2021年04月30日
【重要】初心者が不動産投資で成功するための８つのリスク対策とは
さまざまな投資方法のなかで、初期投資額が大きくなりがちな「不動産投資」。
そのため、「不動産投資はリスクが高そう…」というイメージを持っている人も多いのではないでしょうか。
実は、不動産投資のリスクは、たとえば、災害リスクなら保険に加入、家賃の滞納リスクは保証会社を利用するなどして、事前に対処することでコントロール可能なものばかりです。
対策方法は、初心者でも比較的むずかしくないものです。
今回は代表的なリスクとその対策について詳しく解説していきますのでぜひ参考にしてみてください♪
空室リスク
まず、不動産投資のリスクで１番にあげられるのが「空室リスク」です。
利回りの高さで物件を選ぶ人もいるかもしれません。
ただ、この「利回り」は、入居者がいる状態でのものです。
借りる人がいなければ家賃収入はゼロ。
もし不動産投資ローンを借りているのであれば、ゼロでも毎月返済していかなければなりません。
借り手がいてこそなりたつ賃貸事業です。「絶対空室にはならない」という物件はまずないので、空室になったらすぐ新しい入居者が決まるような、「賃貸需要が高いエリア」で物件を選ぶことが大切です。また、それだけでなく、空室になった後に迅速かつ的確な募集活動をしていけるかもポイントになります。募集図面を写真やコメントで充実させて目に留まりやすくしたり、家賃設定も見直しも重要です。借主に敬遠されるのは、相場よりも高い家賃設定です。築年数や部屋の広さ、周辺の相場とも照らし合わせた家賃を考えましょう。集客力がある不動産会社に管理を依頼するのもひとつの方法です。
建物の老朽化や設備の故障による修繕費用
建物や設備は、年数が経てば必ず劣化していきます。
購入したときの状態がいつまでも続くわけではないので、いずれどこかのタイミングで修繕が必要になることは想定しておくべきでしょう。
新築物件に投資した場合、当面の間は老朽化や故障の心配はいらないかもしれません。
ただ、中古物件なら、設備の交換時期がすぐにやってくることもあるでしょう。
キッチンや浴室、トイレ、給湯器、洗面化粧台、エアコンなど、家のなかにある設備機器の多くは、10～20年のスパンで交換時期がやってきます。
定期的なメンテナンスで寿命も伸びますが、不具合を放置していると突然壊れる可能性もあります。
また、賃貸として貸し出すときには、前の住人の退去後のリフォーム費用もかかります。
物件購入時に設備の交換時期を予想しておくこと、そして突発的に修繕が必要になる可能性もあるため、資金を寄せておくことも大事です。一棟マンション、アパートなら、屋根や外壁などもメンテナンスしなければならないので、塗装タイミングも考えておくといいでしょう。区分マンションの場合、部屋のなかの設備に関しては自分のタイミングで修繕が可能ですが、外まわりや共用部に関しては管理組合の計画次第です。劣化が進んでいるのに大規模修繕工事が行われないマンションは、資産価値が下がることはもちろんですが、借り手も見つかりづらい状態に…。本来、マンションは鉄筋コンクリート造で丈夫な建物です。管理が行き届いていれば、60年以上もの寿命があると考えられています。
購入前には、長期修繕計画など管理組合の動きをリサーチしておくことが大事です。
滞納・入居者同士のトラブル
家賃滞納も投資家の頭を悩ませるリスクです。
何らかの事情で家賃を滞納する人は一定数いますが、入居者がいるのに家賃収入がなければ投資家目線で考えると大きな損失です。
しかも、入居者は法で守られていて、滞納が続いたからといって簡単に退去させられないので注意しなければなりません。
また、入居者のトラブルも心配なポイントです。
貸した相手が、「ゴミを溜めて異臭がする」「深夜に騒音を出して周囲と揉める」などトラブルメーカーだった場合、問題解決でてんてこ舞いとなってしまう可能性もあります。
オーナー自身が管理をすると、これらのトラブルをすべて自分で解決しなければなりません。しかし、管理会社に任せることで、オーナーの手間はなくなります。ただ、管理会社がしっかり動いてくれるのか、トラブル対応について事前にチェックをしておくといいでしょう。また、トラブルを起こさない借り手を見極めることも大事です。収入が安定している人を選ぶことで滞納リスクは減りますし、「借りたい」という人がいたら人物像もチェックするなど、入居者選びは慎重にしましょう。
滞納については保証会社を必須にすることをお勧めします。
連帯保証人であれば請求しても払ってもらえる確証はありませんが、保証会社であれば必ず補填してもらうことができます。
災害リスク～地震や水害、火事など
災害により建物が被害を受けることは、可能性としては低いかもしれません。
不動産投資をしている人のなかでも、地震や水害などで被災した人は少ないでしょう。
ただ、自然災害は予想できないリスクです。
「地震で建物が倒壊する」
「暴風によりガラスが割れる」
「大雨で浸水被害」
などは可能性としてはゼロではないので、不測の事態に備えておくことは大事です。
