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2022年09月16日

不動産売却査定が高額すぎる業者は要注意!仕組み・注意点を徹底解説

不動産を売却するなら、高く売りたいものです。

「高額な査定結果を提示した不動産会社へ依頼したい」

このように考える人は、多いでしょう。

しかし、不動産会社を選ぶ際、査定額だけを比較する方法はおすすめできません。

不動産査定の仕組みを理解すれば、その理由がわかります。

ここでは、不動産査定のポイントや注意点、不動産会社選びのコツを解説します。

不動産売却時に査定する目的

 

不動産売却時に査定する目的は「相場を把握するため」です。

不動産は一般的な商品とは異なり、定価が存在しません。

一つ一つの不動産が存在する場所や状態によって価値が異なるため、相場を把握する必要があります。

その時に基準となるのが、政府や自治体が公開している基準価格や不動産会社による査定結果です。

不動産売却時に売値を決めるのは売主なので、売主自身が適正価格を知っておく必要があります。

相場よりも売り出し価格が高過ぎず、低すぎず。

不動産売却時に損をしないためには、この適正価格で売り出すことがキモになってきます。

【不動産査定のポイント】土地や建物の価格はどうやって決まる?

不動産の価格は、さまざまな要素で決まります。査定の仕組みを理解しておくと、相場を把握する際に役立つでしょう。

ここでは、不動産の価格の決まり方や、土地・建物の査定基準について解説します。

不動産の価格の決まり方

不動産は唯一無二の資産です。同じ地域・同じ種類の不動産でも、同じ査定結果にはなりません。

さらに、一つの不動産には複数の価格が存在します。

たとえば、不動産の価格は一物四価(いちぶつよんか)と呼ばれています。価格を計算する基準によって、相場が変わる仕組みです。

以下の表は、相場を確認する際に知っておくと良い価格の基準をまとめたものです。

ただし、上記で確認できる相場は、あくまでもざっくりとした不動産の価値です。不動産の周辺環境や利便性、建物の劣化具合など個別の事情を考慮していません。

そこで、不動産会社へ査定依頼すると以下の方法で不動産の価値を計算してくれます。

どの評価手法を用いるかで査定結果が大きく異なるため、売却予定の不動産に合った方法を選択することが大切です。

また、同じ評価手法でも不動産会社や営業担当者によって結果が異なります。

たとえば、取引事例比較法の場合。

取引事例比較法は、過去の取引事例を参考に、比較対象と比べて劣っているか優れているかで評価する方法です。

査定結果は、選定する取引事例によって左右されるので、できるだけ類似の物件を比較対象として選定しているかどうかがポイントです。

以下のように、比較対象と査定対象の条件が異なると適正価格を査定できません。

・築年数が浅いマンションを査定するのに、比較対象を築古マンションにする

・ファミリータイプとワンルームなど、広さが乖離した事例を用いる

土地の査定基準とは?

土地は、以下のように複数のポイントを考慮して査定します。

【土地の査定基準】

・面積(広さ)

・形状(使いやすさ)

・周辺環境、利便性

・接道(前面道路の幅員)

土地は、広く使い勝手が良いほど価値が高くなります。

たとえば、通りの真ん中に位置した狭い土地よりも、角地にある広い土地の方が価値が高くなる仕組みです。

周辺環境には、周辺にある建物の種類や騒音、臭いなどさまざまなポイントがあります。

接道とは、土地が道路に接している幅のことです。

特に、土地を購入して建物を建てたい購入者にとっては、前面道路の幅員がポイントになります。

建築基準法では、「敷地に建物を建てる場合、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められています。

土地が前面道路に接している幅が建築基準法上の規定を満たしていないと、建物を建てられません。

そのような土地は、価値が低くなる、買主探しに苦労する場合があります。

建物の査定基準とは?

建物の価格は、劣化状態や立地などによって変動する仕組みです。同じ建物でも一戸建てとマンションでは査定の基準が異なるので、それぞれ解説しましょう。

【一戸建ての査定基準】

・築年数

・基礎、外観、内装の状態

・日当たり

・その他、土地の査定基準で紹介したポイント

一戸建ては、建物の外観や内装の状態、土地の形状などを総合して評価します。

たとえば、ドアや床、水回り設備などが新しく、きれいな状態ほど価値が高くなります。

周辺にスーパーマーケットや公共施設がある、駅から近いなど便利な場所にある一戸建てほど価値が高くなるでしょう。

【マンションの査定基準】

・築年数

・専有部分の設備、状態

・部屋の日当たり

・部屋からの眺望景観

・部屋の位置(上下左右の部屋との関係)

