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2022年09月16日

不動産売買の手付金とは?その役割、相場や支払い時期などを徹底解説

不動産取引では、契約を締結する際に買主から売主へ「手付金」を支払います。

「手付金」とは、「キャンセル時や契約違反時に備えるために、買主から売主へ預けるお金」です。

この記事では、手付金の意味や支払うタイミング、相場など買主が知っておきたい基本情報や、売買契約を締結する際に注意するべきポイントを解説します。

 

手付金の意味は3種類!それぞれの違いや支払うタイミングは?

手付金の意味には、「解約手付」「違約手付」「証約手付」という3つの種類があります。

【解約手付】

売買契約後のキャンセルを認めるために支払う手付金。

買主によるキャンセル時は支払った手付金が没収され、売主によるキャンセル時は預かった手付金を買主に返還し、さらに同額を支払います。

【違約手付】

債務不履行時に備えて支払う手付金。

買主による債務不履行時は支払った手付金が没収され、売主による債務不履行時は預かった手付金を買主に返還し、さらに同額を支払います。

【証約手付】

売買契約が成立した証拠として支払われる手付金。

この章では、不動産取引における手付金の意味合いや解約手付・違約手付の違い、支払うタイミング、頭金との違いなどについて順番に解説します。

不動産取引では「解約手付」が一般的

不動産売買契約で支払われる手付金は、「解約手付」の意味を持つケースが一般的です。

不動産取引では、買主による住宅ローン本審査や売主による引き渡し準備のため、契約締結から決済・引き渡しまで一定の期間が必要です。

そのため、解約手付による契約解除が認められています。

ただし、手付金による契約解除は「相手方が契約の履行に着手するまで」です。

たとえば、

・売主が引き渡しに向けてリフォーム工事を始める

・買主が建物の代金の一部を支払う

など、契約の準備に取り掛かっている旨が第三者から見ても明確であれば、解約手付によるキャンセルはできません。

また、手付金の支払いは、不動産取引の商慣習として行われている側面もあります。

一般的な売買契約とは異なり、不動産売買契約では契約の締結日から決済日までに一定期間が必要です。

そこで、「手付金の受け渡しによって当事者間の意思表示を明確にする」という意味合いも持ち合わせています。(証約手付)

【解約手付と違約手付】手付解除と債務不履行は何が違うの?

解約手付・違約手付は、どちらも契約不成立に備えて支払われる手付金です。

契約不成立の原因が買主にあれば預けた手付金を没収され、売主にあれば買主から預かった手付金を返還し、さらに同額を支払います。

「解約手付」と「違約手付」は一見似ているようですが、契約不成立の原因が異なります。

先に述べた通り、解約手付は契約後のキャンセル(手付解除)を認めるために支払われる手付金です。

相手方が契約の履行に着手する前の契約解除であれば、契約違反になりません。

一方、違約手付は債務不履行(契約違反)に備えるための手付金です。

債務不履行とは、契約当事者の一方が契約時の約束を果たさないことを意味します。

契約時に特別な定めがない限り、相手方の同意なしに契約解除することはできません。

債務不履行による契約解除には手付金の没収に加えて、相手方からの損害賠償請求が認められるケースもあるため注意が必要です。

債務不履行による契約解除には以下3つのタイプがあります。それぞれの概要と具体例をご確認ください。

【履行遅滞】

約束の期日までに契約の目的を果たさないケース

例:契約時に約束した決済日までに代金を支払わない

【不完全履行】

契約の履行をしたが不完全のケース

例:インターネットで注文した商品が届いたが、数量が足りない

【履行不能】

契約の履行ができないケース

例:売主の不注意で火災が発生し、不動産を引き渡せなくなった

不動産売買契約において問題になるケースは、「履行遅滞」や「履行不能」です。

契約締結から引き渡しまで一定期間を要する取引では、相手方だけでなくご自身が債務不履行を起こすリスクもあるため、債務不履行時の取り決めについても確認しておきましょう。

手付金を支払うタイミングは「売買契約」の締結時

不動産取引で手付金を支払うタイミングは「売買契約」の締結時です。

不動産を購入する際の流れを以下にまとめているので、こちらも参考にしてください。

上記のように、手付金の支払いはSTEP5の売買契約を締結する段階で行います。

支払った手付金はどうなる?頭金との違いは?

