2023年01月25日
マンション経営の９大リスク！失敗しないための7つの対策を徹底解説
「マンション経営を始めてみたいけど、失敗が怖い…」
どんな不動産投資にもリスクがありますが、マンション経営は規模が大きいためリスクも大きくなります。
マンション経営で失敗しないためには、想定できるリスクを確認し、リスクへの対策をしっかりととることが大切です。
今回は、マンション経営のリスクとリスクへの対策をまとめて解説します。
また、マンション経営といっても、一棟マンションとワンルームマンションでリスクや経営方法が異なります。
ここでは主に一棟マンションについて解説するので、ワンルームマンションに興味がある人は以下の記事を参考にしてください。
目次
マンション経営で知っておくべきリスク9選
マンション経営には、費用や老朽化などさまざまなリスクがあります。
マンション経営をはじめる前に知っておくべき9つのリスクについて、解説します。
高額な諸費用
マンションを購入する際、マンション本体の価格の他に仲介手数料、各種税金などの諸費用がかかります。
諸費用は物件価格に比例するため、物件価格が高いほど諸費用も高くなる仕組みです。
マンションは、木造アパートに比べて物件価格が高額なケースが多く、まとまった資金の準備が必要になります。
諸費用の目安は、物件価格の5％～7％です。例えば、7,000万円のマンションを購入した場合の諸費用の目安は、350万円～490万円です。
不動産投資をはじめる際の初期費用の詳細については、以下の記事をご覧ください。
老朽化リスク
マンションは、木造よりも構造がしっかりしているケースが多くなっていますが、当然、老朽化リスクがあります。
特に、低価格で購入できる中古マンションの場合、購入後すぐに大規模な修繕が必要なケースもあるでしょう。
建物の価値を維持するためや、入居者が快適に暮らすためには定期的に修繕することが大切です。
修繕は突発的に必要になるケースもあるため、ある程度の手持ち資金が必要です。
空室リスク
マンション経営では、購入した当初は満室でも、経営を続けていく中で周辺環境の変化が原因で空室が増えるリスクがあります。
ワンルームマンションでは、複数の地域に物件を所有することでそのようなリスクを分散できますが、一棟マンションは一つの地域に頼ることになります。
周辺の大学キャンパスの移転、ショッピングモールの閉鎖などで、賃貸需要が大きく減る可能性もあるでしょう。
家賃滞納リスク
アパートよりも部屋数の多いマンションは、その分、多くの人が入居します。中には家賃を滞納する人もいるでしょう。
国土交通省の調査では、「家賃を滞納された経験のある賃貸経営者は4人に1人」というデータもあります。
（参考元：国土交通省 賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査 ）
そのため、家賃滞納リスクは、マンション経営をする人にとって起こり得るリスクの一つです。
家賃滞納が長期化すると、実際に入居者がいるにも関わらず賃料収入がなく、新規入居者募集もできず、経営悪化の原因にもなります。
入居者同士のトラブルリスク
集合住宅であるマンションは、入居者同士のトラブルが起こることも珍しくありません。
入居者同士のトラブルで多いのは、家電、足音、話し声などの騒音によるトラブルです。
当事者間で解決できない場合、オーナーとして注意喚起などの対応が必要になる可能性があります。
また、入居者トラブルが原因で退去される可能性もあり、家賃収入減少の原因となるでしょう。
売却できないリスク
アパートローンの借入額が多い場合、マンションを売却してもローンが残り、売却できないリスクがあります。
ローンは、完済しなければ抵当権を外すことができず、売却できません。
不動産投資の収益には、家賃収入を得るインカムゲインと売却益を得るキャピタルゲインがありますが、キャピタルゲイン目的でマンション経営をする場合は注意が必要です。
不動産の価値は購入当時から下がるケースが一般的なため、新築で購入しても売却して利益を得られるとは限りません。
家賃下落リスク
家賃は、マンションの資産価値の減少や周辺ニーズの変化によって下落するリスクがあります。
家賃が下がれば、当初予定していた利回りを得られず、赤字になる可能性があるでしょう。
また、新築で購入しても、一度退去されると新築としての価値がなくなります。
さらに退去後に空室が続けば、賃料の値下げを検討する必要も出てくるでしょう。
自然災害のリスク
日本は、地震をはじめとした自然災害が多い国です。
マンションは構造的に木造よりも強くできていますが、自然災害によるリスクがゼロではありません。
民法では、自然災害など入居者に非がない損害に対する修繕は、オーナーが負担すると定められています。
（賃貸人による修繕等）
第六百六条 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。（引用：民法 | e-Gov法令検索）
マンションのように規模の大きな建物の場合、損害額も大きくなるため注意が必要です。
金利上昇リスク
