2023年01月04日
【注意】初心者が参加しちゃいけない不動産投資セミナー8つの特徴
不動産投資を始めるにあたり、初心者の方はセミナーに参加を検討する方も多いと思います。
しかし、まだ知識のない初心者なら
「しつこい営業されたらどうしよう」
「無理やり物件買わされたらどうしよう」
なんて不安もあると思います。
この記事は、長く不動産業界にいる私が、参加しちゃいけない不動産投資セミナーの特徴や、その実態をお伝えしたいと思います。
目次
不動産投資で失敗する可能性が高いセミナー
基本的に都心部の物件が高騰している昨今で、
不動産業者が売主の、家賃保証やサブリースがついているような不動産投資はほとんど失敗すると思って下さい。
なぜ失敗するのかは、以下でも詳しく説明しています。
また、有名な大家や不動産投資成功者が講師だからといって、絶対安心とはいえません。
有名な方でも不動産会社から講師料をもらい、よくない物件も平気でおすすめだといって、売るお手伝いをしているのが現状です。
※失敗の定義としてキャッシュフローが出ないもしくはマイナスの状態や、購入時に想定していなかった家賃の下落や修繕積立金の上昇によるCFの悪化と考えます。
「都心のワンルームマンション投資」をオススメしている
都心部の物件は2023年現在、利回りの低下がますます顕著になっています。
実質利回りは、管理費や積立金を引いて5～6％ぐらいは最低でもないと必ず失敗します。
（注：必ず管理費や積立金を引いた実質利回りを意識してください。多くの業者は単純に売価と年間賃料で計算した表面利回りを使ってきます。）
とくにこれから資産を増やしていきたい方は必ずCFを意識してください。
※都心は空室リスクが低いといわれますが、キャッシュフローが出ないもしくはマイナスの物件はそもそも失敗です。
節税対策・年金対策・生命保険代わりを前面にアピールしている
この手のアピールをしてくるのは、ほとんどの確率で売主でやっているワンルーム不動産会社です。
もうからないことをごまかしている可能性があります、下記を読んでよく検討してください。
節税対策
ワンルームマンションでは実際は節税になりません。
購入当初は実際に税金の還付はありますが、ずっと続くものでもありません。
2～3年後には節税効果もなくなり、キャッシュフローが出ない莫大な借金だけが残る結果となります。
年金対策
本当に長く持ち続けることができれば多少は対策になるかもしれません。
しかし、自己資金の少ない方は途中の家賃の下落や修繕積立金の高騰によりほとんどの方が手放してしまいます。
都心の投資は資産がある方がやる投資なのです。
生命保険効果
多少は効果があります。
しかし、最初は生命保険と思ってと購入しても家賃の下落や修繕積立金の上昇により、とても高い生命保険となってしまう可能性が高いです。
自己資金0！少額資金でできる不動産投資をアピールしている
弊社に失敗したとご相談にこられる方に多いくみられるパターンです。
必ず業者が売主の物件を提案されますし、参加後たくさんの営業電話がきます。
セミナー参加でギフトカードや高額ポイントのプレゼント
同じく不動産業者が売主のパターンです。
そもそも良い物件は誰でも買いたいので、わざわざこういう物でつるようなことをする必要がありません。
AIが選定してくれる不動産投資
最近流行りの高性能のAIが物件を選定してくれるよというセミナー。
AIが物件を選んでいるから安心？？
もしそれがほんとであれば、不動産屋さんはいらないですね・・笑。
しかし実際に参加されたお客様から相談を受けて、物件詳細をみたことがありますが、
相場よりも高く、キャッシュフローを期待できるものではありませんでした。
AIは、ただその会社の売主物件のラインナップから選択しているだけです。
その販売物件には会社の利益がたんまりのっています。
必ずその物件を周辺の物件と比較して、キャッシュフローが出る物件を選びましょう。
テレビCMや広告によく出てる
ワンルームの売主業者は、1件売る度に大体200万から300万程度の利益を得ています。
そのため、仲介会社よりも利益額が大きいです。
テレビCM等に出たり事務所がとてもおしゃれで立派、パンフレットにもかなりお金をかけている傾向にあります。
住宅ローンでの投資を提案している※ダメ、絶対！
住宅ローンでの投資はNGです。
過去に何人も、住宅ローンを不正利用したために、次の物件を融資で買えずに資産を増やせない人をみてきました。
※住宅ローンでの投資がニュース等のメディアで取り上げられたことにより、近年銀行の調査もますます厳しくなったようです。たとえごまかして融資を受けれたとしても、後に銀行の調査でばれて全額返金を要求されたケースもあるようです。
絶対にやめましょう。
まとめ
ぜひ覚えてほしいのはセミナー当日や個別相談後等に物件を見に行ってすぐに買わないことです。
上記でもご説明しましたが、ご自身で「東京都心」で物件を買いたいと思っていても、同じような業者を数社回っているだけで失敗する結論は変わりません。
趣向が違うセミナーに参加をしてみるか、セカンドオピオンとしてぜひご相談いただければと思います。
また、どうしても都内でワンルームマンション投資をしたい方は、「相場より少しでも安い」物件を見つけることです。
山本：yamamoto@daikichi-ir.com
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