【悲報】ワンルームマンション投資は高リスク!儲からない7つの理由

2020年8月1日 更新

不動産投資セミナーに参加した・・
会社に営業電話がかかってきて・・
ワンルームマンション投資を始めようと思っているそこのあなた!

本当に始めて大丈夫ですか?
営業マンにうまく言いくるめられてないですか?
全てのリスクを把握しましたか?

私は不動産会社を経営するかたわら、自分でも賃貸アパートを所有しているのでよく相談を受けます。
その中でも特にワンルームマンション投資の失敗例を多くみてきました。

失敗した方は口を揃えて、「こんなはずじゃなかった」「知識をつけておくべきだった」といっています。

ワンルームマンションを高く買ってしまっていて、もう売ることさえ難しく身動きが取れずつらい思いをしている方もいます。

ワンルームマンション投資で失敗しないために、不動産投資のリスクの観点から解説しました。

もし、今買うことを検討している人がいたらその前にぜひこの記事を読んでください。

※本記事での「失敗」の定義は、キャッシュフロー(CF)が出ないもしくはマイナスの状態、買った後に想定外の家賃の下落や修繕積立金の値上がりによるCFの悪化としています。

新築ワンルームマンションだけは投資するな

ワンルームマンション投資のリスクなどを解説する前にいっておきたいことがあります。

それは「新築ワンルームマンション」だけは買ってはいけないということです。

なぜかというと圧倒的に利回りが低い、利益を到底期待できるものではないから。

最近の東京の新築ワンルームマンションは実質利回りが3%~4%台が一般的で、そこに金利や固定資産税等を考慮するととてもマンション経営がうまくいくとは思いません。

どれだけ立地がよく、デザイン性に優れているマンションでも絶対に買ってはいけません。

また、新築ワンルームマンションの営業トークでよく聞く「節税効果」という言葉。

マンション経営が赤字の場合、確定申告をすると税金がいくらか戻ってきます。

一見メリットに聞こえますが、実際に節税効果が期待できるのは買った時と減価償却費が計上できる数年程度です。

たった数十万円から100万円程度の節税を数年うける為に、ワンルームマンションに3000万円台の融資を組み30年以上も毎月マイナスを補填していく必要はありません。

毎月のマイナスを「生命保険のかわり」とか「将来の年金の準備」といってうまくごまかす業者もよくいるので注意です。

毎月数千円のマイナスならいいですが、空室になった場合、その期間月々のローンの返済額ものっかってきます。さらにリフォーム費用、空室の長期化となると・・。

私はどんどんマイナスのキャッシュフローが膨らんで払えなくなりつらい思いをする方を何人も見てきました。

不動産投資の目的は「節税」ではなく、安定収入を長く得ることです。

「節税になります」「儲かりません」といっているのと同じです。

あえて新築ワンルームマンションを買う意味はないです。

安定した利益がでる不動産投資は他にいくらでもありますから。

物件価格下落リスクをあらかじめ想定しておく

もし、今ワンルームマンション投資を検討しているなら、まずは適正な物件価格を調べましょう。

全物件の価格がバラバラな一棟アパート物件と比べて、区分マンションは同じマンション内で売り物件が出ていたり、近いエリアで似たような物件が売りに出ていることがほとんどです。

必ず物件名で検索したり、ポータルサイトで同マンションや周辺のマンションがどのような価格で出ているのかを必ず確認することが必要です。

というのも、失敗する人のほとんどが業者の無料セミナーに参加してそのまま何も調べずに買ってしまい失敗しているケースが多いからです。

物件価格の比較

レインズより抜粋

売り物件情報をみてみると、図のように、AとB、CとDは両方とも同じ物件なのに、売りに出ている価格は10%以上違います。

数年前のようにまだワンルームマンションの価格が低かった時は良かったのですが、最近は物件価格がかなり高騰しています。
ワンルームマンション販売会社が売主物件だから仲介手数料がかからない、自己資金を0で買えると言ってもそもそもすでに利益がたんまり乗っているわけです。買った瞬間に売れない物件となってしまいます。

