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不動産投資のメリットとデメリットを種類別に解説!会社員の副業に適した理由

不動産投資をこれから始めたい人は、どのようなメリット・デメリットがあるかを知っておくことがとても大切です。

ただし、不動産投資と言ってもさまざまな種類があり、投資方法によってメリット・デメリットが異なります。

今回は、不動産投資の全体的なメリット・デメリットに加えて、種類別のメリット・デメリットも解説します。

また、不動産投資を始める際は、リスクへの備えも大切です。記事の後半では、リスクを回避するために大切なことも解説するので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資を始めるメリット

まずは、不動産投資の全体的なメリットを解説します。

管理を委託することで手間がかからない

不動産投資は、物件の管理や入居者への対応が面倒というイメージを持っていませんか?

賃貸経営は主に以下の業務が発生します。

  • 入居者の募集
  • 家賃を集金する(督促業務)
  • 入退去、更新の手続き(書類作成など)
  • 書類および鍵の保管
  • クレーム対応 

自分で管理するにはかなり大変ですが、これらの業務は管理会社に委託することができます。

主に家賃の3~10%が管理手数料の相場です。

物件を探すまでが大変ですが、ざスタートするとやることがほとんどないのでたまに僕は大家であることを忘れてしまうこともあります。

株やFXなどのように、いちいち画面でチェックする必要がありませんので、忙しい会社員の方には適した投資です。

手間がかからない割に、銀行に預金するよりも大きな利益を得られる点は、不動産投資の大きなメリットです。

普通預金は金利0.01%程度ですが、不動産投資は物件や地域によって5%以上前後の利回りを期待できます。

団信が生命保険代わりになる

ローン返済中支払者に万が一のことがあったとき、ローンの残債を残さず、不動産を家族へ残せる点も不動産投資のメリットです。

アパートローンで融資を受ける場合、団体信用生命保険(団信)に加入します。

団信とは、契約者が万が一亡くなった場合にローンの残高が0円になる保険です。

あなたが万が一亡くなっても資産を残せるため、残された家族の生活を支えられるでしょう。

レバレッジ効果が高い

レバレッジ効果とは、「てこの原理」を意味します。

不動産投資でのレバレッジ効果とは、少ない自己資金でスタートし大きな利益を得ることです。

不動産投資は他の金融商品と異なり、ローンでお金を借り入れて大きな額の不動産に投資することができます。

例えば、手元に2,000万円の資金があったとします。

利息の返済を考えた時、現金をすべて使って2,000万円の物件を購入したいと言う人もいるでしょう。

しかし、頭金1,000万円を投入して2,000万円のローンを組めば、3,000万円の物件を購入可能です。

ローンを借り入れてより価値の高い物件に投資することで、より高い投資効果を得られる可能性があります。

老後に向けた資産形成をできる

2019年に金融庁が公表した報告書の内容から、老後の資金が2,000万円不足する可能性があることが話題になりました。

(参考元:金融審議会 市場ワーキング・グループ報告書 「高齢社会における資産形成・管理」

日本の平均寿命は伸び続けており、自助努力による老後の資産形成は今後一層重要になるでしょう。

不動産投資を現役時代から始めていれば、経験を積みながら安定した老後の資産を形成していくことも可能です。

将来的に管理が厳しくなった場合、不動産を売却すればまとまったお金を得ることもできるため、老後の大切な資産となるでしょう。

相続税対策になる

不動産投資は相続税対策としても活用できます。相続の際、高額な高価な資産を受け取った遺族には、相続税が課税されます。

相続税の課税対象を計算する際、現金や株式は時価で計算され、土地は路線価、建物は固定資産税評価額を基準に計算される仕組みです。

路線価や固定資産税評価額は、実際の取引価格の70%程度(目安)に設定されているため、課税対象の金額が少なくなり、税金を節税できます。

不動産投資のデメリット

不動産投資は、不動産を所有するために他の金融商品にはないデメリットやリスクがあります。

不動産投資を始めるデメリットも確認しておきましょう。

現金化に時間がかかる

他の金融商品に比べて、現金化までに時間がかかることは不動産投資のデメリットです。

不動産を売却する際、個人へ売却するか買い取り専門の不動産会社へ売却する方法があります。

個人へ売却する場合、買い手がすぐに見つかる保証がなく、買主のローンの手続きにも時間がかかるため、売却に数ヶ月~半年かかる可能性があります。

急ぐ場合は買い取り専門の不動産会社へ売却する方法もありますが、通常の取引よりも低い価格での売却になる可能性があります。

維持費がかかる

不動産は、所有しているだけで固定資産税や修繕費などの維持費がかかります。

建物は時間が経てば老朽化し、将来的に大規模な工事が必要になることもあります。

金利変動のリスクがある

ローンを借り入れる際、金利の種類に注意が必要です。

ローンの金利には、固定金利と変動金利があります。

固定金利は借入期間の間、金利がずっと固定のタイプ、変動金利は市場の影響を受けて金利が変動するタイプです。

不動産投資のローンの多くは変動金利となっており、変動金利は固定金利よりも低金利ですが、金利が上がった場合、返済額が上がるリスクがあります。

