2023年06月10日
安く買えても初心者はリスク高！競売物件5つのトラブル例を徹底解説
競売物件は、一般の不動産相場よりも20％～30％安く購入できる可能性があります。
収益物件をお得に購入するために、選択肢の一つとして検討する人も増えています。
しかし、競売で売却される物件は、一般的な不動産取引と異なるため注意が必要です。
競売物件には、実際に利用できるまでに時間がかかる、想定外の費用がかかるなど、さまざまなリスクも潜んでいます。
今回は、競売物件の購入を検討している人に向けて、物件を購入する際に起こり得るトラブルや購入時の注意点などについて解説します。
競売物件とは？一般的な不動産と何が違うの？
競売物件とは、所有者が住宅ローンやアパートローンを返済できなくなったために売却される物件です。
契約者がローンを返済できなくなると、債権者（金融機関など）が裁判所に申し立てを行い、担保となっていた不動産を差し押さえます。
差し押さえられた不動産は競売によって売却され、売却代金がローンの返済にあてられます。
競売物件は一般の人も落札できますが、一般的に行われる不動産売買のような形で引き渡しが行われる訳ではありません。
競売物件の落札と一般的な不動産売買契約の違いを、もう少し詳しく解説していきます。
競売物件の落札と一般的な不動産売買契約の違い
競売物件の落札と一般的な不動産売買契約の違いは、物件を取得した人が消費者として扱われるかどうかです。
一般的な不動産取引では、物件の売却が所有者の意志で行われ、売主と買主の間で不動産売買契約を締結します。
新しい所有者は消費者という立場になるため、宅地建物取引業法などで定められている消費者を保護するための法律が適用されます。
一方、競売物件は、所有者から不動産を差し押さえた状態で裁判所が強制的に売却します。
そのため売主は存在しません。
競売での落札者（買受人）は消費者ではないため、消費者を保護するための法律は適用されない点に注意が必要です。
競売物件の情報はどこで手に入るの？
競売物件の情報は、以下2つの方法によって得られます。
- 物件を購入したい地域の裁判所の閲覧室で確認する
- BITで検索する
BITとは、裁判所が競売物件情報を提供するためのオンラインシステムです。
裁判所は、3点セット（現況調査報告書、評価書、物件明細書）と言われる競売物件に関する資料を公開しています。
競売物件を購入したい場合、3点セットの内容を確認し、希望する物件の入札期間中に入札に参加するという流れです。
また、3点セットには以下の内容が記載されています。
現況調査報告書：物件の設備や占有者の状況、図面や写真など
物件明細書：所在地、権利関係など
評価書：売却価額の根拠や物件の周辺状況など
競売物件が安い理由とは？
競売物件の価格は、不動産相場の20％～30％安くなっていると言われています。
物件を安く購入できれば高い利回りで賃貸経営できることから、競売物件を検討している人もいるでしょう。
しかし、競売物件の価格の安さには以下のような理由があります。
- 落札前に内覧することができない
- 入札までの検討期間が短い（一般的に約1ヶ月）
- 落札後のすべてのリスクは買受人が負担する
一般的な不動産売買契約では、実際に中を確認し、じっくりと検討できますが、競売物件ではそれらができません。
また、落札しても引き渡しは行われず、売主も存在しないため、一般的な不動産売買契約よりも新しい所有者の負担が大きくなっています。
競売物件を購入する際に起こり得るトラブルを、次の章で具体的に解説していきましょう。
競売物件で起こり得るトラブル5選
競売物件では、想定外の費用がかかる、占有者がいるためすぐに物件を使用できないなどのトラブルが起こる可能性があります。
収益物件の取得に失敗しないために、競売物件で起こり得るトラブルを事前に認識しておくことが大切です。
多額のリフォーム費用がかかる可能性がある
高額な不動産取引では、内覧をしてから購入するケースが一般的ですが、競売物件では落札前に内覧することができません。
競売物件の中にはゴミ屋敷となっている物件もあり、想定以上に老朽化が進んでいて、多額の修繕費用が必要になるケースがあります。
また、一般的な不動産取引では、契約前に知らされていなかった物件の欠陥があった場合、売主に修繕費を請求できるケースがあります。
しかし、売主が存在しない競売物件では買受人がすべて負担しなければなりません。
残置物に対する手間や費用がかかる
競売物件の中には、債務者の荷物が残されている物件もあります。
すぐに処分したいところですが、買受人が取得できるのは、あくまでも不動産に対する権利のため、室内に残された家財や備品は勝手に処分できません。