・マンションの管理体制

・マンション全体の設備や耐震性

・立地、利便性

マンションは専有部分と共用部分に分かれていますが、それぞれを総合的に判断します。

たとえば、専有部分の日当たりが良く、内装・設備が新しいほど価値が高くなります。

共用部分は管理会社の管理が行き届いており体制が整っている、セキュリティや各種設備が充実しているほど評価が高いでしょう。

査定する時期や売主の事情によっても価格が変わる

不動産の価格は需要と供給の関係で変動するため、同じ不動産でも売却する時期によって査定結果が変わることがあります。

基本的に、購入検討者が多い時期ほど強気の価格設定(価格が高くなる)になる仕組みです。

たとえば、住宅ローンの金利が低いとマイホームの購入を検討する人が増えるため、査定結果が高くなる可能性があるでしょう。

また、売主・買主の事情によっても価格が変動する場合があります。

たとえば、売主が1日でも早く売りたい場合は、買主から値下げの価格交渉を持ちかけられる可能性があります。

不動産取引は、買い手と売り手が納得した条件で契約成立する、相対(あいたい)取引と呼ばれる取引です。

当事者の交渉次第で価格が変動することも覚えておきましょう。

不動産査定の簡易査定(机上査定)・訪問査定とは?

不動産査定には「簡易査定(机上査定)」と「訪問査定」という2つの方法があります。

【簡易査定(机上査定)と訪問査定の違い】

簡易査定(机上査定):データを用いて査定する方法

訪問査定:実際に現地を確認して査定する方法

簡易査定はデータのみでの査定となるため、ざっくりとした相場を知りたい人向けです。

売り出し価格を決めるために不動産査定を依頼する場合、訪問査定を検討しましょう。

不動産売却時に一括査定を利用するメリット

昨今は、不動産一括査定サービスを利用する人が増えています。不動産一括査定を利用すると、手軽に複数の不動産会社へ査定依頼できる点がメリットです。

手軽に査定依頼したい人にとって、便利なサービスと言えるでしょう。

不動産売却時に一括査定を利用する際の注意点

不動産一括査定は便利なサービスですが、注意点を把握していないと不動産会社選びに失敗してしまうことがあります。一括査定を利用する際の注意点を確認しておきましょう。

査定額が高い=良心的とは限らない(仲介の場合)

不動産一括査定を利用すれば、手軽に複数の不動産会社へ査定依頼できて便利です。

ただし、複数の不動産会社間の競争となるので、中には高額な査定結果を提示して媒介契約につなげるケースもあるため注意が必要です。

不動産取引は売却活動によって買主を探す仕組みのため、一般的に査定の段階では買い手が存在しません。

つまり、査定額が高くても、その価格で売れる保証はないのです。

高い査定を出しておいて、結局売れずに金額を大きく下げざるを得なかったケースがよくみられます。

不動産会社からすれば、買主をみつけて契約が発生すれば、手数料がもらるので数十万、数百万の値下げなど大きな痛手ではないわけです。

高い査定額を提示された場合、根拠の有無も確認しておきましょう。

根拠がない場合、大切な資産をまかせるにはその不動産会社は信用に値しませんのでほかで探した方がいいです。

不動産会社によって持っている情報量が違う

不動産会社によって持っている情報量が違うため、依頼先によって査定結果が大きく異なります。

地域や売却する不動産の情報をたくさん持っている不動産会社ほど、適正価格で査定してくれる可能性が高いでしょう。

依頼先によって査定額が数十万~数百万円の差がでる場合があるため、複数の不動産会社へ依頼して比較することをおすすめします。

しつこく営業される場合がある

不動産会社は、売主や買主を探して契約成立することで仲介手数料という成功報酬を得ています。

不動産一括査定を利用して情報提供した場合、しつこく営業されることがあるでしょう。

一括査定サイトの中には不動産会社の審査を行っているところもあるため、そのような査定サイトを選択するのも手です。

不動産会社の選びのコツ

不動産査定の依頼先を決める場合、以下のポイントをチェックしてみてください。

【不動産会社選びのコツ】

・売却する地域での実績が豊富

・売却する不動産(種類)に詳しい

・営業担当者が誠実

・売主の事情を考慮してくれる

たとえば、当サイトを運営している大吉不動産は、首都圏のマンションに強い不動産会社です。年間600件ほどの査定実績があるため、多くの情報を持っています。

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不動産会社選びで大切なポイントは、複数の不動産会社を比較することです。比較する際は査定額だけでなく、不動産会社の実績や営業担当者の対応なども併せて確認しましょう。

この記事を書いた人

大吉不動産 営業部

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