不動産価格下落のリスクがある

不動産投資には、景気が悪くなった場合、購入した不動産価格が下がるリスクがあります。

売却益を得るために購入する場合、不動産価格の下落によって損をする可能性があるため注意が必要です。

家賃を滞納される可能性がある

入居者の中には、家賃を滞納する人がいる可能性があります。滞納が続けば、経営が赤字となってしまう可能性もあるでしょう。

国土交通省の調査では、約25%のオーナーが「滞納家賃が発生し、家賃が適切に入金されない」というトラブルを経験しているというデータがあります。

(参考元:国土交通省 賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査p11

入居者の家賃滞納は他人ごとではないため、家賃保証会社を利用するなどの対策をすることをおすすめします。

【建物の種類別】不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資と言っても、アパートやマンションをはじめ駐車場、倉庫のレンタル、不動産投資信託(J-REIT)など種類はさまざまです。

ここでは、居住用賃貸物件への不動産投資のメリット・デメリットを種類別に解説します。

区分所有(ワンルームマンションなど)

区分所有は、分譲マンションの1室を購入する投資スタイルです。

区分所有のメリット

区分所有は、一棟物件よりも少ない資本で購入できるため、初心者でも始めやすい点がメリットです。

また、基本的に管理会社に管理を任せるので、会社員も副業として始めやすいでしょう。

区分所有のデメリット

区分所有のデメリットは、利益が少ない、空室リスクが高い、土地が自分の資産にならないなどがあります。

区分所有は、購入価格を抑えられますが、その分家賃収入も多くありません。

建物の管理費や修繕積立金が強制的に徴収されるため、毎月のキャッシュフローがマイナスになってしまうことも大きなリスクです。

また、1室のみ所有する場合、複数所有する場合と比べて家賃収入がゼロになるリスクが高くなります。

一棟アパート・マンション

一棟アパート・マンションは、建物を一棟まるごと購入するスタイルです。

一棟アパート・マンションのメリット

一棟アパート・マンションのメリットは、高い利回りを期待できる点です。

区分所有に比べて初期投資が高額になりますが、複数の部屋を賃貸できるため家賃収入も大きくなります。

特に、中古アパート・マンションは物件価格に対して得られる家賃収入が高いため、高い利回りを期待できる可能性があります。

利回りが高いほど投資資金を早く回収でき、早い段階で投資規模を拡大することも可能です。

また、建物だけでなく、土地が自分の物になる点も一棟アパート・マンションのメリットです。

築年数によって資産価値が下がる建物に対して、土地は経年によって資産価値が下がることはありません。

将来売却する際、建物が古くなったとしても一定の価値を保ったまま売却できるでしょう。

一棟アパート・マンションのデメリット

一棟アパート・マンションは、区分所有に比べて選べる物件数が少ない点がデメリットです。

限られた物件の中から、安定して収益を得られる物件を見極める必要があります。

戸建て

アパートやマンションのような集合住宅ではなく、戸建てを購入して賃貸するスタイルもあります。

戸建てのメリット

戸建てに投資するメリットは、入居者の入居期間が長期化する可能性がある点です。

マンションやアパートに比べて、戸建てはファミリー世帯が入居するケースが多くなります。

子供がいる家庭は、両親の転勤がない限り頻繁に生活環境を変える可能性が低く、入居期間も長期になるでしょう。

また、中古の戸建ては、一棟アパート・マンションに比べて少額で購入できる点もメリットです。

戸建てのデメリット

戸建てに投資するデメリットは、空室が長期化する可能性が高くなる点や、維持費が高くなりやすい点です。

戸建ての条件によっては、入居者が退去した後、次の入居者が入居するまでに時間がかかる可能性があります。

また、庭付き一戸建てなど広い戸建ての場合、区分マンションと比べて建物以外に庭のメンテナンス費用が必要になるでしょう。

不動産投資のリスクを回避するために大切なこと

ここまで解説してきたように、不動産投資には失敗するリスクがあり、建物の種類によって違ったデメリットがあります。

リスクを回避するために大切なことは、知識をしっかりと身に付けておくことです。

自分自身でしっかりと知識を身に付けておけば、悪徳な不動産会社にだまされる、収益の出ない物件を購入する、赤字経営で苦労するなどのリスクを防ぐことが可能です。

不動産投資のリスクを書籍や失敗談から情報収集し、事前に対策をしておきましょう。以下の記事では不動産投資を始める人におすすめの本や、不動産投資のリスクに関する情報をまとめているので、これから不動産投資を始める人におすすめです。

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まとめ

不動産投資は、少ない労力で大きな利益を得られる可能性がある一方で、現金化しにくい、維持費がかかるなどデメリットがあります。

また、購入する不動産の種類によってメリット・デメリットが異なるため、投資スタイルに合った情報収集が必要です。

これから不動産投資を始めたい人は、まずは情報収集をしっかりとしてリスク対策をしていきましょう。

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