東京のワンルームマンション投資で失敗した人が【知らなかったリスク】

2019年1月22日 更新
ワンルームマンション

本屋さんに行ったりすると有名な人達がオススメしいる本がたくさん出ていたり、たくさんのセミナーが開催されていたり、勤め先にも営業電話がかかってくる「ワンルームマンション投資」ですが、実際に不動産会社を経営しながら自らも投資をしている私が見ると、とても相談を受けることも多く、実はかなり失敗している人が多いものです。

少しでも失敗する人が少なくなっていただきたい思いで、実際に失敗した人を見てきた私が絶対に知っておいていただきたいリスクを書き出してみましたのでぜひご覧ください。

 

新築ワンルームマンションリスク

まず絶対に投資をしてはいけないのが「新築ワンルームマンション」です。

大体の人が、セミナーに行ったりマンション勧誘の営業電話がかかってきて買ってしまう方がほとんどです。

 

なぜ投資をしてはいけかというと、圧倒的に利回りが低い為です。

今の都内の新築ワンルームマンションはほとんどが実質利回りが3%台から4%台の利回りという状況でここから金利や固定資産税等を引かれてうまくいく訳がありません。

どれだけ立地がよく、どれだけデザイン性に優れているマンションでも絶対に買ってはいけません。

また、「節税効果」「生命保険効果」「年金対策」というような営業トークも出てきますがこちらも気を付けてください。

私はどんどんマイナスのキャッシュフローが膨らんで払えなくなっていく方を何人も見てきました。

よく言われているサラリーマンの唯一のマンション経営による「節税効果」はかっこよく聞こえますし、メリットもあるように聞こえますが、不動産で損をしているから節税になるわけで、しかもずっと続くわけではありません。

たった数十万から言っても100万円程度の節税の為に、数千万の融資を組んで30年以上もマイナスキャッシュフローを払っていき、かつ空室リスク等様々なリスクを背負う必要はありません。

 

物件価格下落リスク

まずは適正な物件価格を調べましょう。

全物件がバラバラな一棟アパート物件と比べて、区分マンションは同じマンション内に売り物件が出ていたり、近いエリアで似たような物件が出ていることがほとんどです。

必ず物件名で検索したり、ポータルサイトで同マンションや周辺のマンションがどのような価格で出ているのかを必ず確認することが必要です。

というのも、失敗する人のほとんどが業者の無料セミナーに参加してそのまま何も調べずに買ってしまい失敗しているケースが多いです。

物件価格の比較

レインズより抜粋

今出ている物件を探してみましたが、図のように、AとB、CとDは両方とも同じ物件なのに、売りに出ている価格は10%以上違います。

 

数年前のようにまだ物件価格が低かった時は良かったのですが、最近は物件価格も高騰しているので、業者が売主の物件をいくら仲介手数料がかからない、自己資金を0で買えると言ってもたんまり利益が乗っていますので、買った瞬間にもう売れない物件となってしまいます。

 

ここで注意をしていただきたい点は、築年数が浅い物件すとまだ周辺の物件も売れたらラッキーで出している可能性もありますので参考にせず、同じ地域の築10年、築20年、築30年の物件の価格帯を調べることが必要です。

物件価格の下落の様子

1999年築の売出中のマンション

家のABCDと比べて、ちょっと築年数がたつだけで大きく価格が下落していくのがわかります。

 

東京都心リスク

人口が多い「東京の都心」で投資をしましょう!

もっともなことだと思いますが、しかし、実はほとんどの不動産会社が教えてくれないリスクがあります。

それは「利回りが低すぎる」ということです。

これから不動産投資を始める皆様が求めているのは何でしょうか?

キャッシュフローだったり資産ではないでしょうか?

いくら空室リスクが低く、価格下落リスクが少なくてもそもそも利回りが低くては、キャッシュフローが出ません。

私は最近「キャッシュフローが出ないのが一番のリスク」とお伝えております。

何か要因が出た時にも全く対応ができなくなってしまい、ローンの支払いが困難になってしまうことになります。

今は良い会社にお勤めですので何とかなると思われるかもしれませんが、ローン期間の30年や最近では40年という期間の融資もあるようですがその先の未来がわかりますでしょうか?

今から30年前というと、まだバブル時代です。

バブル時代から見て今の日本の景気は想定できたでのしょうか?

今はAI等も出てきてこれからの未来はどんどん予測できないものになっていくと思われます。

その中でキャッシュを生まない不動産を買っては絶対にいけません。

 

例外としてある程度資産をお持ちの方が、「融資期間を短く組んで」キャッシュフローが出ないというパターンとすでに資産を築きあげて銀行に預けているよりはという目線の方は問題ありません。

逆に資産がある方はわざわざ利回りが高いエリアでリスクを取る必要がありませんので、都心で投資をした方が良いと思います。

 

家賃下落リスク

不動産はよほどの場合を除いて、基本的には買った時が一番賃料が高いものです。

ということはここからドンドンと収入は減っていくことになります。

賃料が下がっていくということは、今想定しているキャッシュフローが減っていくということになります。

 

恐らくワンルームマンションを売りたい不動産業社は「立地が良いから下がりません」などというかと思いますがほとんどの物件でそんなことは絶対にありませんので騙されないようにして下さい。

