ワンルームマンション（区分マンション）投資を都心で購入するメリットはありますが、実は「合う人・合わない人」がいます。

この記事では、区分マンションとは？からメリットデメリット、ワンルームマンションの投資に対する考え方を解説します。

 

区分マンションとは

区分マンションとは一棟のマンションのうち一部屋ずつを所有（購入）することができるように各部屋が区分登記されたマンションのことをいいます。

区分マンションは基本的には部屋の中は所有権として所有している範囲となり、管理規約の範囲内で室内を好きなようにすることができます。

注意点としては一般的にはバルコニーや窓枠、窓ガラスは共有部分になり、共有部分の専用使用できる権利という形での使用となりますので、勝手に交換したりすることはできません。

管理の仕方

各区分所有者で管理組合を結成し、管理組合として管理費や修繕積立金を集めます。

エレベーター等の各設備の点検費用、管理人さんの人件費、共用部分の清掃費用は管理費から支払われますが、全て手配することは手間もかかるので多くのマンションは管理会社に管理を委託しております。

共用部の修繕の仕方

共用設備の修繕費用は修繕積立金から支払うことになりますが修繕積立金は管理組合として積立てますので、いつかマンションを売却をしても積み立てた分を返してほしいということはできません。

また、修繕費用に対して修繕積立金が足りない場合は各区分所有者が持ち出しをして修繕する場合がありますので、積み立てられている総額もチェックすることが重要です。

一般的に管理費や修繕積立金の額は所有している部屋の広さによる、共有持ち分で決まります。

例えば30戸のマンションがあり、全部同じ広さの場合は持ち分は30分の1となり、全部同じ広さの場合は全員が同じ金額になります。

※一般的に修繕積立金は新築当初は低く設定されており、金額が上がっていくのが基本ですので上がる前提で考えておきましょう。

区分マンションで不動産投資

不動産投資を検討するにあたり、最初は一棟より価格が低めの区分マンションで投資をしようという方もいらっしゃいます。

区分マンションで投資を検討する上での考え方を下記に記載しました。

区分投資が合う人合わない人

ここでは区分マンション投資が合う人と合わないひとを解説します。

結論からいうと、これから資産を増やしていきたいと考える方は区分マンション投資はオススメできません。

理由は、都心の利回りが低い区分マンションは、キャッシュフローが出ないもしくはマイナスなので効率的に資産を作ることが難しいからです。

たとえ購入時に数千円プラス収支だったとしても、賃料の下落や修繕積立金の上昇により、マイナスに転落していくことがほとんどです。

収支が悪い物件を所有することで、銀行の印象も悪いので次に一棟アパートやマンションを買う際に融資がおりない場合も出てきます。

このように、これから資産を増やしたい方は郊外の一棟の投資や利回りが高い戸建てを選択するほうがメリットが大きいと考えます。

都心と比べると少しリスクはありますが、キャッシュフローが見込めるからです。

反対に潤沢な現金があるといった方の場合、あえてリスクを取る必要がありませんので、資産性が高い都心部の区分マンションを購入することをおすすめします。

区分マンション投資のメリット・デメリット

区分マンション投資のメリット

• 都心部での購入が可能
• 立地によっては賃料の下落リスクや空室のリスクが低い
• 低い価格帯
  
  

区分マンション投資のデメリット

• 管理費や修繕積立金の影響でキャッシュフローが少ない
• 物件の評価が低いので買い続けることができない
• 資産拡大することができない

なぜワンルームマンション投資は失敗するのかをご覧ください。

 

新築か中古か

新築のワンルームマンション投資は避けてください。

価格が高すぎてもはや投資とは言えないからです。

立地が圧倒的な好立地で、あくまで立地のブランドを買うのであればいいかもしれません。

上記のメリットやリスクを理解したうえで、それでも区分マンション投資を選ぶ場合は中古を選びましょう。

築10年から15年ぐらいたっていると賃料も物件価格もある程度下落して落ち着いていますので、購入してからの下落幅が低いです。

 

物件情報はどこで探す？

健美家や楽待といったポータルサイトから探すのをオススメします。

しっかりここで条件を決めて時間をかけて探しましょう。

注意したいのは、セミナー等にで業者が売主の物件を購入しないことです。

売主物件は、仲介手数料がかからないというメリットはあるものの、不動産業者の利益がたんまり乗っていることが多いです。

実際に購入を検討する時は上記のようなサイトで周辺の物件価格や賃料を見比べてみてから判断してください。

その中で妥当な価格であれば検討してみるのもいいと思います。

 

こんな区分マンションはオススメ

総戸数50戸前後の規模のマンション

私のオススメは総戸数が50戸前後のマンションです。

ある程度総戸数が多いマンションはスケールメリットがあり、修繕費用の負担が少なくなるので修繕積立金の上昇が抑えられます。

一方、総戸数が少ない場合、各世帯の負担が大きくなるので修繕積立金の上昇幅が大きくなったり、修繕積立金が十分にたまらず、各戸から修繕のたびに徴収、最悪修繕できずに老朽化がすすむようなことにもなります。

 

駅から徒歩10分以内

できれば駅から徒歩10分以内をおすすめします。

銀行によっては徒歩10分以内かそれ以上かで評価基準が大きく変わるケースもありますので、資産性も大きく変わってきます。

しかし、徒歩10分以上だとしても周辺と比べて割安な物件の場合検討する価値はあるので、あくまで目安です。

また10分と言っても平坦なのか坂なのかでも大きく変わるので、総合的に判断するようにしましょう。

 

価格と利回りの目安

渋谷や港区等の一棟地を除くと、中古物件で2000万以上の物件は流通性が悪くなる傾向にありますので注意が必要です。

利回りについては、実質利回りで5～6％以上はほしいなというところです。

5％程度あったとしても銀行からの借り入れが1～2％としてすると、収入の三分の一以上金利で取られます。そこから固定資産税を払うとなれば、投資として合わないと考えます。

 

無料売却査定

もし物件を購入したけど、思ったよりうまくいっていない方や、相続で引き継いで売却を検討したい方は、無料で売却の最低をすることができます。

下記よりお気軽にお問合せ下さい。

まとめ

大吉不動産では不動産投資についてメリットからリスク、どのように投資をしていくのがいいのかをお客様の資産背景や年収、目標、リスク許容度等をふまえてご説明させていただきます。

個別相談やまずはお電話でのご相談でもお受けできますのでお気軽にお問い合わせください。

 

筆者の紹介

大吉不動産株式会社

代表取締役 山本高昌

不動産会社の日常をお伝えする社長日記

山本のＦＡＣＥＢＯＯＫ