中古マンションの魅力は、新築よりも割安な価格です。

マンションは一戸建てよりも好立地な物件が多いため、生活に便利な地域で住宅を購入したい方にとって最適と言えます。

しかし、中古マンションの割安な価格には理由があります。物件選びに失敗する前に、注意点を確認しておきましょう。

ここでは、中古マンションの購入時に注意しておきたいポイントをまとめて解説します。

中古マンション購入時の注意点

中古マンションの購入時は、資金面やマンション特有の注意点が複数あります。

購入に失敗しないためのポイントを8つ紹介するので、ぜひ参考にしてください。

中古マンション購入注意点① 住宅ローンの利用時も現金が必要

中古マンションは割安と言っても、数千万円の買い物です。高額な買い物だけに、住宅ローンを利用する方が多数派でしょう。

ただし、ローンを利用する場合でも、現金での支払いがある点に注意が必要です。

不動産を購入する際は、物件価格×数％の諸費用がかかります。たとえば、仲介手数料は諸費用の中でも大きな割合を占める費用です。

不動産会社によって金額が異なりますが、仲介手数料の相場は物件価格の3％となっています。

新築の場合は、ディベロッパーと呼ばれる事業者が自社の分譲マンションを直接売り出します。売主である不動産会社と直接取引するケースが多く、その場合は仲介手数料がかかりません。

一方、中古マンションは、個人である売主が不動産会社に仲介を依頼して取引するケースがほとんどです。売主と直接取引する新築とは異なり、仲介手数料がかかります。

物件価格の3％と聞くと少額に感じますが、3,000万円の3％は90万円ですから、大きな出費です。

仲介手数料の他にも各種税金・手数料のために現金が必要になりますので、用意するべき自己資金を事前に確認しておきましょう。

中古マンション購入注意点② 相場を知らないと損をする

地域によってマンションの相場が決まっているものの、売り出し価格は売主が決めるものです。相場を知らないと割高な中古マンションを購入してしまう可能性があるため、希望の地域の相場を確認しておくと良いでしょう。

ざっくりとした相場であれば、インターネット上で調査できます。たとえば、レインズ・マーケット・インフォメーションでは、過去の成約価格が公開されています。

売主によっては値下げ交渉に応じてくれるケースがあるので、相場よりも高額な場合は不動産会社を通して交渉することも選択肢の1つです。

経験豊富な営業担当者に仲介を依頼すれば、交渉時に有利になる可能性があります。信頼できる不動産会社を探しましょう。

中古マンション購入注意点③ 重要事項説明書・契約書の内容は詳細までチェック

中古マンションの購入時は、売買契約の前に重要事項説明を受けます。

重要事項説明とは、売買契約の締結前に物件や取引に関する重要事項を事前に説明してもらうことです。

宅建業法で不動産会社に義務付けられている大切な工程なので、重要事項説明書の内容をしっかりと確認しましょう。

【重要事項説明書のチェックポイント】

　・物件の概要に間違いはないか
　・買主に不利な条件が記載されていないか
　・マンションの敷地の権利関係はどうなっているか
　・共用部、専有部にはどのような規約があるか
　・修繕積立金、管理費についてどのような定めがあるか
　・管理会社への委託内容

重要事項説明の内容を慎重に確認し、問題がなければ売買契約に進みます。不明点があれば遠慮なく不動産会社へご確認ください。

中古マンション購入注意点④ 耐震基準には旧タイプ・新タイプがある

建築基準法では、建物を建築する際の「耐震基準」が定められています。

ただし、耐震基準は大きな地震を機に改正されたため、旧耐震基準と新耐震基準がある点に注意が必要です。

現行の新耐震基準が適用されたのは1981年6月です。

それ以前に建築されたマンションは、現行の基準を満たしていない可能性があります。

新耐震基準を満たしているかどうかを、事前に確認してみてください。

また、昨今は地震だけではなく、台風や豪雨などの自然災害が各地に大きな被害をもたらしています。

洪水、土砂災害、津波等の自然災害のリスクを確認する際は、ハザードマップを活用しましょう。

中古マンション購入注意点⑤ 管理体制が悪いと入居後に苦労する

マンションの管理体制は、物件によってさまざまです。

管理会社へ全ての管理を委託しているケースもあれば、管理組合が自主的に管理しているケースもあります。

一戸建てとは異なり、マンションは複数の世帯で1つの物件を共有するため、管理体制が入居後の暮らしやすさに影響します。

中古マンションの購入前に、以下のポイントを確認しておきましょう。

【管理体制のチェックポイント】

　・誰が管理しているのか
　・（管理会社へ委託している場合）どんな業務を委託しているのか
　・現地の管理状態は適切か（例：駐輪・駐車場の整理整頓、ゴミ置き場や廊下の清潔さ、掲示板の掲示物）

また、マンションは上下階、隣人との距離が近いため、ご近所トラブルが生じやすい環境です。上記の管理体制と併せて、どんな人が住んでいるかを現地で確認しておきましょう。

