2023年08月04日
赤字オーナー増加中！？ワンルームマンション投資が儲からない理由
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大吉前田です。
最近、20代で会社員の方が投資用ワンルームマンションを購入して失敗するケースが増えているとニュースでみました。
ワンルームマンション投資は、リスクや実態を知らないですすめると失敗する可能性高いです。
ここでは、ワンルームマンション投資の仕組みやリスクについて解説します。
目次
ワンルームマンション投資は儲からない？基本的な仕組みは？
ワンルームマンション投資は、マンションの一室を所有して家賃収入を得る手法です。
一昔前の不動産投資といえば、地主や高年収の方が行うケースがほとんどでした。
しかし、最近では老後の生活に不安を抱く若い方が、資産形成のために始めるケースが増えています。
不動産投資では家賃収入を得られるため、ローン返済を家賃収入で賄いつつ、余った分で資産形成できる仕組みです。
しかし、物件によっては収益性が低く赤字経営に陥るリスクがあるため、失敗する方もいらっしゃいます。
ワンルームマンション投資を始める前に、必ずリスクを把握しておきましょう。
ワンルームマンション投資は「やめとけ」と言われる理由
ワンルームマンション投資は「やめとけ」と言われるのは、収益性の低さや悪質な営業手法が関係しています。
ここでは、ワンルームマンション投資の6つの問題点を解説します。
節税効果はぶっちゃけ言うほど高くない
不動産投資による節税とは、会計上の「減価償却」という制度を利用するものです。
減価償却とは、建物の購入代金を購入時に一括計上せずに、耐用年数で分割して計上することを指します。
耐用年数は築年数や構造によって異なります。
マンションの構造上、アパートよりも償却期間が長くなり、1年間に計上できる減価償却費が少額の傾向です。
特に、耐用年数が長くなる新築ワンルームマンションは、減価償却費を大きく取りにくくなっています。
不動産会社の中には「節税効果がある」とワンルームマンションを勧める不動産会社がありますが、実際は期待したほど税効果を得られないケースもあります。
また、節税効果は本業の年収によっても異なるため、どれだけ節税できるのかを自分で試算してみるのも手です。
赤字前提の収支計画は危険
ワンルームマンション投資では、家賃収入からローン返済額を差し引いた全額が手元に残る訳ではありません。
入居者募集や家賃の入金など、賃貸経営に関する業務を管理会社へ委託する場合は管理委託手数料がかかり、その他に管理費や修繕積立金、各種税金などもかかります。
ワンルームマンション投資は、購入当初から収支が赤字になることも珍しくありません。
資産形成として不動産投資を始めるのであれば、黒字化できることが望ましいでしょう。
注意が必要なのは、築年数が経つにつれて支出が増えるリスクも高まる点です。
支出が増える原因の1つが建物の老朽化です。
マンションの大規模修繕は多額の費用を要するため、管理組合が修繕積立金を徴収します。
とくに修繕積立金は新築当初、低く設定されているケースが多く、建物の老朽化に合わせて段階的に値上がりする仕組みです。
購入当初の赤字が少額であっても、徐々に金額が膨らむ恐れがあります。
さらに、家賃下落リスクにも注意が必要です。
マンションは、好立地な物件が多く、入居付けしやすい傾向にあります。
とはいえ、築年数が古くなると周辺の新築・築浅物件と比べて競争力が落ちてしまいます。
賃料を下げないと入居者が集まりにくくなり、収入減少の要因となるでしょう。
ワンルームマンションを購入する前に、将来的に収支が悪化した場合でも賃貸経営を続けられるだけの自己資金があるかどうかを確認しましょう。
売却しても元を取れない可能性が高い
新築ワンルームマンション投資の営業担当者から「収支シミュレーションが赤字でも、売却時に元を取れる」と説明されるケースもあるようです。
しかし、新築ワンルームマンションは、購入時の価格設定が相場よりも割高な物件が多く、売却損が発生する可能性が高くなります。
割高な物件をフルローンで購入した方が、返済に困窮するケースも少なくありません。
ローンを組んで購入した物件には、抵当権が設定されます。
不動産売却時は、ローン完済後に抵当権を外してから売却することが一般的です。
ローン残債が高額だと売却代金のみでは完済できず、売却できない状況に陥ります。
ワンルームマンション投資で赤字が続いていた場合、手元に現金もなく、新規の融資も難しく、どうすることもできなくなってしまいます。
「手軽に購入できる」「万が一の時は売却できる」と、深く考えずに購入するのは避けましょう。
物件価格の高騰で利回りが低下傾向
2013年頃から、マンション価格が高騰しています。
それ以前に所有していた方が売却する分には、売却益を得られる可能性があるでしょう。
しかし、これから購入する方は低利回りの物件に注意が必要です。
国土交通省が公表する不動産価格指数（マンション）は、2013年始めから2023年にかけて約1.9倍に上昇しています。
それに伴い、家賃の相場も1.9倍になっているかというと、そうとは限りません。
総務省の統計では、2013年から2018年にかけての賃料上昇率は約1.03倍です。
ワンルームマンションの入居者である、単身者や学生が支払える賃料には限度があるため、賃料の大胆な値上がりを期待することは難しいでしょう。
購入価格の相場は上がっているのに、収入は変わらない。
つまり、収益性が相対的に低くなっている状態です。
物件や地域によって相場が異なるため一概には言えません。
しかし、収益性が低過ぎる物件は、ほとんど手元に現金が残らないため注意が必要です。
空室リスクが高い
ワンルームマンションのように1室のみを所有する場合は、空室が発生すれば無収入になります。
都内のワンルームマンションは立地が良く、すぐに入居者が集まることから人気ですが、都内だから入居率が低いとは一概に言えません。
営業トークを鵜呑みにしないように、物件を購入する前に周辺の賃貸需要をしっかりと確認しましょう。
オーナーに不利なサブリース契約が多い
ワンルームマンションの空室リスクを補うために、サブリースで家賃保証する管理会社もあります。
サブリースとは、管理会社がオーナーから物件を一括で借り上げて、入居者へ転貸する仕組みのことです。
30年間など家賃保証を長期で受けられるケースもあり、空室リスクが不安な方には一定のメリットがあるでしょう。
ただし、契約当初の設定家賃がずっと保証される訳ではありません。
設定家賃は定期的に見直され、築年数の経過とともに減額されるケースが一般的です。
サブリース契約は少々分かりにくく、オーナー側に不利な条件であるケースが少なくありません。
契約を結ぶ際は、契約内容をしっかりと理解してから手続きを進めましょう。
ワンルームマンション投資を始める前に必ず勉強しましょう！
ワンルームマンション投資は、一棟物件よりも少額から始められるため会社員の副業として人気です。
しかし、不動産投資である以上、必ず複数のリスクがあります。
物件を購入してからでは手遅れになる可能性があるため、購入前に基礎知識を身に付けておきましょう。
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