マンションの場合、新耐震基準に注意した物件選びが、リスクの回避につながります。新耐震基準は1981年6月以降に建築確認を受けた物件で、地震に対する強度が強いと言われています。また、水害のリスクを考えるなら、ハザードマップを確認しておきましょう。大きな川の近くでは、リスクとしては高めになるかもしれません。地盤の弱い立地も慎重に検討するといいでしょう。
また、災害に遭ったときのために地震保険や火災保険への加入をしておくことも大事です。
水災の場合は、特約でカバーできるので、加入の際に検討しておくといいでしょう。
5 老朽化による資産価値・家賃の下落
前述したように、不動産は老朽化するに従って資産価値が下がります。
どんな物件も、いずれ古くなっていきます。
古い状態で高い家賃設定をしても、入居者募集をしても借りる人はいないでしょう。
築年数の経過にともなって、家賃を下げなければならないことも考えられます。
資産価値が下がりにくく賃貸需要が保てる物件選びが重要です。物件そのものの魅力ももちろん大事ですが、資産価値は周辺の環境にも左右されます。周辺に買い物施設やショッピングセンターがあるような場所は比較的便利な場所が多く、賃料や入居率も安定する傾向にあります。また、「家賃が下がりにくい物件」という点を重視して物件選びをするとすれば、新築物件や築浅物件よりも家賃の下落率が下げ止まった時期の物件を買うのも対策となります。マンションなら、築20年を過ぎた頃に、資産価値が緩やかになっていくからです。
そして、築年数が経過した物件でも、家賃に見合う魅力を保てれば家賃の下落も抑えられます。「リノベーション済」という付加価値があれば、借り手に悩むこともなくなるでしょう。
納税リスク
不動産を所有すれば、必ず発生するのが「納税義務」。
不動産投資において税金に関することは“起こるかもしれないリスク”というよりも、“内容を理解せずに失敗するリスク”と言えるでしょう。
投資物件を買うとき、所有している間…など税金がたくさんかかります。
取得の際に課せられる「登録免許税」などは、登記の手続きに沿って納めますが、取得した後から通知で届く「不動産取得税」や「固定資産税」などは、納付書に従って通知することが大事。
納税を怠ると、延滞金が発生することもあるため注意が必要です。
投資物件にかかる税金は原則経費にできます毎年かかる固定資産税・都市計画税はもちろん、物件取得の際の登録免許税や不動産取得税なども経費として計上ができます。あらかじめ、「どんな税金がどのくらいかかるか」を知っておき、節税できるものがあれば活用しましょう。また、不動産投資で得た収益は、所得税や住民税などとも関連してくるため、申告漏れに注意しなければなりません。確定申告については、難しい点も多いことから、税理士に相談して進めると安心です。
ローンの支払いのリスク
不動産投資は、ローンを組んで始める人の方が大多数です。
空室リスクと関連してきますが、「空室になる⇒収入が入らない⇒ローンが支払えない」と滞納をすることで、金融機関から競売にかけられてしまう可能性があります。
競売になってしまうと、強制的に売却されるため自分ではどうしようもできなくなってしまいます。
ローンの支払い金額は、借入金額、金利、ローン年数によって決まります。短期間のローンでキャッシュフローが出ないのは仕方ありませんが、長期のローンでキャッシュフローがでないのはリスクです。キャッシュフローが出にくい状態ですと、空室が続いた際にローンの支払いが困難になる可能性があるので、バランスを考えてローンを組むことが必要です。また、突然の複数の退去によるリフォーム費用や空室期間に耐えるためにも多少の自己資金を手元に残しておくこともリスク対策になります。
金利上昇リスク
バブル崩壊以降、大きな金利変動はありませんが、将来的に金利上昇が起こる可能性が0とは言えません。
不動産投資は借りる金額も大きいことから、金利1％の違いでも総額の差は小さくありません。
投資を始める前に返済計画を立てていたものも、金利が変わることで返済額が増え、計画が崩れることもあります。
不動産投資ローンを組むときに、「金利について知っておくこと」と「長い返済期間のなかで金利の上がる可能性」をおさえておくことが大事です。不動産投資の融資はほとんどの場合、変動金利ですが、キャッシュフローを貯めておいたり、定期的に繰り上げ返済をしたりなども、返済リスクへの対策のひとつです。
まとめ～不動産投資はリスクヘッジが大切
不動産投資は、リスクヘッジが大事です。
起こるかもしれないリスクに対して、あらかじめ対策できることがあれば、影響を少なくすることができます。
リスクを知っているのと、何も知らずにいるのとでは、物件選びにも違いが出ます。
初心者でも始めやすい投資と言われる不動産投資ですが、「始めること」はできても失敗に終わっては意味がありません。
リスクをおさえて成果をあげるには、本を読む、セミナーへの参加など、自身でも不動産投資に関する知識を勉強するようにしましょう。
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