2022年10月21日
なぜマンション売却で失敗したのか？14の事例を事前に徹底理解
マンションの売却に失敗する根本的な原因は、あいまいな計画・情報収集不足・不動産会社の調査不足にあります。
失敗を防ぐためには、多くの事例を情報と知り、理解することも大切です。
ここでは、ケース別の失敗事例と失敗を防ぐポイントも紹介するので、ぜひ最後までご覧ください。
目次
マンション売却を失敗してしまう根本的な原因
マンション売却による失敗を招く根本的な原因は、大きく以下の3つに集約されます。
・あいまいな計画
・情報収集不足
・不動産会社の調査不足
上記がマンション売却にどのような影響を及ぼすのか、順番に解説しましょう。
また、ここでの「失敗」とは以下の2つを指します。
・相場よりも低価格での売却（高く売れない）
・希望の期間内に売れない（売却期間が長引く）
こんなはずではなかった…と後悔する前に、失敗の原因を確認しておくことをおすすめします。
あいまいな計画（売却期間・資金）
マンションの売却は、1日、2日などの短期で完結するものではありません。
一般的な不動産売却では、早くても数ヶ月、長期化すると半年以上の期間を要します。
計画があいまいで行き当たりばったりな売却活動をしていると、売却期間が長引いてさらに売れにくくなります。
売却したいマンションに売れ残りのイメージが付くと、大幅な値下げを強いられる可能性もあるでしょう。
マンション売却時は、「いつまでに売却したいのか」売却期間を決めることが大切です。
また、マンション売却に伴う費用を検討するなど、資金計画もきちんと立てておく必要があります。
たとえば、住み替えの場合、以下2つのケースがあります。
・売り先行：現住居を売却してから新居を購入する
・買い先行：新居を購入してから現住居を売却する
売り先行の場合、現住居の売却で得た資金を新居の購入代金に充当できますが、新居を購入するまでの仮住まいが必要です。
仮住まいの費用を検討しておかなければなりません。
一方、買い先行の場合、仮住まいは必要ないものの、資金面で不安定になります。
売却予定のマンションが「いくらで売れるのか」「いつまでに売れるのか」が明確でないため、資金に余裕がない場合はリスクが高くなっています。
さらに、不動産の売却・購入には本体価格だけではなく、税金や仲介手数料といった諸経費も必要です。
高額な資産である不動産は諸経費が高くなりますので、契約時に慌てないように事前に確認しておきましょう。
情報収集不足（相場・法律・費用など）
不動産取引は高額な資産の譲渡であるため、売主と不動産会社、売主と買主の間でのトラブルが生じやすくなっています。
マンション売却時の流れ、相場の重要性、法律の知識、費用・税金がどれくらいかかるかといった情報収集が必要です。
不動産会社の調査不足
マンション売却の手続きは、慣れていない方がほとんどです。
そのため、不動産取引の専門家である不動産会社へ仲介を依頼します。
ただし、全ての不動産会社がマンション売却を得意としているとは限りません。事前調査を怠ると、希望通りの価格・期間で売却できない原因になります。
マンション売却で失敗しないための4つの対策
マンション売却で失敗しないための対策を4つ紹介するので、ぜひ参考にしてください。
全体の流れを把握する
マンション売却は、以下7つのステップです。
STEP2の媒介契約とは、不動産会社へマンション売却を依頼するための契約です。
媒介契約時は、不動産会社が以下の内容を提示してくれるので契約内容をしっかりと確認しましょう。
・買主を探すためにどのような活動をしてくれるのか
・仲介手数料にはどのようなサービス内容が含まれているのか
媒介契約を結んだ不動産会社のサポートによって契約が成立したら、売主が仲介手数料を支払う仕組みです。
一般的に、STEP3以降は不動産会社の営業担当者がメインで動いてくれます。
不動産取引の特徴を知る
不動産取引は、売り手が積極的に売却活動をすることで買主を探す仕組みです。
多くの人に広告を見てもらう、多くの人に提案するといった中で購入検討者を探し、最終的に売却に至ります。
このような仕組みから、「〇ヶ月で売却できる」という期間の保証がありません。
また、不動産取引は価格の決まり方にも特徴があります。
マンションの売り出し価格は、不動産会社の査定結果を目安に売主が決定します。ただし、その価格で成約するとは限りません。
不動産取引は相対（あいたい）取引という形態で、買い手と売り手が納得した条件で契約が成立します。
購入検討者が値引きを希望した場合、売り出し価格よりも低い価格での成約になります。
「契約が成立するまで売却価格がわからない」ということが珍しくありません。
複数の不動産会社を比較する
マンション売却時は、査定から契約手続きまで流れの大部分を不動産会社に依存するため、売却の依頼先がマンション売却の結果に大きく影響すると言えるでしょう。
また、売り出し価格は不動産会社の査定結果をもとに決める人がほとんどです。