買主が支払った手付金は、無事に決済・引き渡しが行われれば購入代金に充当されます。

購入代金に充当されるお金には、手付金の他に「頭金」があるため言葉の意味を整理しておきましょう。

【手付金と頭金の違い】

手付金:キャンセル時・債務不履行時の備えとして買主から売主に預けるお金

頭金:物件の購入代金と住宅ローン融資額の差額

どちらも物件の購入代金へ充当されるお金ですが、頭金はローンを組む際に用意するお金を指します。

頭金を多く用意することで、優遇金利が適用される場合がある、将来の返済負担を抑えられるといったメリットがあります。

手付金は一時的に売主へ預けるものの、不動産の引き渡しが無事に行われれば物件の購入代金へ充当される仕組みです。

購入時の自己資金を用意する際は、頭金として本来用意する金額から手付金を差し引いた金額を用意するイメージです。

手付金の相場は5~10%

手付金の金額は買主と売主で話し合って決めるものですが、相場は物件価格×5~10%です。

また、売主が宅地建物取引業者(不動産会社)の場合、物件価格×20%が上限となっています。

手付金はキャンセル時・債務不履行時に没収されるため、買主からすると預ける金額が大きいほどリスクが高くなります。

裏を返せば、支払う手付金の金額が大きいほど売主に購入意思の高さをアピールできるとも考えられるでしょう。

手付金の金額は、キャンセル時等のリスクを考慮した上で不動産会社と相談して決めることをおすすめします。

手付金等の保全措置とは?

宅地建物取引業法では、売主が不動産会社の取引において、一定金額を超える手付金に「保全措置」を講じなければならない旨が定められています。(宅地建物取引業法 第41条第1・2項)

手付金等の保全措置とは、手付金や売買代金の一部に対して金融機関や保険会社などによる保障を備えておくことです。

不動産会社が倒産した場合など、万が一に備えてこのような保全措置を講じます。

保全措置には対象となる手付金の基準が定められていますので、以下をご確認ください。

上記に該当しない場合、不動産会社による手付金の保全措置は任意となります。

手付金に関する契約時の注意点

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ここまでは手付金の基本情報を解説しましたが、具体的な取り決めは個別の契約によって異なります。

売買契約時のトラブルを防止できるように、注意点を確認しておきましょう。

住宅ローン審査に落ちた場合の対応

不動産を購入する際は、ローンを借り入れて代金を準備するケースがほとんどです。

事前審査を通過しても本審査に通過できない可能性は、ゼロではありません。

融資審査に通らなければ売買代金を用意できないため、結果的に買主による債務不履行となります。

不動産売買契約では、このような事態に備えてローン特約を設けます。

契約書にローン特約について明記してあれば、買主がペナルティを負うことなく契約解除が可能です。※

契約書を確認する際は、ローン特約の内容を確認してみてください。

※手続きを怠ったなど、審査に通過できなかった原因が買主にある場合は特約が適用されないため注意が必要です。

手付金の意味合い・キャンセル時の期限

不動産取引での手付金は「解約手付」が一般的です。

ただし、当事者間の合意があれば「手付解除を認めない」、「手付解除が可能な期間を限定する」といった取り決めもできるため、意味合い・金額・期限など契約内容を慎重に確認しておきましょう。

まとめ

手付金は、売買契約を締結する際に買主から売主へ支払うお金です。

高額な手付金の支払いは買主にとってキャンセル時の負担が大きくなりますので、不動産会社や売主との交渉時にしっかりと確認しましょう。

大吉不動産では、不動産の購入を検討している方からのご相談をお待ちしております。

不動産の購入でご不明点があれば、お気軽にお問い合わせください。

この記事を書いた人

大吉不動産 営業部

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