周辺相場を調べる時に注意をしてほしい点は、同じような築年数の物件だけを見るのではなく、その周辺地域の築10年、築20年、築30年の物件の価格帯を調べることが必要です。

物件価格の下落の様子

1999年築の売出中のマンション

上記の図のABCDと比べて、ちょっと築年数がたつだけで大きく価格が下落していくのがわかります。

東京都心は空室率が低いかわりに圧倒的な低利回り

単身世帯が多い「東京の都心」でワンルームマンション投資をしましょう!なんて話もよく聞きます。

確かに東京のワンルームマンションは空室率は低いです。
それに東京でマンションをもつなんて、ステータス性もあるし、もっともなことだ思います。

しかしほとんどのワンルーム販売会社が教えてくれないリスクがあります。

それは「利回りが圧倒的に低すぎる」ということです。

これから不動産投資を始める皆様が求めているのは何でしょうか?

安定した収益をもたらす資産ではないでしょうか?

いくら空室リスクが低く、価格下落リスクが少なくても利回りが低いとキャッシュフローは出ません。

私は最近「キャッシュフローが出ないのが一番のリスク」とお伝えしています。

リフォームや共用部の修繕費等何かの要因が出た時にも対応ができなくなってしまい、ローンの支払いが困難になってしまうことになるからです。

今は働いているし、何とかなると思うかもしれませんが、ローン期間の30年(最近では40年という期間の融資もあるようです!)、その先の未来どんなことが起こるかわかりません。

今から30年前というとまだバブル時代です。

バブル時代から見て今の日本の景気や不動産市況は想定できたでのしょうか?

今はAI等も出てきてこれからの未来はどんどん予測できないものになっていくと思われます。

その中でキャッシュフローがでない不動産は買わないほうがいいです。

ここで例外ですが、ある程度潤沢な資産を持つ人が「融資期間を短く組んで」キャッシュフローが出さない形でやる場とすでに資産を築きあげて銀行に預けているよりは良いという目線で現金で購入する方は都心のワンルームマンションでも問題ないと思います。

逆に資産がある人はわざわざ利回りが高いエリアでリスクを取る必要がありませんので、都心で投資をした方が良いからです。

家賃下落リスク

不動産はよほどの例外を除いて、買った時が一番賃料が高いものです。

ということはここからドンドンと収入、キャッシュフローは減っていくことになります。

中にはワンルームマンションを売りたいがために、「立地が抜群に良いから下がりません」などといってしまう営業マンもいるようですがほとんどの物件でそんなことは絶対にありませんので騙されないようにして下さい。

私が見てきた例でいうと、麻布十番駅徒歩2分のワンルームマンションは分譲から築10年ぐらいまではじわじわと賃料が上がっていました。

しかし、これは分譲当初の賃料設定の問題(立地にしては安すぎた)であったり、かなり特別なパターンによるものです。

サブリース、家賃保証にまどわされてはいけない

周辺相場よりも物件を高く売っている不動産会社は、サブリースや空室保証、家賃保証といった謳い文句で安心を誘ってきます。

このサービスは基本的に業者が物件価格にたんまりのっけた利益をうまくごまかすための言い訳のようなものです。

同じマンション内の他の部屋が安いことを指摘すると、営業マンは「そのお部屋は空室保証がつけられないから安いんですよ」などというのです。

サブリースや家賃保証が安心だからといって買ったけど後になって会社が倒産し、払われなくなったというケースは少なくありません。

また、サブリースがついているのが理由で、売却ができないこともありますし、賃料が下落してくると簡単にサブリースの賃料も下げてきますのでご注意下さい。

管理費・修繕積立金は将来的に上がることを考慮しておく

築が浅いワンルームマンションで修繕積立金が数千円といった設定のものあります。
低いとキャッシュフローも出るしうれしいですが、修繕積立金などほとんどのマンションで段階的に上がっていきます。