私が見てきた例でいうと、麻布十番駅徒歩2分のワンルームマンションは分譲から築10年ぐらいまではじわじわと賃料が上がっておりました。

しかし、これは分譲当初の賃料設定の問題であったり、特別立地によるものだと思いますので気を付けて下さい。

 

 

サブリース、家賃保証(空室保証リスク)

上記でも書いたような相場よりも高い物件を売っている業者はだいたいこのサブリースがついているから安心ですよとか空室保証・家賃保証するので大丈夫ですよ。

と安心させようとしてきますが、逆にこの話が出てきたら「買ってはいけないサイン」です。

このようなサブリースや家賃保証をしている会社も多く潰れておりますおり、基本的には売却益を得るためにつけているサービスのようなものになります

サブリースがついていることにより、売却ができないなんてことにもなりますのでご注意下さい。

 

 

管理費・修繕積立金リスク

区分マンションの特徴ですもある、この管理費と修繕積立金もリスクを含むひとつで、積立金が低いと一転キャッシュフローが出るように思いがちですが、実は今安いのがリスクになります。

これはほとんどのマンションの場合で上がっていくものですので、営業が上がらないとか上がりにくなんて言っててそんなことはありません。

そもそも新築時はキャッシュフローが少しでも出るように見せる為に、低く設定しているものなのです。

 

ひどい時には、数百円とか1000円台だったものが、1万円台中盤から後半になっているマンションもあります。

特にマンションの総戸数が少ない(30戸以下)とかは特に上がりやすくなります。

 

電話によるマンション勧誘の営業迷惑電話リスク

上場会社や公務員、お医者さんや歯医者さんに良くマンション勧誘の電話営業がかかってくると思います。

なぜ電話番号を知っているのか?と疑問な方もいらっしゃると思いますが、これは名簿屋さんなどから名簿を買っている為です。

名簿屋さんはインターネット上に公開されている、ホームページや求人ページの役職と名前を拾って名簿にしていたり、アンケート情報などを名簿屋さんに売っていたりする訳です。

私も実際に不動産会社を経営していても、ワンルームの営業電話がかかってくることがあります。

 

お医者さんには、ホームページや電話帳などからリスト化している訳ですか、なぜこのような方々に電話営業をするかというとそれは単純に「ローンが通りやすい」ということです。

電話での勧誘や、しつこい営業がくる会社の物件は必ず買ってはいけない物件です。

このご時世にネットに掲載しても売れないから電話営業をする訳です。

対策としては、仕事を辞めたとか、カードを延滞したのでローンが通りませんなどと言ってみましょう。

資産を作るにはどうしたらいいのか

上記で述べたように、東京のワンルームマンション投資で資産を築いていくのはとても困難です。

では、今資産が無い場合どうして資産を築いていけばいいのか?

自らも不動産投資を実践し、長く不動産業界にる私の答えは下記の3つです。

アパート投資

こちらも最初から都心はなかなか難しいですが築年数がたってきた物件であれば手が届く利回りも出てきます。

しかし、東京の市部や千葉、埼玉に行って人がいないなんてことはあるでしょうか?

答えはNOです。

あまりにも利回りを求めて郊外にですぎると危険もありますが、都内ではなくても十分に投資は成り立ちますので、利回り(キャッシュフロー)を求めてリスクのとれるギリギリを探しましょう。

 

オススメする人→年収が700万円以上のサラリーマンや士業の方

ボロ戸建て投資

こちらも都心では無理ですが、千葉や埼玉でも少し郊外に出ると数百万の戸建が売りに出ていて少し手直しをすれば意外と5~6万円で借りてがつくもので、利回りも期待できます。

 

オススメする人→年収700万円を切ってアパートローンが組みにくい方

安い区分マンション投資

どうしても都心で区分マンション投資しかしない!という事でしたら徹底的に安い物件を探して下さい。

安いと行っても価格が安い物件ではなく周辺や同マンションと比べて安い物件です。

すなわち、すぐに売却しても多少利益が出るような物件を探すことが大切です。

しかし、不動産業者もそのような物件を探しているのでなかなか見つけることは難しいでしょう。

 

まとめ

上記のことはもちろんその時の不動産市況にもよります。

開催されているセミナーなどに参加しても多くの不動産業者が隠しているリスクですので、ご自身での情報の取捨選択が必要となります。

不動産は買ってからは遅いので、必ず購入前にご相談いただければと思います。

 

不動産投資のことはお気軽に何でもご相談下さい。

yamamotoアットマークdaikichi-ir.com

 

筆者プロフィール

大吉投資不動産株式会社

代表取締役 山本高昌

代表取締役 山本 高昌

2005年より不動産業に携わり、自らも区分のワンルームマンション投資や一棟アパート投資を実践している、大家兼任で不動産投資専門の大吉投資不動産の代表

多くの不動産投資成功者を見る一方、初心者の失敗相談も多く受けてきていいるので、できる限り失敗する方を減らすために情報を提供しつつ、これから不動産投資を始める初心者の方を中心に不動産投資のいろはをお伝えしております。

不動産会社の日常をお伝えする社長日記

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