2023年08月28日
サラリーマン大家がメリット満載ではない、厳しい現実を解説します。
大吉不動産大島です。
大吉不動産では、会社員のお客様むけに不動産投資のコンサルティングやサポートをさせていただいております。
個別相談では、ご検討中の物件のセカンドオピニオンや、賃貸経営でのお困りごとの相談などもうけることもありますが、
中には、勉強せずに業者任せで相場より高い不動産を買わされてしまい、こちらがどうにもしてあげられないケースもありました。
そういったことをうけて、もし今サラリーマン大家を目指す方がいたら、メリットと併せて厳しい現実も知っておいてほしいと思い記事を書きました。
サラリーマン大家で失敗しないための注意点などもまとめましたので参考にしてみてくださいね！
目次
サラリーマン大家は増加中
昨今は、サラリーマン大家を目指す方が増えています。
老後資金に不安を抱いて資産形成を始める方や、相続した土地を有効活用したい方など、サラリーマン大家を目指す理由は人それぞれです。
不動産は株式やFXのように資産価値が乱高下しにくく、安定的な収入を得られる点が強みです。
老後のための資産形成と相性が良いため、不動産投資の人気は今後も続くと想定できます。
サラリーマン大家になるメリット
サラリーマン大家になるメリットは、以下4つです。
・本業にかかる税金の節税効果
・本業への負担がかかりにくい
・専業大家よりも融資審査に有利
・生命保険効果（団信に加入した場合）
不動産投資の節税スキームを上手に活用すると、本業にかかる所得税・住民税を節税できます。
これは、損益通算という制度で本業の所得を圧縮できるためです。
管理会社へ管理業務を委託できる点も、忙しいサラリーマンに人気の理由の一つです。
労働を伴う副業と比べて本業への負担がかかりにくいため、休日を確保しつつ副収入を得られます。
また、安定収入のあるサラリーマンは、金融機関の融資審査でも有利です。ローンを組んで物件を購入することで、投資効率UPや生命保険効果も期待できます。
サラリーマン大家は「楽」と勘違いした人の末路
サラリーマン大家には多くのメリットがあります。
管理会社に委託してしまえば、実際不動産投資をスタートするとやることはほとんどありません。
入退去の連絡をうけたり、通帳に家賃が入っているか確認したり、修理があれば管理会社から見積りをもらって返答するくらいでしょうか。
本業に影響することはほとんどありません。
しかしだからといって、軽い気持ちで始めてしまうと失敗する可能性は高くなります。
弊社の個別相談に来られるお客様の中には、勘違いで始めてしまい苦しい思いをされている方もいます。
営業マンの話をうのみにして、全部おまかせしたらいいんだと何も勉強せず不動産投資をスタート。
空室が埋まらず家賃収入を得られなくなり、ローン返済がたちいかなくなった。
物件を売却せざるを得なくなり、多額の負債だけが残ってしまうというケースがあります。
大切なことは、不動産投資は投資よりも事業の側面が強いということです。
事業として収入を得るには必要経費がかかり、集客のために創意工夫しなければなりません。
「何もしなくても儲かる」という誤ったイメージは大きな失敗を招きます。
サラリーマン大家になる際の注意点
サラリーマン大家として失敗する方がいるのは事実ですが、不動産投資は老後のための資産形成と相性が良いのも事実です。
情報収集をしっかりと行い、失敗を回避しましょう。
失敗率が高い新築ワンルームマンション投資
サラリーマン大家に人気の投資手法の一つが、新築ワンルームマンション投資です。
初期投資をおさえて購入できるため、検討している方もいるのではないでしょうか。
しかし、不動産投資で失敗する方が多いのも新築ワンルームマンションを購入したケースです。
特に都心では物件価格が高騰しており、極端に低利回りの物件が多数あります。
物件価格が割高であれば売り値は大きく下がり、多額のローン残債によって売りたくても売れない状況に陥りやすくなります。
大吉不動産では、新築ワンルームマンションをおすすめしていません。
収益性が低く、資産形成が目的の方に不向きなためです。
サラリーマン大家を目指す方は、物件の収益性を必ずチェックしましょう。
節税効果は個人差が大きい
不動産投資に節税効果があるのは事実ですが、効果の高さは人によって異なります。
節税効果が高いケースとは、高年収の方が中古アパート（木造）を購入したケースです。
不動産投資の節税スキームは、減価償却費を用いて不動産所得の赤字を作り、本業の所得と損益通算することを指します。
まず、不動産投資の会計ルールでは、建物の購入費用を減価償却費として計上します。
減価償却費の計算上、1年間に計上できる費用が高くなるのは築年数の古い木造アパートです。
減価償却費は実際に支出が発生しないものの、不動産所得の圧縮に大きく貢献します。
不動産所得で赤字が生じれば、損益通算※で本業の給与所得も圧縮可能です。
※不動産所得の赤字と給与所得の黒字を相殺できる制度
このように所得を圧縮して、所得にかかる税金の負担を減らせる仕組みです。
本業の年収や投資対象の物件によっては、期待したほどの節税効果を得られないケースがある点にご注意ください。
相談先を間違えると失敗する可能性大
サラリーマン大家は、専業大家と比べて不動産投資にかけられる時間が限られます。
物件の購入手続きを効率良く進めなければなりません。
とはいえ、不動産会社選びには時間をかけましょう。
不動産会社によって得意・不得意があり、実績や専門性の高さ、方針が異なるためです。
一社だけでなく、必ず複数社へ相談して、営業担当者の提案内容や対応、知識の深さを比較してみてください。
不動産投資では、物件選び、融資、税金、入居付け、リフォームなど非常に幅広い知識が求められます。
始める段階で全てを網羅することは難しいため、正しい情報を提供してくれるパートナー探しに力を入れましょう。
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管理委託先の選定が成否の別れ道
サラリーマン大家の場合、管理会社へ管理業務を委託するケースがほとんどです。
管理会社の対応は入居付けに大きく影響するため、どの管理会社へ依頼するかが重要になります。
不動産会社選びと同様に、管理会社も慎重に選びましょう。
不動産会社にはさまざまな業態があり、仲介業または管理業のどちらか一方に対応しているところと、両方に対応しているところがあります。
仲介業と管理業の双方に対応していれば、物件紹介の段階から購入後を意識した提案をしてくれる可能性が高いでしょう。
大吉不動産ではサラリーマン大家さんの事例を紹介中！
大吉不動産の公式サイトでは、過去にご相談いただいたお客様の事例を紹介しています。
購入までの経緯や物件情報、不動産投資に関するお悩み、先輩からのアドバイスなど盛りだくさんの内容です。
サラリーマン大家を目指している方のお役に立てると思いますので、ぜひ参考にしてください。
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