2022年09月23日
安定的な家賃収入を得るための！不動産投資の失敗事例６つと対策方法
「手元にある資金を活用して不動産投資を始めたい」
「老後に家賃収入で生活するために、資産形成しておきたい」
このように考えている一方で、不動産投資で失敗することに不安を抱く人も少なくありません。
アパートローンを組んで不動産を購入する場合でも、不動産投資には多くの資金が必要になるため不安になりますよね。
不動産投資で安定した家賃収入を得るには、失敗事例から学び、事前に対策を取っておくことがポイントです。
不動産投資の失敗は、株やFXなどより失敗パターンが明確で対策しやすいからです。
できるだけたくさん失敗事例を見ておくことが大事です。
この記事では、そんな不動産投資家が陥りやすい失敗事例とそれらの対策を解説します。
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不動産投資家が陥りやすい失敗事例6選
不動産投資での失敗とは、
「家賃収入を思うように得られない」
「想定外の費用がかかるなど」
などさまざまな原因から赤字経営が続き、キャッシュフローがたまらないという状態です。
このような状態が続くとアパートローンの返済がむずかしくなり、最悪物件を手放さないといけないことになります。
不動産投資での失敗を防ぐために、まずは不動産投資家がどのような失敗に陥りやすいのか6つの事例を紹介します。（この章で紹介しているAさんからFさんは、仮名としています。）
失敗事例①：新築ワンルームマンションで毎月の赤字が増加
Aさんは、勤務先に不動産会社から「新築ワンルームマンション」の電話営業を受けました。
何度も断りましたが、一度だけ会ってほしいという熱意に根負けし担当者と会うことに。
特にメリットがなければいつでも断ってもいいと前置きして、担当者はその商品の説明を始めました。
「毎月の返済は家賃でまかなえ、完済したら自分のものになる。」
将来の年金についてちょうど不安を感じていたＡさんは不動産投資のしくみに魅力を感じはじめました。
さらに、その会社で申し込めば、頭金を必要とする不動産投資がゼロでスタートできるというのが、貯金がないＡさんの背中を押すことになりました。
しばらく後に担当がみせた投資シミュレーションでは、内容は家賃収入からローンの返済などもろもろを差し引きして、毎月1万円の赤字となっていました。
担当からは「赤字なので節税効果がある」「立地が良いため、ローン完済時に売却しても赤字分の元を取れる」と言われたため契約。
しかしその後、残念なことに新築時の入居者が1年もたたずに退去しました。「新築プレミアム」がなくなったので再募集の際は家賃が1万円下落。赤字も2万円を超える見通しです。
さらに問題が募集期間中は、家賃収入がゼロなので、ローンの返済額9万円の支払いも貯金から崩さないといけません。
貯金がもともとないＡさんは、返済の要となっていた家賃収入がなくなったことによりローンの返済が困難になり、物件を手放すことになりました。
失敗事例②：知らないうちに不動産会社の不正に加担
Bさんは若い頃からコツコツ貯金していたため、ある程度の資金がありました。
不動産会社の営業担当から、融資を受けて大きく投資した方が儲かると言われ、2億円の融資を受けて新築アパートを購入。
しかし、その後不動産会社が融資審査で不正をしていたことが明らかになりました。
詳細を確認すると、Bさんが不動産会社へ提出した収入証明の金額が水増しされていたため、本来は2億円もの融資を受けられなかったにも関わらず、審査が通っていたようです。
幸い、Bさんは手元に貯金を残していたため生活が困窮することはありませんでしたが、物件を売却し、ローンを返済することになってしまいました。
失敗事例③：キャッシュフローがたまらず、2棟目を購入できない
Cさんは、物件の購入価格が比較的安い中古のワンルームマンションを購入。
相場よりもかなり安かったため、迷わず決断しました。
しかし、最初の入居者が退去した後、想定以上に内装の老朽化が進んでいたため大がかりなリフォームをすることに…。
その後、入居者がすぐに決まったため家賃収入を得られましたが、リフォームにかかった費用、固定資産税、毎月のローンの返済など、維持費を支払うと手元にお金が残らない状態が続きました。
2棟目は一棟アパートの購入を検討していましたが、1棟目でキャッシュフローがたまっていないため金融機関の審査が通らず、希望の物件を購入できるチャンスを逃しました。
失敗事例④：家賃の下落を想定していなかった
Dさんは、郊外にある利回り6％の中古アパートを購入。
購入価格4,000万円、1部屋の家賃5万円×4部屋で年間240万円の家賃収入を得られる予定でした。
しかし、その後、購入当時の入居者のうち3人が、更新のタイミングで退去してしまいました。駅から20分のところにあり、交通の便も悪いため、次の入居者がなかなか見つからず…。
家賃収入が激減してあせったDさんは、空室の家賃を5万円から4万円に下げて募集したところ、入居者が見つかりました。
しかし、同時に既存入居者からも家賃の値下げを要求され、全部屋4万円×4部屋となり、家賃収入が年間192万円に減額。
利回り6％を予定していましたが、家賃の値下げによって利回り4.8％まで下がり、その後も定期的に家賃を下げなければ入居者が見つからず、赤字経営に陥ってしまいました。
失敗事例⑤：格安物件で想定外の出費がかかった
Eさんは、相場よりも価格が安く立地も悪くない中古マンション一棟を、即決で購入。
しかし、購入後すぐに、「蛇口をひねっても水道の水が出てこない」「豪雨でマンションの敷地が水浸しになっている」など複数の入居者からクレームがありました。
