賃貸経営で得た家賃収入には税金がかかり、確定申告が必要です。

「賃貸経営に興味があるけど、どんな税金がかかるのかわからなくて不安…」

この記事は、このような悩みを抱えたあなたに向けて書いています。

ここでは、

• 家賃収入にはどんな税金がかかるのか
• 不動産所得にかかる所得税、住民税の計算方法
• 不動産所得が事業としての所得となるケース
• 不動産所得の確定申告の方法

などについて解説します。

確定申告をやったことない人でも、税金の知識をわかりやすく解説していますので、

賃貸経営を始める前に、税金についてしっかり学んでおきましょう。

家賃収入にかかる税金は主に所得税と住民税　

家賃収入などの不動産所得にかかる基本的な税金は、所得税と住民税です。

所得税と住民税は、不動産所得の金額に応じて税額が変わります。

不動産所得にかかる税金を理解するには、不動産所得の仕組みを理解する必要があります。

勘違いされることが多いポイントは、家賃収入の100％＝賃貸経営者の不動産所得ではない点です。

まずは不動産所得の基本的な知識を解説していきます。

不動産所得は賃貸経営で得た収入ー必要経費

不動産所得とは、賃貸経営で得た利益のことで、以下の計算式で求めます。

賃貸経営で得たすべての収入から、必要な経費を差し引いた金額が、不動産所得です。

不動産所得についての理解を深めるために、収入となるもの、必要経費となるものを解説していきます。

賃貸経営者の収入となるもの

賃貸経営者の収入となるものは、家賃収入の他に以下のものが挙げられます。

• 礼金
• 更新料
• 管理費
• 駐車場代
• その他　敷地内に設置した自動販売機による収入など

入居者から受け取るお金として、他にも「敷金」がありますが、敷金は将来返還する性質を持つため、収入には含まれません。
ただし、入居者の債務不履行などで返還しなくなった場合は、収入として計上します。

賃貸経営者の必要経費となるもの

賃貸経営者の必要経費となるものは、以下の通りです。

• 固定資産税など税金関係
• 損害保険料
• 修繕費
• 借入金利子
• 管理費
• 交通費
• 減価償却
• 消耗品など

税金関係や損害保険料など、物件を維持するためにかかるお金は必要経費です。

また、賃貸経営に関連したセミナーや、物件を見に行く際の交通費も必要経費となります。

建物の購入代金は、一度に経費を計上するのではなく、毎年一定額を税法で決められた期間で計上していきます。

この仕組みを減価償却といいますが、減価償却費を上手く活用すると、所得税・住民税の節税にも繋がるでしょう。

減価償却費の計算方法について詳しく知りたい人は、こちらの記事も参考にしてみてください。

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賃貸経営者の必要経費は、経費として申告できるのかの線引きが難しいので、迷ったときは税理士さんへ相談しましょう。