アパートローンを借り入れる場合、金利上昇のリスクがある「変動金利」が適用されるケースが多くなっています。
資金計画が甘いと、金利上昇リスクで赤字になる可能性もあるでしょう。
マンション経営で失敗しないためのリスクへの対策7選
マンション経営をする際は、物件、資金、管理の観点からリスクへの対策をとることが大切です。
マンション経営で失敗しないためのリスクへの対策を7つ紹介します。
修繕計画をしっかり立てる
建物の修繕周期は、各設備によって異なります。
資産価値を維持し、入居者が快適に過ごすために修繕計画をしっかり立てて、計画的に実行することが大切です。
ほとんどのマンションの管理組合は長期修繕計画を作成していますが、計画に基づいて修繕積立金の金額を設定している割合は約半数のみというデータがあります。（参考元：国土交通省 平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状）
修繕計画が形だけにならないように、オーナーが修繕計画に興味を持つことが大切です。
利便性の良い立地を選ぶ
マンションの立地は、マンション経営に大きく影響します。
マンション購入時に駅からの距離や利便性を意識するオーナーは70％以上というデータもあり、その大切さがわかります。（参考元：国土交通省 平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状）
また、立地が良いマンションは資産価値が下がりにくいため、売却時にも売却しやすいでしょう。
購入前に物件を調査する
マンションを購入する前に、各設備の状態、清潔感、外観など、自分で足を運んで物件を調査することが大切です。
自分で現地確認すると物件の周辺環境も確認できるため、入居者募集や空室対策にも役立つでしょう。
管理会社選びは慎重に行う
マンション経営の場合、管理会社へ委託するケースが一般的です。
管理が行き届いていなければ入居者の満足度が低くなり、空室の長期化にも繋がるため、管理会社選びは慎重に行いましょう。
また、管理会社の対応次第では、想定外の出費が起こるリスクもあります。実際に管理会社とオーナーで起こったトラブルとして、以下のケースがあります。
- オーナーに確認がないまま修繕が行われ、費用を請求された
- 管理会社から入金される賃料から不明な費用が差し引かれた
（参考元：国土交通省 賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査 ）
このようなトラブルはほんの一例です。管理会社は、あなたの大切な資産を任せるという重要な役割を担っています。
管理を委託する前に、情報収集をしっかりと行いましょう。
ローンを借り入れすぎない
アパートローンは住宅ローンよりも金利が高くなるため、借入額が大きいほど利息の負担が大きくなります。
また、前章で解説した通り、売却する際にローンを完済できなければ売却することができません。
運営後の負担を軽減させるためにも、ローンの借り入れすぎに注意が必要です。
以下の記事では、アパートローンの最新情報をまとめています。ローンを借り入れてマンションを購入する予定の人は、ぜひ参考にしてくださいね。
実質利回りを意識する
不動産投資の利回りには、表面利回りと実質利回りがありますが、不動産会社の広告に表示されているのは、表面利回りであるケースがほとんどです。
表面利回りは経費を考慮していないため、実際の利回りは表面利回りよりも低くなります。
実質利回りは経費を考慮した利回りとなるので、マンションを購入する際、実質利回りを計算してみることも大切です。
利回りの計算方法や詳しい内容は、以下の記事でまとめているので興味がある人はご覧ください。
損害保険で備える
前章で解説した通り、自然災害による損害に対する修繕はオーナーが負担します。万が一に備えて、保険に加入しておきましょう。
火災保険は、プランによって風災、水災などさまざまな保障をしてくれますが、地震による損害は対象外です。
火災保険で補いきれない損害に備えて、地震保険もセットで加入しておくことをおすすめします。
リスクに備えればマンション経営はメリットが大きい
マンション経営はアパート経営よりも規模が大きく、リターンも大きい点が特徴です。
また、
- 部屋数が多く賃料収入が多い
- 構造的に資産価値が高い
など、マンション経営ならではのメリットもあります。
マンションはアパートよりも規模が大きいため、立地が良く空室対策をしっかりできれば大きな収益を期待できるでしょう。
また、アパートは木造がほとんどですが、マンションは鉄筋コンクリート造が一般的です。
鉄筋コンクリート造は木造よりも耐震性が高く、防音性、防火性、遮音性などにも優れていて、資産価値が高くなります。
まとめ
マンション経営にはさまざまなリスクがありますが、リスクに対して適切な対策をとれば大きな収益を得られる可能性があります。
今回解説したリスクとリスクへの対策を確認し、安全なマンション経営を目指してくださいね。
これからマンション経営をはじめたい人には、以下の記事もおすすめです。
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