業者に確認を依頼すると、給水ポンプ、雨水排水ポンプの修繕が長い間行われておらず、ちょうど取り換え時期でした。
格安で物件を購入したにも関わらず、大規模な修繕費で多額の資金が必要になり、緊急用に貯めていた自己資金を失いました。
失敗事例⑥：金利上昇でローン返済額がキャッシュフローを圧迫
Fさんは、2,000万円の融資を受けて中古のワンルームマンションを購入。
オーナーチェンジ物件のため、購入後すぐに家賃収入が入り、問題なく賃貸経営できていました。
しかし、数年後、金利が上昇してローン返済額が増え、毎月の返済額が家賃収入を上回ってしまいました。
失敗事例から学ぶ失敗しないための対策
ここからは、前章で紹介した失敗事例をもとに、不動産投資で失敗しないための対策を紹介します。
対策①：不動産会社の営業担当の言葉を鵜呑みにしない
不動産会社の営業担当は、自社の契約を取るためにポジショントークをすることがあります。
営業担当の言葉を鵜呑みにせず、一度自分で調べてから判断することが大切です。
特に、新築ワンルームマンションは、収支がマイナスになるケースや、利回りが非常に低いケースが多くなっています。
「節税できる」と言われた場合でも、老後のために資産形成をしたいのであれば、赤字前提の物件よりも、安定して収益を得られる物件の方が向いているでしょう。
以下の記事では、ワンルームマンション投資について解説しているので、興味がある人はご覧ください。
対策②：不動産会社選びは重要
安定して家賃収入を得られる物件を探し、トラブルなく不動産投資を始めるためには不動産会社選びも重要です。
2018年に大きな事件になったスルガ銀行の不正融資問題では、不動産会社が投資家の審査書類を改ざんし、金融機関に提出していました。
このように、知らない間にトラブルに巻き込まれてしまうケースもあります。
相談する不動産会社を選ぶ際は、会社の公式サイトや不動産投資に関する実績などをよく調査することが大切です。
以下の記事では、不動産会社を選ぶ際の注意点を解説しているので、気になる人はご覧ください。
対策3：自分の目的に合った物件を購入する
不動産投資を始める際「なぜ不動産投資をしたいのか」「どれくらいの所得を得たいのか」を明確にしておくことが大切です。
目的や目標によって、どのような物件を購入するべきか変わります。
例えば、ワンルームマンションは、アパートやマンションなどの一棟物件に比べて利回りが低いケースが多くなっています。
前章の失敗事例3で紹介したように、キャッシュフローがたまらず2棟目の融資を受けられない場合があるでしょう。
将来的に事業規模の拡大を検討している人は、一棟アパートやマンションなど、キャッシュフローが比較的たまりやすい物件も視野に入れることをおすすめします。
対策④：不動産投資のリスクを把握する
不動産投資には、空室リスク、家賃下落リスク、老朽化リスクなど、さまざまなリスクがあります。
それらのリスクは、長期的に賃貸経営をしていく上で誰にでも起こり得るものです。
購入時は順調でも、周辺環境の変化で需要が減り、家賃が下がる場合もあります。空室対策について勉強しておけば、慌てずに対策を講じられるでしょう。
また、アパートやマンションなどの一棟物件は、10年～15年に一度、大規模修繕が必要な時期がきます。修繕周期を把握していれば、計画的に修繕資金を準備できます。
以下の記事では、空室対策やアパート・マンション経営のリスクについて解説しているので、こちらもぜひご覧ください。
対策5：自己資金に余裕を持たせる
不動産投資で大きく失敗しないためには、手元の資金をすべて使わずに、ある程度残しておくことが大切です。
病気や事故で働けなくなった時、空室で家賃収入が減った時など、緊急時のために資金を残しておくと万が一の時も対応できます。
また、自己資金に余裕があると金融機関からの評価も高くなるため、融資の審査に通りやすくなる可能性もあるでしょう。
対策⑥：ローン返済額と家賃収入のバランスを考慮する
家賃収入に対して毎月のローン返済額が多すぎると、手元にお金が残りません。
ローンの返済計画を立てる際は、家賃下落・金利上昇・空室などのリスクを考慮しても問題なく返済できるか、しっかりとシミュレーションしておきましょう。
以下の記事では、不動産投資ローンについて解説しています。融資に関する情報が気になる人は、こちらをご確認ください。
失敗しないための最善策【賃貸経営に関する知識の習得】
不動産投資に失敗しないための最善策は、賃貸経営に関する知識を自ら習得することです。
不動産投資で失敗する原因は、ほとんどが知識不足や情報収集不足です。
賃貸経営に関する知識とは、賃貸経営そのものの知識だけでなく、それに付随する不動産会社の選び方、収益性のある不動産の見極め方、税金についての知識などです。
賃貸経営に関する周辺知識を深めておくことで、すぐに異変に気がつき、トラブルを回避できるようになるでしょう。
以下の記事では、賃貸経営に関する知識を深めるために大切なことをまとめています。知識の習得方法がわからないという人は、ぜひご覧ください。
まとめ
不動産投資家が失敗しないためには、先人の失敗事例から学び、適切な対策を取っておくことが大切です。
以下の記事では、初心者が不動産投資を始める際にするべきことを解説しているので、参考にしてください。
また、大吉投資不動産株式会社では、不動産投資で失敗する人を1人でも減らすために、不動産投資家の皆様へ情報提供しています。
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