各費用については、こちらの記事でも解説しているので参考にしてください。

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不動産所得にかかる税金：所得税

所得税は個人で得た収入に対して課税される税金で、所得の性質によって10区分に分類されています。

所得税の分類：利子所得、配当所得、給与所得、不動産所得、事業所得、譲渡所得など

不動産所得は所得税のうちの１つで、家賃や権利金など、不動産を貸し付けることで得る所得です。

所得税の課税対象となるのは、前章で解説した収入から必要経費を差し引いた金額です。

不動産所得＝賃貸経営で得た収入ー必要経費

また、不動産所得は、賃貸経営の規模が一定以上になると、事業で得た所得として確定申告できます。

この場合は税制上のメリットもあるので、後ほど詳しく解説します。
（第7章：事業で得た所得として確定申告できるケース）

不動産所得は総合課税で他の所得と合算ができる

所得税は、税額の計算方法によって「総合課税」と「分離課税」に分かれ、不動産所得は総合課税です（下記参照）。

総合課税と分離課税の仕組みを理解しておくと、賃貸経営で赤字が出た時にも役立つので、しっかりと理解しておきましょう。

例えば、会社員としての給与所得500万円、賃貸経営の不動産所得200万円、不動産売却時の譲渡所得100万円の所得があった場合

給与所得500万円と不動産所得200万円は合算して税額を計算し、譲渡所得100万円は分けて税額を計算します。

不動産所得が赤字になったとき給与所得で控除できる

損益通算とは、総合課税の他の所得が赤字になった場合、他の所得から赤字分を控除することです。

例えば、会社員として給与所得500万円ある賃貸経営者が、不動産所得100万円の赤字だった場合。

給与所得500万円ー不動産所得100万円＝所得400万円

上記のように給与所得から不動産所得を差し引いて、所得を少なくできます。

所得を少なくすることで、確定申告で税金の還付を受けられる仕組みです。

不動産所得にかかる所得税の税率と計算方法

総合課税に分類される所得は、所得が多いほど税率が高くなる「累進税率」が採用されています。所得税の税率は以下の通り、5％～45％です。

所得税の速算表（平成27年分以降）

引用元：国税庁　No.2260　所得税の税率

所得税の計算方法は、課税所得金額×税率ー控除額となっています。

例えば、総合課税の課税所得金額が350万円だった場合の所得税は、以下の通りです。

所得税 272,500円＝課税所得金額350万円×税率20％ー控除額427,500円

不動産所得にかかる税金：住民税

不動産所得にかかる住民税には、所得割と均等割があります。

所得割

所得割とは、所得に関係なく一律で課税される税金です。

所得割の税率は、基本的に以下の通り10％ですが、地域によって異なる可能性があるので、各自治体へ確認しましょう。

また、所得割の所得額とは、以下を控除した後の金額になります。

• 生命保険料控除
• 社会保険料控除
• 医療費控除
• 雑損控除
• 地震保険控除
• 人的控除
• 小規模企業共済等掛金
  
  

均等割

均等割とは、一定以上の所得がある場合に定額で課税される税金です。

例えば、東京都は5,000円（個人都民税1,500円、個人区市町村民税3,500円）となっています。

引用元：東京都主税局　個人住民税

不動産所得にかかるその他の税金（個人事業税・消費税）

家賃収入などの不動産所得にかかる税金には、他にも個人事業税、消費税があります。

所得金額や賃貸の目的などによって納税義務が生じるので、併せて確認しておきましょう。

個人事業税

収入から必要経費を引いた金額（課税金額）が290万円を超えると、不動産がある都道府県に対して個人事業税の納税義務が生じます。

個人事業税は業種によって税率が変わり、不動産貸付業は税率5％です。

消費税

居住用として賃貸する場合の賃料は消費税が非課税です。

しかし、貸店舗や倉庫、駐車場など非居住用として賃貸する場合は、消費税の課税対象となります。

賃貸経営の課税売上高※が1,000万円以下の場合は、賃貸経営者に納税義務がありませんが、1,000万円を超えると納税義務が発生します。

※課税売上高：経費を差し引く前の収入

納税義務が生じた場合、入居者から受け取った消費税は確定申告で納税しましょう。

青色申告で最大65万円の控除がうけられる【事業規模条件あり】

賃貸経営が事業として認められるかどうかで、所得金額の取り扱いが変わります。
以下の通り、一定規模以上の賃貸経営は、事業として行われていると判断されます。

• 独立した室数がおおむね10室以上であること
• 独立した家屋がおおむね5棟以上であること

参考元：国税庁　No.1373　事業としての不動産貸付けとその区分

賃貸経営が事業として認められると、確定申告する際、青色申告または白色申告が選択可能です。青色申告で確定申告すると、最大65万円の控除が受けられます。

控除額が大きい場合、税金の還付を受けられる可能性があるため、将来的に事業規模の拡大を目指している人は覚えておきましょう。

また、アパート経営で法人化を目指している人は、こちらの記事も参考にしてください。

不動産投資や住まいに関するご相談なら大吉不動産株式会社【東京】

賃貸経営を知りたい！アパート経営を法人化するメリットや税金について

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不動産所得の確定申告期間や方法は？

確定申告は、毎年申告期間が決まっています。申告を怠った場合、無申告加算税が生じる可能性もあるので、忘れずに行いましょう。

• 不動産所得の対象期間：1月1日～12月31日
• 確定申告の申告期間：翌年の2月16日～3月15日

確定申告は、年度によって申告期間が異なる可能性があります。
例えば、令和2年分の確定申告期限は、新型コロナウイルスの影響で令和3年4月15日まで延長されました。

具体的な申告期間は、国税庁や各地域の税務署の公式サイトでご確認ください。

白色申告・青色申告

不動産所得は、事業規模によって白色申告または青色申告で確定申告します。

白色申告は比較的シンプルなため、確定申告をしたことがない人にもわかりやすいでしょう。

青色申告は、複式簿記で帳簿付けを行うため、白色申告よりも複雑です。

ただし、所得によって最大65万円の控除を受けられるので、節税に繋がります。

前章で解説した通り、青色申告で確定申告するには、賃貸経営が一定規模以上であることが条件です。

また、事前に「青色申告承認申請書」を税務署へ提出する必要があります。

青色申告の承認手続きはとくに難しくありません。
詳しくは下記の国税庁公式サイトをご確認ください。

国税庁　所得税の青色申告承認申請手続

まとめ

賃貸経営で得た家賃収入には、所得税や住民税がかかるため、確定申告が必要です。また、賃貸経営の規模が大きくなると、個人事業税や消費税の納税義務も生じます。

会社員の給料とは異なり、賃貸経営では後から納税する仕組みです。納税時にお金を用意できないなどのトラブルを避けるために、賃貸経営を始める前に税金の知識を身につけておきましょう。

また、税金の知識が豊富なほど上手く節税できるため、効率よく賃貸経営をしていけるでしょう。

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