利回りの考え方

2021年03月09日

大吉投資不動産の山本です。

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昨日は査定が2本あり、１本はある程度まとまりそうですが、１本は入札で目安が6000万出せば可能性がある！と言われていた物件で、いつものごとくできるだけ安くではなく、できるだけ高くということで6600万超えの買い付けを出しましたが、結果7000オーバーで負けてしまいました。

こっちは6600の数字を入れるのに死を覚悟しつつ、まあ死ぬまではいかないだろうと金額を入れているのにサラッと超えてくるのは失礼ですよね(笑)

夕方からは盛心塾の勉強会前の事前勉強会に出ておりました。

内容もとても勉強になるないようでしたが、その後20時まで軽く食事をしたのですが、やはりこういう場は実践の質問もでき、とても勉強になります。

今このご時世でも不動産はとても注目されており、1月の住宅の成約が昨年よりも約30％ぐらい増えているそうです。

うちもリノベ後の住宅を売り出した3日後に申し込みもらいましたが、やはり勢いがありますね。

こういう勢いがる時期に投資用物件はどうなの？という方もいらっしゃると思います。

しかし、ここ5年以上ほとんど相場は変わっていません。

下がるのを待ちたいという気持ちも私も同じですが、株も同じで相場はそうさせてはくれません。

不動産投資は時間をかけてやっと回収できる投資でもあるので、購入する利回りも大切ですが、いかに早く購入できるかにもよります。

例えば静岡銀行さんを想定して、

木造10％の物件(フルローンと仮定して)3000万の融資で35年3.6％で想定すると月の支払いは125,731円です。

利回り10％なら250,000ー125,731で月/124,269円のCFになります。

購入当初に9.5％だっとしても237,500－125731で月111,769円となります。

9.5％の物件を10％ないと買わない！と頑張っていっても月に12500円しか変わらないのです。

月に12500円結構でかい！と思われる方もいると思いますが、1年で見ると1か月早く変えば回収できます。

また、そのCFの差は下記の様々な要因によって変わります。

駅が近いのか遠いのか

駅から遠くても駐車場があるのかないのか

ワンルームなのかファミリーなのか

立地

等によっては利回りの1％ぐらいなんて誤差なもんです。

利回りが何％なんだというのに縛られず、どういう物件でどういうタイミングで購入するのかも考えていきましょう上記から見ると1年、2年じっくり物件を探すよりも状況を踏まえて条件が良い物件であればさくっと投資していくのも良いと思います。

私が見る限り、1Kの物件と2DKの物件では場所にはよりますが、利回り2％ぐらい違ってもおかしくないと思います。

その辺も考えて投資していきましょう！

今日も最後までお読みいただきありがとうございました。

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