2022年05月13日
大家になるには？成功する人の特徴・必要な知識や物件選びのコツ
大家になるには、大金持ちである必要や、特別なスキルも必要ありません。
一般的な会社員でも、大家を目指すことは可能です。
しかし、長く安定して家賃収入を得るには、賃貸経営の知識や収益を生み出せる物件選びが鍵となります。
ここでは、成功する大家になるために必要な知識や物件選びのポイントなどを解説していきます。
目次
大家になるために必要なものは？
大家になるために必要なものは、物件と物件を購入するためのお金です。
賃貸経営ではさまざまな業務が発生しますが、管理会社に委託できるので、賃貸経営に関しては特別な知識は必要ありません。
しかし、物件購入にあたりまったく何も知らないと、利益がでない物件を購入してしまう可能性もありますので、その点は最低限の知識を学んで始めることをおすすめします。
以下の記事もぜひ参考にしてみてください♪
大家業は管理会社に任せられるので忙しい人もOK
大家業とは、賃貸経営をしていく上で必要な以下の業務です。
- 新規の入居者募集
- 家賃の徴収、滞納者への督促
- 物件の修繕
- 入居者からのクレーム対応
上記の業務には、緊急を要するものもあります。
例えば、水道やガスなどライフラインに関するクレームは、迅速な対応が求められます。
副業として大家になる場合、急な対応が難しいため管理会社への委託も手段の一つです。
当社では忙しい会社員の大家さんも多くいらっしゃいますが、ほとんどの方は管理を委託されています。
一般的な管理手数料は家賃の5～10％が相場です。
上記の業務をプロがすべて行うため、極端な話、やることは通帳で家賃が入ってくることを確認するだけ・・という感じです。
大家になるにはいくら必要？大家になる前のお金について
大家になるには物件を購入する必要がありますが、物件価格の他に諸費用がかかります。
諸費用とは、物件を購入するためにかかる費用で、具体的には以下のものを言います。
- 印紙税、登録免許税など各種税金
- ローン事務手数料
- 仲介手数料
など
諸費用の目安は、少なくても物件価格×5％必要です。
例えば、4,000万円の物件を購入する場合、最低でも200万円はかかりります。
諸費用について詳しく知りたい人は、下記の記事も参考にしてください。
また、アパートローンを利用する場合は、諸費用の他に頭金の準備が必要です。
次の章では、アパートローンを利用する際の頭金や、借入時の注意点について解説していきます。
アパートローンの審査と頭金の関係
物件を購入する資金がないため、大家になることを諦めている人もいるでしょう。
しかし、物件の購入資金は、アパートローンを借り入れれば準備できます。
少ない自己資金でも、ローンを利用して大きな投資をできる点は、不動産投資の魅力の一つです。
ただし、アパートローンを借り入れる場合は、安定した一定の収入が必要です。
年収が低い場合や不安定な場合、条件によっては多くの頭金が必要になるでしょう。
アパートローンの借入時の目安は、利用する金融機関や購入する物件により変わります。
フルローンで借りれる場合もあれば、物件価格×10％～を頭金として求められる場合もあります。
アパートローンの借入額は返済比率を意識する
アパートローンの返済を続けていくために、返済比率を意識しましょう。
返済比率とは、満室時の家賃収入に占めるローン返済額の割合で、以下の計算式で求めます。
ローンの返済額が多すぎると、家賃収入があっても手元にお金が残りません。
また、空室時の減収によって、ローンの返済ができなくなる危険性もあります。
毎月の返済額は金利、借入額、返済年数により決まりますので、一概に返済比率が低ければ良いというわけではありません。
長期のローンを組むのであれば返済比率を50％になるようにするのが目安ですが、不動産投資市場が過熱している中、50％を目標にするとなかなか物件を購入することが難しいので、参考値として、物件の条件によっても考慮することが大切です。
大家として成功するためにするべきこと
大家になるには特別な資格はいりません。
しかし大家として成功するためには、ただ物件を所有するだけでなく、賃貸経営や税金の知識も必要です。
