2022年09月16日
アパート投資の始め方！成功させるための物件と業者選びのコツを解説
「アパート投資を始めたいけど、自分に合った物件の探し方がわからない。」
「不動産会社にはあまり良いイメージがない。どこの不動産会社へ相談すれば良いのかわからない。」
大吉不動産にご相談いただくお客様は、こんなお悩みを抱えていらっしゃいます。
ここでは、同じようにお悩みの方に向けて、
・アパート投資の仕組み
・物件や不動産会社の選び方
・アパート投資のメリット・デメリット
について解説します。
目次
アパート投資とは？仕組みや利益の考え方
アパート投資とは、アパートを1棟丸ごと購入して家賃収入や売却による利益を得る投資手法です。
1部屋のみを購入するワンルームマンションとは異なり、土地と建物を丸ごと購入します。
【アパート投資で得られる利益】
アパート投資で得られる利益は、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類になります。
・インカムゲイン：アパートを所有している期間に得られる収入（家賃収入）
・キャピタルゲイン：購入価格と売却価格の差益（売却益）
2つのうち、キャピタルゲインは一度に大きく利益を得られる可能性がある一方、インカムゲインよりも難しい投資手法です。
建物は築年数が経つほど価値が下がりやすいため、工夫をせずに購入・売却しても利益が出にくくなっています。
キャピタルゲインのみを狙う手法は、失敗するリスクが高いと言えるでしょう。
アパート投資の初心者であれば、インカムゲイン（家賃収入）を目的とした手法が向いています。
安定したアパート投資をするために意識すること
安定したアパート投資のためには、以下の2つを意識することが大切です。
・賃貸需要がある物件を選ぶ
・キャッシュフローを意識する
アパート投資の収入は、入居者からの家賃収入です。
・生活の利便性が高い
・都心へのアクセスが良い
・駅からの距離が近い
など、入居者が集まりやすい物件かどうかがポイントになります。
物件を購入する前に現地を確認して、ご自身が住みたいかどうかなど、入居者の立場になって考えることも大切です。
また、キャッシュフローとは、収入から支出を差し引いた、手元に残るお金を指します。
【キャッシュフローの計算式】
キャッシュフロー＝家賃収入－経費－ローン返済
キャッシュフローを意識しないと、収入に対して経費がかかり過ぎる、ローン返済の負担が大き過ぎるといった状況から赤字経営になりかねません。
アパート投資による失敗を防ぐためにも、お金の流れをしっかりとチェックしておきましょう。
アパート投資の初心者が最初にやるべきこと
アパート投資の初心者が最初にやるべきことは、「投資の目的を明確にすること」です。理由は、個々の目的によって選ぶべき物件が異なるためです。
たとえば、以下のように目的によって物件を検討する際の着眼点が変わります。
・所得税を節税したい：減価償却を大きくとれる物件
・副収入を得たい：キャッシュフローを安定して得られる物件
物件選びに迷っている場合、「なぜ・何のためにアパート投資を始めるのか」について考えてみてください。
以下の記事では不動産投資を始める際の具体的な流れを解説しているので、興味がある人はご覧ください。
優良物件を探すためのポイント
優良物件を探すためのポイントは、信頼できる不動産会社を探すことです。
収益物件の情報は、不動産ポータルサイトにたくさん掲載されています。すでにインターネットで物件を検索した方もいらっしゃるでしょう。
ただし、インターネットで閲覧できる物件の良し悪しを、自分で判断することは困難です。
不動産の専門家である不動産会社に物件を選別してもらった方が、最適な物件を購入できる可能性があります。
また、誰でも確認できる不動産ポータルサイトとは別に、不動産会社向けのポータルサイト（レインズ）があります。
不動産を売りたい人が不動産会社へ相談すると、担当者がレインズに登録し、全国の不動産会社と情報を共有できる仕組みです。
不動産会社と信頼関係を築いておけば、売主から相談を受けた不動産会社が優先的に情報提供してくれる可能性があります。
物件情報をいち早く手に入れるためには、売主に近い存在である不動産会社に紹介してもらう方法が効率的です。
信頼できる不動産会社を探すためには？
「どうすれば信頼できる不動産会社に出会えるのか」と悩む方は珍しくありません。
ここでは、あなたに合った不動産会社に出会えるように、信頼できる不動産会社選びのポイントをご紹介します。
投資家目線で提案しているか
不動産会社の営業担当者に相談すると、物件を提案してもらえます。しかし、訪問した直後に提案された物件には注意が必要です。
どのような物件が向いているかは、不動産投資を始める目的や資産背景、リスク許容度などを考慮しないと判断できません。
あなたの話をしっかりと聞いたうえで提案しているかを、チェックしましょう。