むしろ安いままだとリスクです。このことについてあまり言及しない営業マンが多い・・。

そもそも新築時はキャッシュフローが出ないので少しでも儲かるようにみせる為、低く設定しています。

ひどい時には、当初数百円とか千円台だったものが、後々1万円台中盤から後半になっているマンションもあります。

特にマンションの総戸数が少ない(30戸以下)かつメンテ費用がかかるエレベーターがついていると修繕積立金は高くなる傾向にあるので注意しましょう。

電話によるマンション投資の勧誘には手を出してはいけない

上場会社や公務員、お医者さんや歯医者さんに良くワンルームマンション投資の勧誘電話がかかってくるようです。

なぜ電話番号を知っているのかというと、名簿屋さんなどから名簿を買っている為です。

名簿屋さんはインターネット上に公開されている、ホームページや求人ページの役職と名前を拾って名簿にしていたり、アンケート情報などを名簿屋さんに売っていたりする訳です。

なぜこのような方々に電話営業をするかというとそれは単純に「ローンが通りやすい」からです。

電話での勧誘や、しつこい営業がくる会社の物件は必ず買ってはいけない物件です。

このご時世にネットに掲載しても売れないから電話営業をする訳です。

しつこい場合の対処法は、仕事を辞めたとか、カードを延滞したなどと言って、「この人はローンが通りそうにない人だな」と思わせることで案外すぐひきさがってくれます。

安定した収益を出す資産を作るにはどうしたらいいのか

上記で述べたように、東京のワンルームマンション投資で資産を築いていくのはとても困難です。

では、今資産が無い場合どうして資産を築いていけばいいのか?

不動産投資を実践していて、長く不動産業界にもいる私の答えは下記の3つです。

アパート投資(年収が700万円以上のサラリーマンや士業の方向け)

アパート投資は、最初から都心となるとなかなか難しいですが築年数がたってきた物件であれば手が届く利回りも出てきます。

しかし、東京の市部や千葉、埼玉に行って人がいないなんてことはあるでしょうか?

答えはNOです。

あまりにも利回りを求めて郊外にですぎると危険もありますが、都内ではなくても十分に投資は成り立ちますので、利回り(キャッシュフロー)を求めてリスクのとれるギリギリを探しましょう。

ボロ戸建て投資(年収700万円以下、またはアパートローンが組みにくい方向け)

こちらも都心では無理ですが、千葉や埼玉でも少し郊外に出ると数百万の戸建が売りに出ていて少し手直しをすれば意外と5~6万円で借りてがつくもので、利回りも期待できます。

安い区分マンション投資(業者(プロ)、現金が潤沢にある方向け)

どうしても都心で区分マンション投資をしたい!という事でしたら徹底的に安い物件を探して下さい。

安いと行っても価格が安い物件ではなく周辺や同マンションと比べて安い物件です。

すなわち、すぐに売却しても多少利益が出るような物件を探すことが大切です。

しかし、不動産業者もそのような物件を探しているのでなかなか見つけることは難しいでしょう。

まとめ

上記のことはもちろんその時の不動産市況にもよります。

開催されているセミナーなどに参加しても、多くの不動産業者がリスクをうまくごまかしたり、深く言及うしないために、ご自身での情報の取捨選択が必要となります。

不動産は買ってからは遅いので、購入前にご相談いただければと思います。

不動産投資のことはお気軽に何でもご相談下さい。

筆者プロフィール

大吉投資不動産株式会社

代表取締役 山本高昌

代表取締役 山本 高昌

2005年より不動産業に携わり、自らも区分のワンルームマンション投資や一棟アパート投資を実践している、大家兼任で不動産投資専門の大吉投資不動産の代表

多くの不動産投資成功者を見る一方、初心者の失敗相談も多く受けてきていいるので、できる限り失敗する方を減らすために情報を提供しつつ、これから不動産投資を始める初心者の方を中心に不動産投資のいろはをお伝えしております。

不動産会社の日常をお伝えする社長日記

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