2021年04月27日
不動産投資の初期費用は約２００万円から！内訳や抑えるポイントを徹底解説
「不動産投資を始めたい！初期費用の目安はいくらくらい？」
「一般的な会社員でも不動産投資を始められるの？」
不動産投資は物件を購入する必要があるため、始める際にまとまった資金が必要です。
この記事を読んでいるあなたは、不動産投資に興味があってもなかなか行動に移せずにいるのではないでしょうか。
不動産投資を始める際に必要な初期費用は、物件の購入価格と諸費用です。まとまった資金が必要になりますが、ローンを組めば一般的な会社員でも不動産投資を始められます。
ここでは、
- 不動産投資を始める際の初期費用の目安
- 初期費用を抑えるポイント
などを解説します。
記事の後半では、不動産投資に失敗しないための注意点も解説するので、ぜひ最後まで読んでくださいね。
不動産投資を始める際の初期費用はいくら必要？
冒頭で解説した通り、不動産投資を始める際の初期費用は大きく分けて「物件の購入価格」と「諸費用」です。
初期費用＝諸費用と定義することもありますが、この記事での初期費用とは、頭金なども含めた不動産投資を始める際に必要な費用を意味します。
初期費用の目安は、以下の通りです。
| 物件価格×％ | |
| 頭金（ローンを利用する場合） | 5％～ |
| 諸費用 | 5～7％ |
ただし、必要な初期費用は物件の条件などで変わるため、上記はあくまでも目安です。
4,000万円の不動産投資を始める際に必要な初期費用は？
割合だけではわかりにいくいと思うので、先ほど解説した初期費用の目安をもとに、具体的に必要な金額を計算します。
例：4,000万円の不動産投資物件を購入する際に、かかる初期費用の目安
| 目安金額 | |
| 頭金 | 200万円～ |
| 諸費用 | 200万円～ |
| 合計 | 400万円～ |
4,000万円の物件を購入して不動産投資を始める場合、初期費用は最低でも400万円必要ということになります。
ただし、上記の初期費用のうち、頭金は利用するローンによって金額が増減することがあり、諸費用の中にも金額が決まっているものとそうでないものがあります。
不動産投資を始める際にかかる初期費用の各内訳を、次の章から解説していきます。
不動産投資を始める際の初期費用
不動産投資を始める際にかかる初期費用のうち、物件の購入価格に充当されるものが頭金（手付金）です。
ここでは、頭金の目安金額や手付金の特徴などを解説します。
頭金の目安とは？
頭金は、物件の購入価格とローンの借入額の差額で、物件の購入価格の何％用意するかで考えます。
年収別の頭金の目安は、以下の通りです。
- 年収500万以上：物件価格×10％～
- 年収700万以上：物件価格×０％～
年収が500万以下の場合も、頭金が多ければ不動産投資ローンで融資を受けることが可能です。
頭金を多く用意できれば、
- 融資をの審査に通る可能性が高くなる
- 借入額が減って、将来的な金利の負担が減る
などのメリットがあります。
年収が不安で不動産投資を諦めている人は、一度不動産会社へ相談してみるのも一つの手です。
頭金の年収以外の判断基準
先ほど年収による頭金の目安を解説しましたが、頭金が物件の購入価格の何％必要かは、下記の条件によっても変わります。
- ローンを借り入れる金融機関
- 不動産の価値
- 勤務先
- 資産背景
- 配偶者の収入
融資額が大きくなる不動産投資ローンは、金融機関にとってリスクが大きいほど条件が厳しくなります。
しかし、条件によってはフルローン（物件価格100％で融資を受けること）も可能です。
アパートローンについて興味がある人は、こちらの記事も参考にしてください。
売買契約時に支払う手付金とは？
売買契約時には、手付金を支払うことが一般的です。
手付金とは、売買契約時に買主から売主に支払うお金で、支払った手付金は物件の購入価格に充当されます。
たとえば、物件価格4000万円で融資が90％、頭金10％の場合
手付金が200万円売買契約時に支払った場合、頭金は手付金をひいた残り200万円ほど用意するイメージです。
手付金の上限は物件価格の20％とされていますが、相場は5％～10％です。
ただし、手付金の金額は買主と売主で話し合って決めるので、あくまでも目安になります。
不動産投資を始める際の初期費用【諸費用について】
前章では、物件の購入価格に充当される初期費用について解説しましたが、ここからはその他の費用（諸費用）の解説です。
印紙税
印紙税とは、不動産の売買契約書、ローン契約書に貼付する収入印紙代です。印紙税の税額は、以下の通り契約書の金額によって異なります。
印紙税の税額
| 印紙税額 | ||
| 契約金額 | 本則 | 軽減措置※ |
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超え1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超え5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
参考元：国税庁 No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで
No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
※令和4年3月31日までは土地、建物の売買契約書にかかる印紙税に軽減措置が取られています。
不動産売買契約書：3万円
ローン契約書：2万円
不動産取得税
不動産取得税は、不動産を取得した人に課税される税金です。