中古マンション購入注意点⑥ 修繕計画の確認は重要

マンションでは、長期修繕計画に基づいて所有者から修繕積立金を徴収します。

マンションは丈夫な建物ですが、良い状態を長く保つためには一定期間ごとに大規模修繕が必要です。

大規模修繕の費用は高額になりますので、一度に徴収せずに毎月少しずつ積み立てます。

専有部の状態だけではなく、マンション全体の修繕履歴・計画から過去と将来についてチェックしておきましょう。

【修繕計画のチェックポイント】

　・修繕計画通りに実行されているか
　・修繕積立金の貯蓄額（滞納者が多数存在しないか）
　・前回の大規模改修の時期

修繕計画が立てられていても、十分な積立金を確保できずに計画通りに修繕できていないケースや、長い間、計画が見直されていないケースがあります。

また、入居後すぐに大規模改修が計画されている場合、修繕積立金が値上がりする可能性もあります。

一般的に、マンションの大規模改修の周期は約12年となりますので、検討時の参考にしてください。

中古マンション購入注意点⑦ 専有部のリノベーションには制限あり

マンションには専有部と共用部がありますが、多くの場合、専有部のリノベーションを独断で行うことができません。

どのような工事が許可されているかはマンションによって異なるため、購入前に管理規約を確認しておきましょう。

中古マンション購入注意点⑧ 購入後の維持費を要確認

中古マンション購入時は多くの手続きがあり、購入後の維持費を見落としがちです。

資金計画の際は、維持費についても考慮しておきましょう。

【中古マンションの維持費の例】

　・固定資産税、都市計画税
　・管理費
　・修繕積立金・駐輪、駐車場代

中古マンションの固定資産税等に関する注意点とは？

中古マンションを所有する場合、固定資産税・都市計画税の納税義務者になります。

【固定資産税・都市計画税とは？】

　固定資産税：固定資産を所有する人に課税される税金

　都市計画税：市街化区域という特定の地域に固定資産を所有する人に課税される税金

これらの税金は、購入した年と購入の翌年で取り扱いが異なりますので、違いを確認しておきましょう。

購入した年の固定資産税・都市計画税の精算

固定資産税・都市計画税は、1月1日時点のマンション所有者に対して1年分課税されます。

たとえば、引き渡しが2023年2月1日であれば、1月1日時点での所有者が売主のため、2023年度の納税義務者は売主です。

ただし、不動産取引では、引き渡し日を基準に売主と買主で日割り計算をして精算します。

引き渡し日以降の固定資産税・都市計画税を売主へ支払うため、ローンではなく現金での準備が必要です。

購入後の固定資産税・都市計画税について

マンションを購入した翌年からは、新しい所有者が固定資産税・都市計画税の納税義務者です。

毎年6月頃に市町村から納税通知書が送られてくるので、期限までに納付します。

マンションの固定資産税・都市計画税は、固定資産税評価額に税率を掛けて計算する仕組みです。

建物の評価額は築年数が古いほど低くなりますので、新築よりも築古マンションの方が固定資産税の負担が軽くなります。

ただし、マンションは全体の評価額に対する敷地の割合が小さいため、一戸建てよりも税額が高くなる傾向があります。

固定資産税・都市計画税は、宅地に対して税金が軽くなるように軽減措置が取られていますが、土地の面積が小さいと軽減効果が小さくなるためです。

固定資産税・都市計画税は毎年かかる税金なので、翌年以降の税額の目安を事前に確認しておくと良いでしょう。

築年数が25年超えの中古マンションはお買い得？

「中古マンションを買うなら、築何年がいいの？」

将来的に売却を検討しているなど、資産価値を重視したい方にとっては築25年超えの中古マンションがお買い得と言えます。

建物の価値は築年数が経つごとに低下しますが、築25年を超えると価値の低下がゆるやかになる傾向があるためです。

築年数が浅いマンションと比べて、将来の売却時に資産価値が大きく下落するリスクが低いでしょう。

中古マンションの寿命とは？築何年まで住める？

「中古マンションには、築何年まで住めるの？」

マンションの寿命は、管理状態によって異なります。

日本では新築・築浅物件が人気のため、築年数が20年を超えるマンションは取引件数が減少します。

しかし、鉄筋コンクリート造の寿命は68年と言われているほど、マンションは長寿の建物です。

ただし、同じ築年数のマンションでも管理状態によって寿命に差が出ます。

管理が適切に行われている物件ほど良い状態を長く保つことができるため、修繕履歴・計画、管理体制の確認を慎重に行いましょう。

中古マンションの購入は、どの不動産会社へ依頼するべき？

中古マンションの購入時は、不動産会社へ仲介を依頼するケースがほとんどです。

不動産会社の中にも、それぞれ得意・不得意がありますので、マンションの仲介を依頼する際はマンションの知識が豊富な不動産会社へ依頼しましょう。

大吉不動産は、首都圏のマンション売買に関する実績が豊富な不動産会社です。

マンションの購入を検討している方は、お気軽にご相談ください。