残置物の所有者と連絡が取れる場合は、交渉によって処分することができます。
所有者と連絡が取れない場合は、強制執行するための手続きが必要ですが、手続きには時間がかかる上、手続きにかかる費用は買受人が負担することになります。
債務者が退去してくれない
債務者が自己居住用として不動産を所有していた場合、本人がすぐに退去してくれないというケースです。
債務者は住宅ローンを返済できずに物件を差し押さえられているため、引っ越しの資金がないことも珍しくありません。
競売物件を落札した際、裁判所が行うのは所有権移転の手続きまでとなるため、それ以降の対応は、買受人の責任となります。
競売物件を落札後は、債務者が住み続ける権利がないため、新しい所有者として立ち退きを要求できます。
要求に応じない場合、裁判所に申し立てをすることで引き渡し命令および強制執行の手続きを取ることも可能です。
ただし、金銭的に困窮し、住むところがない債務者を強制的に退去させることに抵抗がある人もいるでしょう。
その場合、地域包括支援センターや社会福祉協議会など地域の団体に相談することも手段の一つです。
賃借人を強制退去させられない
元所有者が賃貸物件として所有していた場合、賃借人がいるケースもあります。
賃借人が入居している物件は、所有者の都合で強制退去させることができないため注意が必要です。
所有者の都合で物件が競売にかけられた場合、賃借人には6ヶ月間の建物明け渡し猶予制度が設けられています。
これによって、賃借人が賃料を支払い続ければ、居住の権利が保障されます。
建物の取り壊しやリフォームを検討している人は、すぐに退去させられない賃借人がいるかどうか、物件明細書や現況調査報告書で確認しておきましょう。
元所有者の高額な滞納金を負担することになる
マンションなどの区分所有建物を落札した場合、物件の所有権とともに元所有者の管理費や修繕費などの債務も引き継ぐことになります。
元所有者が長期間滞納しているケースがあるため、注意が必要です。
滞納状況は3点セットに記載がありますが、記載されている金額は調査時のものになるので、滞納期間や金額までよく確認することが大切です。
トラブルを防ぐためには？競売物件を取得する際の注意点
競売物件のトラブルを防ぐためには、事前調査をしっかりと行うことが重要になります。注意点を具体的に確認しておきましょう。
3点セット・現地の調査をしっかり行う
前章で解説したトラブルを避けるためには、まずは3点セットの内容をしっかりと確認することが大切です。
ただし、3点セットの内容は、あくまでも競売手続きのために収集した参考資料になります。
現地で実際に物件を確認する、登記所で権利関係の調査をするなど、資料だけに頼らずにしっかりと自分でも調査を行いましょう。
競売にかけられている物の「内容」を確認する
競売では、通常は市場に出ることがない物が売却されていることがあります。
そのため「競売にかけられている物は何か」をよく確認することが大切です。
例えば、借地権付き底地が競売にかけられているケースがあります。
借地権のついた底地を購入した場合、借地権付き建物が土地の上に建っている状態です。
この状態で落札しても建物の権利は得られないため、現入居者を立ち退かせたり、建物を取り壊したりできません。
土地の購入目的が戸建てを建てることだった場合、目的を果たせなくなってしまいます。
入札に参加する際は、落札後の目的を明確にした上で、何が競売にかけられているのかを慎重に確認しましょう。
入札価格の記載ミスに注意
競売では入札期間に最も高い価格をつけた人が買受人となりますが、価格の記載ミスで落札となるケースがあります。
例えば、300万円と記載しようとしたのに、3,000万円と記載してしまったなどです。
記載ミスで落札者となった場合、残金を全額支払う必要はありませんが、入札の際に支払った入札保証金を諦める必要があります。
入札保証金とは、入札する際に現金で支払う金額で、売却基準価額×20％が相場です。
300万円の物件の場合、60万円が入札保証金の目安です。
単純なミスで大切な資金を失わないように、入札価格を記載する際は十分に注意しましょう。
まとめ
競売では、一般的な不動産取引よりも割安で不動産を取得できる可能性があります。
しかし、消費者として物件を取得するわけではないことから、大きなリスクも潜んでいます。
競売物件を検討している人は、トラブルが起こり得ることを理解した上で入札に参加しましょう。
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