2022年03月21日
マンション投資詐欺にご用心！悪質な手口5選と詐欺まがいの営業とは
マンション投資に限らず、不動産投資では人生を左右するほどの大きなお金が動きます。
大切な資産を無駄にしないために、悪質な事業者による詐欺に注意が必要です。
また、詐欺ではないものの、悪質な営業手法によって不動産投資家が損失を被ってしまうケースも珍しくありません。
人生を台無しにする前に、悪質な詐欺の手口や営業手法とそれらに対する対策を知っておくことが大切です。
ここでは、マンション投資など不動産投資を利用した詐欺の手口と対策、不動産会社による悪質な営業手法などについて解説します。
目次
マンションなど不動産投資詐欺の手口5選と対策
不動産投資の中でも、マンション投資は少ない自己資金で始められる、管理の手間がかからないといった特徴から初心者に人気の手法です。
そのため、知識がない人を狙ったさまざまな詐欺が存在します。
昨今の詐欺は手口が巧妙化しており、詐欺を見抜くことが難しいものもあります。
不動産投資詐欺の被害にあわないために、詐欺の手口と対策を確認しておきましょう。
マンション投資詐欺①手付金詐欺
手付金詐欺とは、売買契約を締結する際に支払う手付金をだまし取る詐欺です。
「人気物件だからすぐに手付金を支払った方が良い」
「手付金を即日で支払って欲しい」
など支払いを急がせるケースや、相場（売買代金の5～10％程度）よりも高額な手付金を請求するケースがあります。
不動産投資家が手付金を支払った後に不動産会社と連絡が取れなくなると、支払った手付金を取り戻すことは困難です。
【対策】手付金の取り決め・不動産会社の信頼性を要チェック
手付金詐欺にあわないためには、契約上の取り決めを確認すること、信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。
そもそも手付金とは、不動産売買契約を締結する際、契約の目的が達成されない場合の違約金や罰金の役割を担うお金。
不動産売買契約では、買主から売主へ支払うケースが一般的です。
手付金には以下3つの種類があり、売買契約時にどのような取り決めをしているかによって意味合いや契約解除時の対応が異なります。
また、意味合いは必ずしも1つのみとは限らず、複数の意味合いを持つ場合もあります。
【手付金の種類と意味合い】
・解約手付：相手方が契約の履行に着手する(※)前に、買主が手付金を放棄する、売主が手付金の倍額を買主に支払うことで売買契約を解除できる
・違約手付：買主または売主が契約違反した場合、損害賠償とは別に罰金として没収する
・証約手付：不動産売買契約の成立を明確にする
※「契約の履行に着手する」とは、売主が不動産を引き渡す、買主が売買代金の一部を支払うなどの行為が該当します。
手付金を支払う前に、その契約における手付金の意味合いや、契約解除時の取り決めを確認しておきましょう。
また、一般的に手付金の金額は売主と買主で決めるものですが、売主が宅建業者の場合、売買代金の20％を超える金額は指定できません。
手付金の支払いを催促される場合や手付金が高額な場合は、特に注意が必要です。
マンション投資詐欺②入居者偽装
入居者偽装詐欺とは、マンションやアパートなどの一棟物件を購入する不動産投資家を狙った詐欺です。
不動産会社が入居者を偽装して満室に見せかけ、利回りを高く見せる手口になります。
入居者はサクラであるため、物件購入後すぐに退去されるというものです。
家賃を高く設定している物件もあるため、周辺相場よりも利回りが高い優良物件と感じて購入する人が購入後に後悔するケースが多いでしょう。
このパターンは郊外の駅から離れたアパートなど、条件が悪い物件多く、購入当初の賃料で募集しても入居者が集まらないため、大幅に賃料を下げることになります。
満室どころか空室だらけで入居づけも難しいため、物件を売却せざるを得ないケースもあるでしょう。
【対策】レントロールを正しく見る・現地を確認する
入居者偽装詐欺の被害にあわないためには、レントロールを正しくチェックすること、自分で現地を確認することが大切です。
レントロールとは、アパートやマンションの各部屋の賃貸条件、契約状況などを一覧にまとめたものです。
レントロールに記載されている申し込み日や入居日が直近の場合、入居者がサクラの可能性があります。
周辺相場の賃料と比較して大きな差がないかどうかも、確認しておきましょう。
また、物件を購入前に必ず現地を訪問し、ガスメーターや郵便ポストなどから入居の実態を確認することも大切です。
