2023年03月17日
不動産投資2棟目！リスクを最小限に抑える、購入タイミングと注意点
不動産投資で、そろそろ2棟目を購入を検討している方に、お伝えしたいことがあります。
2棟目を購入する際、タイミングが重要で、判断を誤ると、取り返しがつかなくなってしまうかもしれません。
この記事では、2棟目の購入で失敗しないために大切な考え方について解説します。
目次
不動産投資で2棟目を購入する際の判断基準
まずは、2棟目を購入する際の判断基準について一般的な考え方を解説しましょう。
1棟目の賃貸経営が上手くいっている
賃貸経営で黒字が続いていれば、融資の審査でプラスに評価される傾向にあります。
不動産投資ローンは事業性の強い融資であり、1棟目が順調ということで経営者としての手腕をアピールできるためです。
2018年に話題となったスルガ銀行の不正融資問題の影響で、金融機関が投資家の経験や知識を考慮するようになりました。
不動産投資の融資における審査は、以前よりも厳しくなっています。
不動産投資は、一般的な金融資産への投資よりも事業の性質が強い手法です。
融資を受けて物件を購入できる点が魅力ですが、その分、知識や経験も求められます。
1棟目でノウハウを学び、賃貸経営を軌道にのせた状態から、2棟目の購入を検討するとよいでしょう。
自己資金が十分にあること
不動産投資ローンの借入時は、頭金を求められるケースがほとんどです（属性によってはフルローンで融資を受けられるケースもあります）。
また、不動産投資には突発的な修繕、空室、入居者の家賃滞納など、さまざまなリスクがありますので、
頭金を投入してもなお、それらのリスクに備えられるだけの余剰資金が必要です。
2棟目を購入する前に、十分な自己資金があるかどうかを慎重に確認しましょう。
※不動産投資はリスク対策が鍵になります。こちらの記事もぜひ参考にしてください。
不動産投資で2棟目を購入するタイミング
2棟目を購入するタイミングとして一般的にいわれるのは、「減価償却期間が終了する前」です。
不動産投資は物件の購入費用を融資で賄うため、株式投資などの金融資産とは課税の仕組みが異なります。
【株式投資（キャピタルゲインの場合）】
課税対象＝売却価格－購入費用（経費含む）
【不動産投資】
課税対象＝家賃収入－経費（ローン元金は経費に含めない）
株式投資では購入費用がそのまま経費になるため、課税の仕組みがシンプルです。
一方、不動産投資の会計処理と実際のお金の流れには以下の特徴があります。
・（帳簿上）ローン返済額のうち経費にできるのは利息のみ
・（帳簿上）物件の購入価格は、ローン元金ではなく減価償却費として計上する
・（実際のお金の流れ）毎月ローン返済がある（元金＋利息）
つまり、帳簿と実際のお金の流れでは建物の購入費用の取り扱いが異なり、両者の収支は一致しません。
減価償却できる期間は経費が大きくなるものの、減価償却期間が終了すると課税対象の利益が一気に増えて、税金の負担が増加します。
一方、ローンの返済は続くため、ローン返済＋経費＋税金で収支が赤字に転じる恐れがあるでしょう。
このような現象は「デッドクロス」と呼ばれています。デッドクロスが生じる前に、1棟目の売却や2棟目の購入を検討するのも選択肢の一つです。
2棟目購入の判断基準は人によって異なる！判断時に大切なこと
正直にお伝えすると、2棟目を購入してもよいかどうかの判断基準は人によって異なります。
現在保有している物件の状況や最終目標、資産背景などから総合的に判断することが大切です。
2棟目の購入に関してお悩みの方は、信頼できる第三者にアドバイスをもらうことをおすすめします。
大吉不動産で2棟目のご相談をいただいたお客様の事例も、ぜひ参考にしてください。
不動産投資で1棟目が赤字の場合はどうする？
高所得の方が税金対策のために「あえて」赤字を発生させる場合を除き、2棟目の購入前に1棟目のキャッシュフローを改善することをおすすめします。
・空室対策
・管理会社の変更
など、状況に合わせて対応しましょう。
対応に不安がある方は、大吉不動産へご相談ください。
大吉不動産では、代表をはじめ実際に不動産オーナーで、賃貸経営の実績があるスタッフも在籍しています。
賃貸経営の状況に応じて、対策をご提案することができます。お気軽にお問合せください。
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2棟目の購入はリスク分散になることも
1棟目と異なる地域で2棟目を購入した場合、自然災害によるリスク分散になります。
ただし、2棟所有する＝リスクがゼロになる訳ではありません。
例えば、1棟目が地震で損壊してしまい、大規模な修繕が必要になった場合、
保有物件が1棟のみであれば、収入はゼロです。
その間もローン返済が続くため、本業の収入からの支払いが生じるでしょう。
2棟所有していれば、そのようなケースで支出の負担を軽減できます。
後悔しないために！2棟目を購入する際の注意点
2棟目の購入で失敗しないために、注意したい点を3つ紹介します。
1棟目の赤字補填としての購入はハイリスク
2棟目を購入する理由が「1棟目の赤字を補填するため」という方は注意が必要です。
・キャッシュフローの悪化を招く恐れがある
・融資を引くことが難しい、または融資の条件が悪くなる可能性がある
など、複数のデメリットがあるためおすすめできません。
2棟目を購入する前に、現状を改善する方向で検討しましょう。
収入だけでなく、維持費も2倍になる
2棟目を購入すれば、当然ローン返済額や維持費も2倍になります。
とはいえ、収入も2倍になるため、適切に資金計画を立てていればなんとかなるかもしれません。
注意が必要なのは「予期せぬ事態」が発生したときです。
例えば、急に空室が増えて2棟分のローン返済が追いつかない、突発的な修繕が重なり多額の支出が生じるなど、1棟のみでは対応できたことが2棟では対応できなくなる可能性があります。
緊急事態に備えて、十分な自己資金を用意しておきましょう。
修繕状況も要チェック
建物の修繕周期は、設備や部位によって異なります。
おおよそ築10年以降から各部位が傷みはじめ、築年数が経つにつれて大規模な修繕が必要です。
1棟目と2棟目の築年数や老朽化具合が似ている場合、修繕周期が重なって一度に多額の費用を要する恐れがあります。
築年数の異なる物件を購入するなど、1棟目の状況を踏まえて物件を選定しましょう。
信頼できるパートナーの存在が重要
2棟目を購入する際の判断基準やタイミングは、ケースバイケースです。
個別判断はネットの情報だけでは判断は難しいので、信頼して相談できる不動産会社を探しておくと心強いと思います。
以下の記事では、大吉不動産の個別相談の方針について紹介しています。不動産投資でお悩みの方は、ぜひご覧ください。
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