不動産会社が適切な相場を把握せず、極端に低い価格で査定する、または極端に高い価格で査定するといったケースでは、売却に失敗する可能性があります。
必ず複数社へ査定依頼して、相場を見極めることが大切です。相場のチェックと同時に、営業担当者の対応もチェックしてみてください。
売主の義務を知る
民法において、売主は買主に対して「契約不適合責任」という責任を負っています。
契約不適合とは、引き渡した不動産の品質と契約内容が一致していないことです。
たとえば、契約書に記載がない設備の不具合やシロアリ被害といった建物の欠陥が挙げられます。
不動産を引き渡した後に契約不適合を指摘された場合、不足分を補うための修繕費用や代金の減額を請求されるケースがあります。
契約不適合責任によるトラブルを防ぐために、専門家による調査（インスペクション等）を検討してみるのも手です。
また、売主が負う責任の範囲や期間は特約によって限定できますので、契約前に不動産会社へ相談してみてください。
マンション売却の失敗事例【価格の設定編】
ここからは、ケース別にマンション売却時の失敗事例とポイントをまとめて紹介します。
【事例1】売り急いだため、大幅な値下げを強いられた
1日でも早く売却したいと考えるあまり、焦りが出てしまった。売り急いでいることが買主に伝わり、大幅な値引き交渉を持ち掛けられた。
【ポイント】
不動産の価格は、買主・売主の事情によって変動します。
早く売りたい気持ちが強いと買主の立場が有利になり、値引き交渉の材料になる恐れがあるでしょう。
【事例2】相場を知らずに安く売却してしまった
1社のみの不動産会社へ査定依頼。媒介契約後、すぐに買主が現れたためそのまま売却した。
売却後に相場を確認したところ「もっと高く売れたかもしれない」と後悔…。
【ポイント】
相場は不動産ポータルサイトやレインズ・マーケット・インフォメーション※など、インターネット上で調査できます。
不動産会社への査定依頼と併せて、ご自身でも調べておきましょう。
※レインズ・マーケット・インフォメーション：過去の成約価格を公開しているウェブサイトです。
ただし、不動産は1つ1つ価値が異なるため、適正な相場を把握するには複数の不動産会社への依頼をおすすめします。
【事例3】売り出し価格が高過ぎて売れない
少しでも高く売りたいと考え、売り出し価格を高めに設定した。
しかし、価格が高過ぎて購入検討者が現れない…。気がついたときには既に手遅れで、大幅に値下げせざるを得なくなった。
【ポイント】
売り出し価格は相場に近い価格で設定することが大切です。高過ぎる価格設定は、購入検討者が現れない原因になります。
売り出しから長期間経っても売れないと、物件に売れ残りのイメージが付き、さらに売れにくくなってしまいます。
マンション売却の失敗事例【不動産会社選び編】
ここでは、不動産会社選びに関する失敗事例を4つ紹介しましょう。
【事例4】売買の実績が乏しい不動産会社へ依頼した
不動産会社の選び方がわからず、家の近くの不動産会社へ依頼。
一定期間経っても問い合わせがないため不動産会社の公式サイトを確認したところ、売買ではなく賃貸がメインの会社だった。
【ポイント】
不動産事業には、賃貸、管理、売買など複数の事業があります。
一戸建て、マンションなど不動産の種類によっても専門性が分かれます。
全ての不動産会社がマンションの売却に強いとは限りません。
マンション売却を依頼する不動産会社は、マンションの売却実績が豊富な会社がベストです。
【事例5】査定結果が高額の不動産会社を選んだ
複数の不動産会社へ査定依頼したところ、1社だけ他社よりも査定額が高額だった。
高く売って欲しいと考えて、高額を提示した不動産会社へ依頼。
何ヶ月経っても売れないため、大幅な値下げを強いられた。
【ポイント】
仲介会社へマンション売却を依頼する場合、査定時には買い手がいません。
査定結果はあくまでも「この価格であれば売れるであろう」と想定した価格になります。
査定結果が高額でも、その価格で売れる保証はない点にご注意ください。
なお、マンション売却には仲介の他に買取という方法があります。
買取は、不動産会社が直接買い取ってくれる方法なので、この場合は査定額が高くても問題ありません。
【事例6】買取の特徴を知らずに売却した
売却期間に多少の余裕があったが、早く売りたいため買取に対応している不動産会社へ依頼。
仲介ならもっと高く売れる可能性があったため、仲介にすれば良かった。
【ポイント】
マンション売却の方法には、仲介と買取があります。
仲介は不動産会社が買主を探す方法、買取は不動産会社が直接買い取ってくれる方法です。
買取は仲介よりも早く売却できますが、売却価格が相場よりも低くなる可能性があるため注意が必要です。
【事例7】仲介手数料無料を理由に不動産会社を選んだ
不動産会社の仲介手数料が無料のため良心的だと感じ、媒介契約を結んだ。
しかし、広告掲載や各種サービスが最小限だった。もっと手厚くサポートして欲しい…。