マンション投資詐欺③二重譲渡詐欺
二重譲渡詐欺とは、同じ不動産を複数の買主へ売却し、買い手が何らかの損失を被る詐欺です。
この詐欺は、不動産登記の制度を悪用した詐欺になります。
少々わかりにくいため、具体例を紹介します。
たとえば、A不動産会社（売主）がBさん（買主）にマンションを売却したとしましょう。（この時点でBさんは所有権移転登記を済ませていません）
その後、A不動産会社が、Bさんよりも好条件で購入してくれるCさん（買主´）に出会い、同じ不動産を売却。この時、Cさんは所有権移転登記を済ませました。
Bさんは、購入した不動産に見知らぬ看板が立っていることを不審に思い、A不動産会社へ問い合わせると「契約を解除して欲しい」と言われました。
このケースでは、BさんはCさんよりも先に不動産を購入しているものの、所有権移転登記をしていないため、法律上では先に登記を済ませたCさんが所有者になります。
不動産の権利を主張するためには、代金を支払ったかどうかではなく、登記をしたかどうかが重要です。
ここではBさんは不動産会社へ「不動産の所有者になれなかったこと」に対する損害賠償を請求できますが、不動産の所有者になることはできないのです。
【対策】所有権移転登記を必ず済ませる
二重譲渡詐欺にあわないためには、所有権移転登記を忘れずに済ませることが大切です。不動産の引渡し時には、必ず所有権移転登記を済ませましょう。
マンション投資詐欺④デート商法詐欺
近年、出会い系サイトやマッチングアプリを利用したデート商法詐欺が急増しています。
デート商法詐欺とは、婚活サイト等を利用してターゲットと出会い、不動産投資話を持ち掛ける詐欺。
被害者が相手に好意を持っている場合、嫌われることを恐れて断りにくいという心理を悪用したものです。
デート商法詐欺では、代金支払い後に相手との連絡が取れなくなり、その時に初めて詐欺の被害にあったと気がつきます。
【対策】家族・友人など信頼できる人に相談する
出会い系サイトやマッチングアプリ等で知り合った人からの高額な投資話には、細心の注意を払いましょう。
詐欺の被害を防ぐために、実際に大金を支払う前に家族や友人に相談することが大切です。
被害にあった人の中には「家族や友人に話すと心配するから、相談しない方が良い」といいように説得され、相談しなかったケースが多いです。
しかし、本当に相手のことを思っているなら、人生を左右するほどの投資話に対して「誰にも相談するな」とは言わないはずです。
マンション投資詐欺⑤海外不動産投資詐欺
海外不動産投資詐欺は、海外不動産投資と称して投資家から金銭をだまし取る詐欺です。特に多いのは、高齢者がターゲットになるケース。
高齢者の貴重な老後資金をだまし取る、悪質な詐欺と言えます。
たとえば、海外にある不動産会社の代理店を名乗り、実在しない海外のマンションやアパート等のパンフレットをターゲットへ郵送。
その後、不動産会社や証券会社の社員を名乗り、パンフレットの郵送先へ訪問し、海外の不動産投資話を持ち掛けます。
【対策】資料やお金の流れを確認する
前提として、知識がない人が高額な海外不動産に投資することは高リスクです。
どうしても気になる場合、売買契約書、資料、現地の情報など投資話の実態をしっかりと確認しましょう。
また、自分が支払う代金がどのような経路で売主にわたり、権利がどのように譲渡されるのかなど実際のお金の流れや手続きについて確認することも、有効的な手段の一つです。
投資家も詐欺の加害者になり得る【金融機関をだます】
前章では投資家が詐欺の被害者となる事例を紹介しましたが、投資家が知らない間に詐欺の加害者になるケースもあります。
二重売買契約・エビデンスの改ざん
不動産投資をする人の多くは、融資を受けて物件を購入します。
融資審査で金融機関をだます行為に「二重売買契約」や「エビデンスの改ざん」があります。
二重売買契約とは、融資審査で偽りの売買契約書を提出するために契約書を2通作成することです。
1通は実際の売買価格（買主との契約締結用）、もう1通は実際よりも高額の売買価格で作成します（金融機関への提出用）。
エビデンスの改ざんとは、契約者の預金通帳の残高や源泉徴収票等を改ざん（水増し）し、実際よりも資産があるように見せるものです。
売買価格や契約者の資産を水増しすることで、実際よりも高額な融資を受けようとする手口です。
これらの手口の怖さは、買主が事情を知らずに金融機関を欺いてしまう可能性があること。
不動産会社に言われた通りに契約書へ押印し、書類を提出した結果、実際に受けられる融資よりも高額な融資が下りてしまいます。