納税は物件購入時ではなく、購入後3～6か月後に都道府県から届く納税通知書に従います。
納税のタイミングは購入後ですが、物件によっては税額が大きくなるため、事前に予算に組み入れておきましょう。
不動産取得税の計算式は以下の通りです。
不動産取得税＝固定資産税評価額×税率
税率
| 本則（軽減税率） | |
| 土地 | 4％（3％※） |
| 建物 | 4％ |
※土地は、令和6年3月31日まで軽減税率が適用されます。
参考元：東京都主税局 不動産取得税
固定資産税評価額は、不動産を購入した際の価格ではなく、固定資産課税台帳に登録されている価額です。
ただし、
・床面積50㎡～240㎡の居住用の新築戸建て住宅
・取得した土地が宅地
など、一定の要件を満たせば軽減制度の対象となる可能性もあります。
登録免許税
登録免許税は、所有権移転登記・抵当権設定登記の際にかかる税金で、納税するタイミングは、登記申請時で、一般的には登記をする司法書士が代理で支払います。
不動産を購入した際、登記簿に登録されている所有者を、新しい所有者に変更する手続きが必要です。この手続きを所有権移転登記と言います。
また、ローンを借り入れる際、金融機関が購入する不動産に抵当権を設定します。抵当権とは、万が一契約者が返済できなくなった時に、競売にかけられる権利です。
抵当権を設定する際に必要な手続きが、抵当権設定登記です。
登録免許税の計算方法
登録免許税の計算方法は以下の通りです。
・所有権移転登記＝不動産評価額×税率
・抵当権設定登記＝借入金額×税率
税率
| 税率 | ||
| 所有権移転登記 | 土地 | 2％（1.5％※） |
| 建物 | 2％ | |
| 抵当権設定登記 | 0.4％ | |
参考元：財務省 登録免許税の概要
※令和5年3月31日までの所有権移転登記は（）内の軽減税率が適用されます。
計算式
所有権移転登記120万円＝6,000万円×2％
抵当権設定登記18万円＝4,500万円×0.4％
司法書士報酬
先ほど解説した登記手続をするにあたり司法書士に依頼する報酬として目安10万円～15万円かかります。
登記は自分ですることもできますが、リスクもありますので原則的には司法書士にお願いします。
ローン事務手数料・保証料
ローン事務手数料は、融資を受ける際に金融機関へ支払う手数料です。借入額に関わらず手数料が定額の定額型と、借入額に応じて計算される定率型があります。
ローン事務手数料の目安は、定額型は5万円～、定率型は借入額×1.65％～です。
ローン保証料は、金融機関が保証会社を利用する場合に支払う費用です。支払方法は借入金額に一定の割合をかける方法と、金利に上乗せして支払う方法があります。
借入金額に一定の割合をかける場合、ローン保証料の目安は借入金額×2％前後です。
ちなみに、保証料が不要の金融機関は少なくありません。
火災保険料・地震保険料
火災保険・地震保険などの損害保険料も、不動産投資を始める際に必要な費用です。保険への加入は義務づけられていませんが、万が一のために備えておきましょう。
損害保険の保険料は、建物の構造、保険期間、地域などによって異なります。
区分マンションの場合ですと、室内だけの保険になりますので、保険期間10年で保険料の目安は約3万円～10万円です。
木造の一棟アパートですと、建物全てが対象の保険になりますので、保険期間が5年ぐらいでも30万円～という金額になります。
金額は地震保険の期間やオプションにより変動します。
仲介手数料
仲介会社を経由して不動産を購入する場合、仲介手数料がかかります。
仲介手数料は法律で上限が決められていて、上限は以下の通りです。
仲介手数料の上限＝物件価格×3％＋6万円
計算式
仲介手数料186万円＝6,000万円×3％＋6万円
※仲介手数料には別途消費税がかかります。
固定資産税、都市計画税精算金
購入した年の固定資産税・都市計画税は、引き渡し日に応じて買主と売主で事前に清算します。
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に課税される税金で、1月1日の所有者に請求がされます。
そのため、2月末に不動産の引き渡しが行われた場合、約10か月分を買主が納めなければなりません。
そこで、引き渡し日を基準に、買主と売主で日割り計算で清算することが一般的です。
不動産投資を始める際の初期費用を抑えるポイント
不動産投資を始める際の初期費用を抑えるポイントは、以下2選です。
- 頭金を減らす
- 諸費用を減らす
頭金を減らす
第2章の「頭金の年収以外の判断基準」でも解説した通り、ローンを借り入れる条件や金融機関によってはフルローンも可能です。
あまり資金がなく、少なくしたい場合は頭金が少なくてもローンが組める金融機関を探すことと、その銀行が融資をしやすい物件を見つけることです。
諸費用を減らす
前章で解説した諸費用は、必ずかかるものとそうでないものに分けられます。
例えば、税金は義務となっている上に、あらかじめ税率が定められているため削ることはできませんが、仲介手数料は不動産業者などの売主から直接不動産を購入すれば不要になります。
まとめ
不動産投資を始める際は、物件購入価格とその他諸費用が必要で、初期費用の目安は物件価格の10％～です。
まとまった資金が必要ですが、ローンを組めば一般的な会社員でも不動産投資を始められます。
また、頭金や諸費用を減らす工夫をすれば、初期費用を節約できるでしょう。
ただし、不動産投資に失敗しない注意点を確認して、安全に不動産投資を始めてくださいね。
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