2020年02月07日
【祝満室！】全空一棟アパートの再生について｜不動産投資
大吉不動産の山本です。
毎日1度、物件更新情報と通勤のお供に大吉社長日記を配信しております。
千葉県木更津市にある全空で買った、昨年の4月に内外装のリフォームが終わった物件ですが、
この度満室となりました！！
リフォームの詳細・写真はコチラ☆
運営開始して、入居率８割前後をうろうろしていたのですが、やはり繁忙期ですね！
SNSに掲載したところたくさんの方にご覧いただくことができました。
色々な人に興味をもってもらえたのは大変うれしく思いますし、内外装工事をやっていただいた職人さんや、入居者様をご紹介していただいた客付業者の方々のおかげだと思います。
とても感謝です！！
満室記念に複数のお部屋をつけていただいた業者さんに何か送ろうかな・・・・
誰も見向きもしなかったこの物件を購入した経緯【条件最悪】
この物件は所有者が不動産業者で全部屋空室の物件で、満額で購入しました。
不動産業者ではに、個人の投資家さんが何人も物件を見学しにきたものの、誰も指値すら出さなかったそうです。
これをたまたまレインズで見た大吉が、「価格安いし、全空とかなんか面白そうだから買っちゃう？」みたいな、その場のノリで申し込みを出しました。
なぜたくさんの投資家さんは買わなかったのかというと、
・全室空室で室内もボロボロ
・融資が付きにくいエリア
・元反社の要塞？城？みたいな建物がすぐ近くにある
・その建物のせいかその地域は空き地が目立つ
という点で敬遠されたのだと思います。
周辺の賃貸業者さんを回ったのですが、最も低いところで賃料30,000円と言われる始末・・・
「元反社の建物があるから入居者なんて付きませんよ！」なんてことも言われました・・TT。
ということで弊社としてかなりリスクを取った物件でした。
【結論】ハイリスクすぎて個人投資家にオススメできない
色々な大家さんから同じことやってみたい！とのお声がけをいただきましたが、私はあまりおススメできません。
というのも建物の外装、内装で1000万～1200万ほどかかっていて、この額のリフォーム融資は出ませんので、自己資金を投入する必要が出てきます。
そうするとしばらくその分の自己資金が寝てしまうことになります。
不動産投資家の目的は賃料収入を増やすことだと思うので、こういう物件は楽しそうに見えるかもしれませんが、一度封印していただき、自己資金を有効活用して、効率的に物件を増やし、もうどうにもこうにも借りれません！という段階からやってみてはいかがでしょうか。
さらに全空になっている物件なんていうのは必ずと言ってもいいほど「リスク」があります。
そのリスクの許容を超えないように投資をしてくださいね。
今回の物件再生について、それ自体はおすすめできないですが、大吉が全力でやったリフォーム内容は、大家さんの空室対策のヒントになればうれしいです。
今日も最後までお読みいただきありがとうございました。
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