不動産投資家は被害者であるものの、金融機関から一括返済を求められる可能性があるでしょう。
【対策】
不動産会社が準備した書類には必ず目を通し、不審な点があれば確認することが大切です。
内容がわからない書類に印を捺すことは避けましょう。
そうは言っても、過去に世間を騒がせた「かぼちゃの馬車事件」など金融機関と不動産会社が裏でつながっているケースもあります。
手口を知っていれば詐欺を防げる可能性があるため、過去の事例も参考にしましょう。
マンション投資で増加中？悪質な営業手法
不動産投資家と聞くと、比較的高年収の人や年配の人が多いイメージを抱く人もいるかも知れません。
しかし、最近では、それほど資産が多くない20代の若い世代の人も不動産投資を始める人が増えています。
同時に、マンション投資の営業担当による強引な勧誘によって、本人の意に反して契約してしまう人も増えているようです。
また、営業担当の中には、リスクを十分に説明せずに以下のフレーズでメリットのみを強調するケースもあるため注意が必要です。
「自己資金不要です」
「節税できます」
「家賃保証があります」
これらの営業トークは、全てが悪質とは限らないでしょう。
しかし、投資には必ずリスクがあるため、上記のようなフレーズを警戒するに越したことはありません。
不動産会社の悪質な営業手法については、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産投資を利用した詐欺の被害にあわないためには？
不動産投資を始める際、詐欺の被害にあわないために大切なことは以下の3つです。
- 十分な知識を身に付ける
- 情報収集を怠らない
- 信頼できる不動産会社を探す
不動産投資の詐欺にあう人、不動産投資で大きな失敗をする人は、情報収集が不足しているケースがほとんど。
投資金額が大きいだけに、失敗すると生活が破綻するリスクがあります。
街頭アンケートや電話勧誘で知り合った不動産会社の話を鵜呑みにせず、信頼できる不動産会社を自ら探すことが大切です。
不動産会社の免許取り消し・業務停止等の履歴は「国土交通省 ネガティブ情報等検索サイト」で確認できるので、こちらもチェックしてみてください。
不動産投資を利用した詐欺にあった時の相談先
ご自身が十分に気をつけていても、巧妙化している詐欺を見破ることは難しい場合もあります。
万が一、不動産投資による詐欺にあった場合、被害を最小限に押さえるために相談先を確認しておきましょう。
免許行政庁
不動産会社が保有する「宅地建物取引業」の免許には、国土交通大臣に認可を受けるものと都道府県知事に認可を受けるものがあり、どちらになるかは事業者によって異なります。
国土交通大臣：2つ以上の都道府県に事務所がある事業者
都道府県知事：1つの都道府県に事務所がある事業者
不動産会社が事務所を構える地域によって、窓口が国か都道府県か異なるため相談する際は該当の免許行政庁の管轄がどちらになるか確認しましょう。
各免許行政庁の連絡先は、国土交通省の公式サイトで確認できます。
管轄がわからない場合、「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム（国土交通省）」から宅地建物取引業者の詳細を検索できます。住所や支店の有無を確認できるので、参考にしてください。
消費者生活センター
消費者生活センターは、消費者と事業者のトラブルが生じた時の相談窓口で、消費者ホットラインと呼ばれる消費生活の相談窓口が設けられています。
以下の番号に電話すると対応してくれるので、頭に入れておきましょう。
消費者ホットライン：188（いやや）
宅地建物取引業保証協会
宅地建物取引業保証会とは、不動産会社が会員になることができる団体で、不動産に関する情報提供や取引時のクレーム対応等を行っています。
多くの不動産会社は宅地建物取引業保証協会に加入しているので、相談先の一つとして覚えておいて損はないと思います。
まとめ
今回紹介した詐欺の手口を知ったことで「不動産投資は怖い」と感じてしまった人もいるかも知れません。
しかし、不動産投資は、資産を築くための手法として昔から多くの人に用いられてきたものです。
きちんと勉強・情報収集すれば、相手の話が不自然なことに気がつきます。詐欺の被害にあわないためにも、事前に情報収集をしっかりとしましょう。
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