【ポイント】
マンション売却時の仲介手数料は、諸経費の中でも大きな割合を占めています。
無料の場合は諸経費の大きな節約になりますが、高く・早く売れるかどうかは別の問題です。
媒介契約を結ぶ際は、仲介手数料の金額だけでなく、サービス内容や不動産会社の実績も比較しましょう。
マンション売却の失敗事例【計画編】
マンション売却時の計画に関する失敗事例を紹介します。
【事例8】ローンを完済できずに売れない
経済的に苦しく、すぐに現金が必要なためマンション売却を決意。
買主が見つかったものの、想定よりも低い価格での売却になった。ローンを完済できずに契約が白紙に…。
【ポイント】
不動産を担保にローンを組んでいる場合、完済後に売却するケースが一般的です。
ローン残債がある場合、売却代金や預貯金で完済できるかどうかを確認しておきましょう。
ただし、ローン返済が苦しい場合は「任意売却」という方法があります。
任意売却とは、債権者である金融機関の許可を得て、ローンを残したまま不動産を売却する方法です。
任意売却を検討している場合、不動産会社や金融機関へご相談ください。
【事例9】無計画で売り出して行き当たりばったりの売却になった
先のことを考えずに売却活動を開始。半年以上経過しても売れないため、不動産会社に言われるがままに値下げすることになった。
【ポイント】
売却期間や値下げのタイミング・値下げの限度額など、事前に計画を立てておくことが大切です。
売却期間が長引く場合、不動産会社を変更するのも手です。
マンション売却時の失敗事例【買主とのトラブル編】
マンション売却時に起こりやすい買主とのトラブルを紹介します。
【事例10】契約不適合責任を知らずに修繕費を請求された
契約不適合責任を知らずに、買主へ中古マンションを売却。売却後に設備の不具合を指摘され、修繕費を請求された。
【ポイント】
売主は買主に対して契約不適合責任を負っています。中古住宅は建物の良し悪しを判断しにくいため、事前にインスペクションを実施する等、対策すると良いでしょう。
売主が責任を負う範囲や期間を特約によって指定できるため、契約前に不動産会社へ相談するのも手です。
【事例11】手付金の返還をめぐって買主とトラブル
売買契約時に買主から手付金600万円を受領。しかし、事情が変わって契約後にキャンセルを申し出た。
契約解除するには、手付金と同額の600万円を準備しなければならなかった。
【ポイント】
手付金は、売買契約時に買主が売主へ預けるお金です。
売主が売買契約後にキャンセルする場合、預かった手付金を買主へ返還し、さらに同額を支払う必要があります。
手付金が高額の場合はキャンセル時の負担が大きいため、契約の締結は慎重に判断しましょう。
マンション売却の失敗事例【税金編】
マンション売却時の税金に関する失敗事例を紹介します。
【事例12】想定以上の税金で手残りが減った
購入時よりも資産価値が上がったマンションを売却。しかし、譲渡所得によって高額な税金がかかった。
【ポイント】
不動産売却時に売却差益（譲渡所得）を得ると、譲渡所得税の課税対象になります。譲渡所得税は高額になるケースがあるため、事前に目安を確認しておくことが大切です。
【事例13】売却のタイミングを誤って高額な税金がかかった
転勤期間が不明のため、マイホームを売却せずに放置。その後、数年経っても戻る気配がなく、売却を決意した。
マイホームを退去してから長期間経過したため特例の対象外になり、納税額が上がってしまった。
【ポイント】
不動産売却時にかかる税金には複数の特例があり、マイホーム売却時は負担が軽くなります。ただし、特例には複数の条件があるため注意が必要です。
たとえば、「居住用財産の3,000万円特別控除」は、譲渡所得から最大3,000万円の控除を受けられる特例です。
同特例の条件の中には「住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること」があります。
【おまけ】離婚・相続時にありがちな失敗事例
離婚することになり、夫婦で購入した共有名義のマンションを売却したい。しかし、相手が売却に反対していて売却できない。
【ポイント】
共有名義の不動産は、他の名義人全員の同意を得ないと売却できません。
売却したいマンションが共有名義の場合、名義人と話し合ってから手続きを進めましょう。
まとめ
マンションを売却する際は、以下の3つを意識することが大切です。
・売却期間や資金の計画を立てる
・情報収集を怠らない
・不動産会社選びを慎重に行う
特に、不動産会社選びは売却の成功・失敗を左右するため、必ず複数社を比較した上で決めましょう。
大吉不動産では、不動産売却のお手伝いをしております。首都圏のマンション売却には豊富な実績がありますので、お気軽にお問い合わせください。
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