2022年12月20日
家賃振込が途絶えた報告続々・・サブリース契約が危険な理由と注意点
大吉不動産の山本です。
最近、またワンルーム業者さんが販売した物件で、サブリース契約にもかかわらず家賃の振込が途絶えたという記事を見ました。
改めてサブリース契約は危険と言われる理由を不動産業者が解説します。
サブリース契約とは
サブリース契約とは、主に不動産の所有者（オーナー）から不動産業者が物件を借り上げる方法です。
借り上げるということは、所有者から見れば借主が不動産会社になるということになり、不動産業者は転貸（また貸し）して一般の入居者を募集することとなります。
一般的な賃貸管理は、間にいる不動産業者はあくまで代理的な立場ですので、管理を目的として借主となったりはしません。
なぜ不動産業者が借りてくれるのかというと、その不動産業者も事業ですので損をすることはなく、転貸するときにさらに高額な賃料で貸すのが一般的です。
(例)
入居者→(100,000円)サブリース会社→(88,000円)不動産所有者
というイメージで、所有者はリスクが減る変わりにサブリース会社に毎月差額は支払われていることになります。
サブリース契約のメリット・デメリット
メリット
不動産業者が借主となってくれるので、本当に入居者が入居してるかしてないかは関係なく、不動産業者から毎月契約をした賃料が振り込まれるので長期空室の心配がありません。
デメリット
・家賃の差額がサブリース会社に抜かれるので、手取りが少なくなる
・サブリース契約は解除しにくく、しないと売却時の価格が大きく下落する
・契約賃料があっても業者から下げられる
・不動産投資に関する知識がつかない
サブリース契約で必ずチェックしたいポイント
サブリース契約を結ぶ前にチェックしないといけないポイントは何と言っても解除条件です。
ほとんどの場合で「解除の場合は〇か月前に通告をしてなおかつ6か月分から1年分の賃料を支払うこと」というような項目が書かれています。
6か月から1年分の賃料を支払うとなると、家賃が10万円のお部屋であれば、解除をするのに60万円から120万円も払わなければならなくなるのです。
しかも、まだ上記のように、解除の項目があればまだましな方で、最悪なのが「解約できない」と書かれている場合があります。
日本の借地借家法では、借主(入居者)を勝手に追い出せません。借主が圧倒的に強いわけです。
このサブリース契約においては、所有者から見た借主はサブリース業者なので、解約は簡単にできないということになります。
さらに最近でも、不動産業者の経営状態が悪くなり、賃料が入ってこなくなるケースも見受けられます。
その不動産会社がどんなに一等地の立派なビルに事務所をかまえていたとしても、このリスクは覚悟しなければなりません。
まとめ
不動産業を長年経験し、自らも不動産投資を実践している私が、結論をお伝えすると、
不動産投資をする時にサブリースは原則つけなくてよいと思っています。
そもそもサブリースをつけなくてはいけないほど不安のある立地で買うこともオススメしません。
また、上記のチェックしたいポイントでも書いた通り、解約ができない場合が多く、サブリース業者の賃料がもし滞ればローンの返済が困難になってしまいます。
もしど～しても契約したい場合は、上記を再度確認してから契約を結びましょう。
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