自治体においてある程度の基準が示されているものの、
・具体的な基準を設定・公表している自治体が少ない
・副業可否の判断基準が乏しい
といった理由から、個別の判断が難しい場合もあるでしょう。
公務員が副業した場合の罰則
公務員の規則に違反して制限されている副業を行った場合、以下の罰則が科せられることがあります。
免職
停職
減給
戒告
罰則の内容については個別の事例で異なりますが、人事院の義務違反防止ハンドブックには一例として以下の事例が掲載されています。
許可を得るべき一定規模以上の賃貸経営で、必要な承認を怠った
→減給
処分を受けた場合、処分のみならず、将来の昇格・昇給・退職手当などへの影響も。
将来に大きく関わることですから、不動産投資を始める際は条件についてしっかりと理解を深めておきましょう。
公務員による不動産投資が副業に該当しない条件
公務員の副業は原則禁止ですが、一定の条件で行う不動産投資は副業とみなされずに許容されています。
【公務員による不動産投資が副業に該当しない条件】
・一定規模未満（戸建て5棟、1棟アパート10室未満など）
・年間の家賃収入500万円未満
・管理会社へ賃貸管理を委託する
先述の通り、公務員の副業が禁止されている理由の一つは「公共の利益のために全力で職務を遂行する義務」を果たせない恐れがあるためです。
上記のように一定の規模未満かつ、本人への負担が少ない不動産投資は副業とみなされないケースがほとんどです。
また、一定規模以上の不動産投資でも
- 特定の企業と利害関係が生じない場合
- 職務に支障をきたさない場合
- 不動産を相続した場合
など、状況によっては所属長等の承認を得れば問題ないこともあります。
ただし、個別の事例や自治体によって基準が異なる可能性もあるようです。
地方公務員の方で自治体から明確な基準が示されていない場合は事前に確認しておいた方が良いでしょう。
公務員による不動産投資が副業に該当するケース
一定規模以上の不動産投資は「副業」に該当します。「一定規模以上」の考え方について、もう少し詳しく解説しましょう。
ただし、ここで紹介する情報は国家公務員の規定です。
地方公務員の場合は、ここで紹介する基準と異なる規定があるかもしれません。
一定規模以上（5棟10室以上など）
不動産投資が一定規模以上の場合、副業に該当します。副業に該当する場合は、所属長等の許可が必要です。
【一定規模以上の目安】
| 規模 | |
| 独立家屋 | 5棟以上 |
| 一棟アパート、マンション | 10室以上 |
| 土地 | 10件以上 |
| 駐車台数 | 10台以上 |
不動産投資と言っても、賃貸経営、土地活用、駐車場経営など複数の手法があるため、各条件を確認しておきましょう。
年間の家賃収入500万円以上
家賃収入500万円とは、経費を含めない収入を指します。
副業に該当するかどうかは、申請時における将来1年間の見込収入により判断されるため、経費は考慮せずに計算しましょう。
また、相続や贈与によって不動産を取得した場合、親族と共有名義で所有することもあると思います。
たとえば、父親が亡くなり兄と妹で2分の1ずつ所有するなど。
このようなケースでは、自分の持ち分のみの家賃収入ではなく、物件全体の家賃収入で判断するため注意が必要です。
公務員の副業で不動産投資が取り組みやすい３つの理由【事例あり】
実は、不動産投資と公務員は相性が良いです。
また一般的な会社員よりも、不動産投資のメリットを実感できたりするケースも多いです。
理由は、社会的信用度が高いことや、管理会社への委託が可能なことが挙げられます。
また、選択肢によっては地域社会に貢献できる場合もあります。
公務員が不動産投資を始めるとどんなメリットがあるのか、確認してみましょう。
融資を引きやすい
不動産投資を始める人のほとんどは、金融機関から融資を受けて物件を購入します。
金融機関では、契約者の年収、年齢、職業、不動産の価値などを総合的に判断して審査を行います。
そんな中公務員は給与収入が安定しており、社会的信用度も高いため融資審査に通りやすい傾向があります。
また場合によっては、低金利など優遇条件で融資を受けられることもあります。
好条件で融資を受けられると高利回りの賃貸経営を期待できるため、不動産投資家にとって大きなアドバンテージになるでしょう。
管理会社への委託が可能
不動産投資では、物件購入時・売却時に多少の手間がかかるものです。
しかしその後の賃貸経営にかかわる業務一連を、管理会社へまるっと委託できます。
管理会社に委託できること
入居者募集
家賃集金
クレーム対応
修繕手配
退去後のリフォーム
入居者が入っていれば、実際に実務でやることはほぼありません。
しいて言えば、毎月家賃が入っているか通帳を記帳して確認することぐらいでしょうか。
信頼できる管理会社へ委託できれば、職務に支障をきたすことなく副収入を得ることが可能なのです。
地域社会に貢献することも可能
公務員の方の多くは、日々、地域社会へ貢献するべく職務に励んでいると思います。
そんな公務員にとって、副業として「投資」を選択することに抵抗を感じる人もいるかもしれません。
しかし、「不動産投資」と言っても投資手法はさまざまです。
社会問題化している空き家活用を投資手法として選択すれば、地域社会に貢献できる可能性があるでしょう。
公務員だからこそ気をつけたい不動産投資の落とし穴
公務員は一般的な会社員とくらべて不動産投資を始めるにはかなり有利です。
しかし、だからこそ公務員特有の落とし穴にはまり大きな失敗をする人もいます。
ここでは、公務員が不動産投資を始める際の注意点を解説します。
過剰な融資を受けやすい
公務員が不動産投資を始めるメリットの一つは、「融資を引きやすい」こと。
場合によっては一般的な会社員よりも多くの融資を受けられる可能性もあります。
しかし融資審査に通りやすいといっても、必要以上の借り入れをしてしまわないように注意が必要です。
融資額が多いほど支払う利息が増え、毎月の返済負担も大きくなります。
家賃収入を得ても、出ていくお金が増えれば利回りが低くなり、投資効率も悪くなります。
不動産投資を始める際は、将来の資金計画をしっかりと立てましょう。
以下の記事も始める際に読んでおくことをおすすめします。
悪徳不動産業者のカモにされやすい
融資審査に通りやすく、不動産投資の知識がない人は、悪徳業者のカモにされやすいです。
不動産会社の営業担当が本当にあなたの将来をみすえて物件を提案しているのか、慎重に判断しましょう。
また、公務員は営利組織ではありませんが、不動産投資は「事業」の側面が強い投資です。
失敗する人の多くは、事前に不動産投資についてよく勉強しなかった「知識不足」が原因。
ビジネスの一貫であることを認識し、賃貸経営の知識を深めることが大切です。
下記の記事では相談してはいけない不動産会社の特徴や、だまされない方法を書いています。
ぜひ参考にしてください。
まとめ
一定の条件を満たす場合、公務員による不動産投資は副業に該当しません。
ただし、所属先や個別のケースによっては基準が異なる可能性があるため、不安な場合は事前に確認しておきましょう。
また、不動産投資と公務員は相性が良いものの、大きな失敗をする人もいます。
不動産投資を始める際は、不動産投資に関する知識を身に付けることが大切です。
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