デメリットを伝えているか
「利回りが高い」「駅から近い」「満室」と聞くと、どれも優良物件のように感じます。しかし、完璧な物件は存在しません。
どんな物件にも必ずデメリット・リスクがあるため、マイナス面をきちんと伝えてくれるかチェックしてみてください。
相談しやすいか
アパート投資で失敗しないためには、営業担当者との相性も大切です。
自分に適した物件を購入する際、将来の目標や経済事情を考慮する必要があります。
特にお金に関する内容は、他人に話しにくいと感じる方が珍しくありません。
相談しやすく、誠実に対応してくれる営業担当者を探しましょう。
また、営業担当者は不動産の専門家ですから、アパート投資を続けるうえで心強いパートナーになってくれます。
たとえば、
・手続きでわからないことがある
・賃貸経営が上手くいかない
・2棟目を購入したい
・売却したい
などさまざまな場面で頼りになります。
そんなときに頼れる営業担当者を知っていると、精神的にも安心です。
同じ地域で実績があるか
アパート産投資による失敗を防ぐためには、地域に関する情報収集が必要不可欠です。
不動産会社には、全国展開している大手企業もあれば、地域密着型の企業もあります。前者の方が知名度が高く実績豊富かというと、そうとは限りません。
地域密着型であれば、地元の情報をたくさん持っている可能性があります。
不動産会社の中には、過去の実績を公式サイトへ掲載しているところが多いため確認してみると良いでしょう。
アパート投資のメリット・デメリット
アパート投資のメリット・デメリットをそれぞれご紹介します。
ワンルームマンションや戸建てとの違いは以下の記事で解説しているので、興味がある人はご覧ください。
アパート投資のメリット
アパート投資のメリットは以下の通りです。
【アパート投資のメリット】
・家賃収入が大きい
・経営の自由度が高い
・土地も自分の資産になる
アパート投資はワンルームマンション投資よりも規模が大きいため、手元に残るキャッシュフローが多くなります。2棟目、3棟目と規模を拡大しやすい手法です。
ワンルームマンションには共用部分と専有部分があり、共用部分はマンション全体の所有者と共有状態です。1人が変更したいと思っても、簡単に変えられません。
一方、アパート投資は土地も建物もすべて自分の所有物のため、リフォームや設備投資を自由に行えます。
また、建物だけでなく土地を所有しておくと、売却時に安心です。
建物は古くなるにつれて価値が下がる資産、土地は価値が下がりにくい資産です。土地を所有しておけば、ある程度の資産価値を保つことができます。
アパート投資のデメリット
アパート投資のデメリットは、ワンルームマンションよりも物件数が少なく、選択肢が狭くなる点です。
また、駅から離れた郊外に多いため、立地選びに失敗すると思うように収入を得られない恐れがあるでしょう。
物件選びのポイント
アパート投資のための物件を選ぶ際、不動産会社へ相談するとおすすめの物件を提案してくれます。しかし、最終的な判断はあなたが行うため、物件の選び方を知っておくことも大切です。
利回りの高さだけで選ばない
優良物件＝高利回りというイメージはありませんか？
利回りとは、「物件価格に対してどれだけ儲かるか」といった物件の収益性を判断する指標の1つになります。
利回りが高い＝優良物件のように感じますが、必ずしもそうとは限りません。
なぜなら、利回りが高くても以下のようなリスクがあるためです。
・立地に問題がある（例：入居者が集まりにくい）
・物件に問題がある（例：老朽化が進んでいる）
利回りの計算上、相場に対して価格が安い物件は利回りが高くなります。
たとえば、都心部よりも郊外の方が物件価格が安く、高利回りの物件が多いです。
しかし、物件価格が安い場合、立地に問題があるなどリスクが隠れているかもしれません。
また、立地が良くても物件の老朽化が著しく、あえて相場よりも売り出し価格が安くなっている可能性もあります。
このような物件はキャッシュフローがたまりにくいため、利回りだけで考えると失敗する恐れがあります。
賃貸需要をチェック
賃貸需要がある物件とは、「入居者募集時に人が集まる物件」です。
中古物件の場合は、すでに満室の物件もありますが、その状態がずっと続くとは限りません。物件に賃貸需要がないと、次の入居者が入るまでの期間が長引く可能性があります。
物件・地域、両方の観点から賃貸需要をチェックしましょう。
・物件の需要：バス・トイレが別、清潔感があるなど
・地域の需要：人口が増えている、都心へのアクセスが良いなど
アパート投資を始めるまでのステップ
最後に、アパート投資を始めるまでのステップをまとめました。
大吉不動産ではアパート投資に関するご相談をいつでもお待ちしておりますので、お気軽にお問い合わせください！
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