ここでは賃貸経営の勉強方法や、不動産投資でかかる税金について解説します。
賃貸経営の勉強
賃貸経営に関する知識がない人におすすめの勉強方法は、まずは書籍を購入して基本的な知識を身につけることです。
不動産投資セミナーや個別相談は、日程や時間が限られています。
なかなか時間を作れないし、参加へのハードルが高いと感じる人もいるでしょう。
読書なら通勤時間を有効活用できるので、まずは不動産投資関連の本を読んでみることをおすすめします。
以下の記事では、不動産投資初心者におすすめの本を紹介しているので、参考にしてみてくださいね。
基本的な知識が身についたら、新たに不安なことや疑問が出てくると思います。
自分自身がお金を借りれるのか、アパートローンの融資状況はどうなっているのかは本では学びにくいので、不動産投資セミナーや個別相談にいき専門家の話を聞くことで、より実践的で最新の情報が手に入ります。
税金の勉強
不動産投資では、購入時・所有時・売却時それぞれのタイミングで以下の税金がかかり、確定申告が必要です。
- 購入時：不動産取得税、登録免許税、印紙税
- 所有時：所得税、住民税、固定資産税、都市計画税
- 売却時：譲渡所得税、登録免許税、印紙税
税金の知識があれば、節税をしながら賢く収益を増やすことも可能です。
節税について詳しく知りたい人は、下記の記事も参考にしてください。
大家業に役立つ資格4選【必須ではないけど・・】
大家になるために特に資格は必要ありませんが、専門的な知識を身につけておけば知らなくて後悔することを減らすことはできます。
しかし、資格があるから大家として成功するとは限りませんし、資格を取ってからというと時間的なロスも多くなってしまうので、資格に拘らず経験から学んでいくことも大切です。
大家業に役立つ資格と身につく知識
| 資格 | 身につく知識 |
| 宅地建物取引士 | 不動産取引に関連する法律や税金などの知識 |
| 賃貸不動産経営管理士 | 入居から退去までのトラブルや、建物の賃貸管理業務に関する知識 |
| 不動産実務検定 | 満室経営や税金対策など、不動産投資を行うための知識 |
| FP（ファイナンシャルプランナー） | 資産運用、ライフプランニング、税金など金融や不動産関連の知識 |
成功する大家さんは共通して○○力が高い
成功する大家は、入居者のニーズを汲み取る力に優れています。
大家業は、株やFXなどの投資と異なり、入居者というお客様がいてはじめて収入を得られる仕組みです。
大家業には、資産運用としての側面だけでなく、サービス業のような側面もあることを意識しましょう。
入居者のニーズを上手に汲み取ると、入居率の向上や入居者の定着に繋がります。
ニーズを満たすための対策は、具体的に以下の例が挙げられます。
- 入居者に若者が多い物件でWi-Fiを完備する
- ペット可、ルームシェア可など入居条件を緩和する
- 女性が多い物件ではセキュリティ強化する
成功する大家になるには、入居者の立場に立って、どんな物件なら快適に過ごせるかという視点を持つことがポイントです。
また、安定した家賃収入を得るには、以下の2点で空室対策をしていく必要があります。
- 既存の入居者に長く住んでもらう
- 新規入居者を集める
上記の対策をするために、どのような工夫をすればいいのか、解説していきます。
既存の入居者に長く住んでもらうためには？
既存の入居者に長く住んでもらうためには、入居者にとって快適で安心できる環境を整えることが大切です。
修繕や鍵の紛失など、入居者からの要望には迅速に対応しましょう。
また、先ほど解説した通り、既存入居者のニーズに合った設備投資など、入居者の満足度向上のための努力も必要です。
新規入居者を集めるには？
新規入居者を集めるには、広告に使用する写真や内見時の工夫が鍵となります。
入居募集の広告に使用する写真は、物件を探している人にとって大切な判断基準です。照明で室内を明るくしたり、広角レンズで撮影したりするなど、物件を魅力的に見せる工夫をしましょう。
また、内見予約が入った際は、以下のようににおもてなしすると、印象が上がるでしょう。
- 共用部分や室内を清掃しておく
- スリッパを置いておく
- 部屋に家具を置いておしゃれにコーディネートする
大家として成功するための物件選びのポイント
大家として成功するためには、物件選びも大切です。物件選びのポイントを解説します。
物件の特徴を把握しておく
不動産投資と言っても、区分マンション、アパート・マンションの一棟買いなど物件によってメリット・デメリットがあります。区分マンションと一棟買いのメリット・デメリットは以下の通りです。
| 区分マンション | メリット | ・少額で始められる ・管理の手間がかからない |
| デメリット | ・利益が少ない ・空室リスクが高い |
|
| 一棟買い | メリット | ・大きな収益を得られる可能性がある ・土地も自分の物になる ・管理費、修繕積立金が強制ではない |
| デメリット | ・選べる物件数が多くない |
アパート経営のリスクについては、以下の記事でも解説しているので、興味がある人は確認してみてください。
物件の種類によってメリット・デメリットが変わるので、どのような大家業を行っていきたいか、将来の計画をしっかり立てた上で物件を選びましょう。
賃貸需要のある地域を選ぶ
物件を購入する前に、賃貸需要がある地域を見極めることも大切です。
利回りが高くても、人口が少なく賃貸需要がなければ、入居者募集に苦戦するでしょう。
賃貸需要のある地域を選ぶ際は、周辺にスーパー等の生活施設等があるかや、駅からの距離、駅から遠い場合は駐車場があるかどうかが大きなポイントとなります。
物件を購入する前には、必ず現地を視察して確認しましょう。
購入後にかかりそうな維持費もチェックしておく
購入価格だけでなく、購入後の維持費がどれくらいかかるかの確認も大切です。
特に注意が必要なのは、中古物件です。
屋根や外壁、鉄部等の塗り直し等が必要な場合はいつか修繕が必要になる可能性が高いです。
周辺環境と併せて、現地で確認しておきましょう。
大家として成功するための管理会社選びのポイント
大家業をしていく上で、不安や疑問、上手くいかないことがたくさん出てくるでしょう。そんな時に、頼れる管理会社がいると安心です。
管理会社選びは賃貸経営に大きく影響します。
良い物件を購入しても、管理会社の怠慢で入居者がつかないケースも割と多いでので管理会社選びは慎重にいきましょう。
ここでは大事な管理会社選びのポイントを解説します。
担当者が迅速で丁寧な対応をしてくれるか
管理会社の入居者への対応は、入居者の満足度に影響します。
そのため、管理会社の迅速で丁寧な対応が必要です。
また、安定した賃貸経営をしていくためには、空室が続いた際に担当者が対策を取ってくれるなど、しっかりとしたフォローが必要になるでしょう。
こちらからの連絡に対する対応の迅速さや丁寧さで、担当者の対応力を確認することが大切です。
物件がある地域で管理の実績があるか
先述の通り、大家として成功するためには入居者のニーズを汲み取る力が必要です。
地域の賃貸需要をしっかりと把握している管理会社へ依頼すれば、高い入居率を確保できる可能性があります。
管理会社の公式サイトなどで、管理の実績を確認してみましょう。
また、不動産会社の選び方について詳しく知りたい人は、こちらの記事も参考にしてください。
大家になるまでの流れまとめ
今回は、大家になるために必要なことについて解説しました。あなたも大家業に興味が湧いてきたのではないでしょうか。
大家になるまでの流れは、以下の通りです。
- 知識を身に着ける
- 予算決め・物件探し
- ローン事前審査、物件申込
- 不動産売買契約、ローン本審査
- ローン契約
- 引き渡し
- 賃料設定、入居者募集
大家になるには、特別なスキルは必要ありません。ただし、最低限の知識を身につけた上で大家業を始めることをおすすめします。
不安があれば不動産会社がサポートしてくれるので、大家業を検討中の人は個別相談やセミナーで相談してみてはいかがでしょうか。
以下の記事もぜひ参考にしてみてください♪
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