不動産投資初心者の教科書2【プロが教える物件の探し方と買い方11選】

2019年1月28日 更新
不動産投資の教科書

まずはアパートやマンション等の収益物件を取得するまでの大事な流れをご説明します。

物件情報を取得する

まずは、どのような物件を購入するかをイメージ(地域・構造・価格・利回り)して、不動産ポータルサイト等で物件情報の取得をします。

ここで大事なのは希望する物件をイメージしておくことです。

やみくもに検索をしてても何が良いのかわからなかったり、良いと思っても融資が通りにくい物件だったりで時間が無駄になってしまう場合があります。

 

業界の本音:問い合わせをするということは、個人情報を出すということになります。

運が悪く、売主としてメインにやっている業者に問い合わせをしてしまうと、そこから電話営業の嵐ということにもなりますが、私たち仲介から見ると個人情報の記載がない方はあまり真剣じゃないのかなという見方になり、資料をお送りするのを最後にしたりすることになります。

※特にレントロール等は個人情報が記載されおりますので、どこの誰かもわからない方にはお渡ししたくないという感情もでてくるものです。

もし、迷惑電話がひどくなるようなことがあれば、きっちりともう電話しないで欲しい旨を伝えましょう。

出なかったりするのはずっとかかってくる原因となるようです。

(もちろん大吉では営業電話はしておりません)

 

オススメの物件情報サイト

ここで、自らも投資家の私がオススメする収益物件を探す代表的なサイトをいくつかご紹介します。

楽待 サイトで確認する限りでは利用者数がNO1のようです。

健美家 幅広い情報が掲載されております。

Homes 物件探しはもちろんですが、一押しの見える!賃貸経営は需要や相場を見るのにとても便利です。

不動産投資連合隊 物件掲載もありますが、セミナー情報がとても多いサイトです。

大吉裏物件情報 弊社の会員専用サイトですが、上記のサイトに掲載できないような物件を中心に掲載しております。 ※物件を見るには会員登録が必要となります。

 

物件資料を請求する

まず最低限取得した方がいいのは、販売図面(物件概要書)とレントロールです。

販売図面や概要書というのはその他の通り物件情報が記載されたものになり、レントロールというのは各部屋の賃料が記載されたものになります。

メールまたは電話で問い合わせをしますが、資料が必要な場合はまずメールで問い合わせをする方がいいでしょう。

弊社にも電話でお問合せをいただく時がありますが、メールアドレスを電話でやりとりすると間違いの元になる可能性がある為で、販売図面とレントロールを取得してから質問等がある場合に電話で問い合わせする方が、販売図面を見てからの疑問点も解消できるのでオススメです。

 

販売図面の見方

ここで販売図面やレントロールの大事なポイントを整理しましょう。

販売図面の見本

販売図面の見本

積算評価を計算してみる

積算評価の計算方法についてはこちら

住所の確認

住居表示という項目がいわゆる住所になりますので、まずがGOOGLEのストリートビュー等で外観等や周辺の雰囲気を確認しましょう。

※注意点としては、「地番」で検索してしまうと出てきません。地番というのは法務局が管理している番号になり、いわゆる住所とは違うのです。

 

物件価格や利回りの確認

ネットで見たものと情報が同じか。

まれに、水道代が所有者負担で、入居者から集める水道代も利回りに加算されている場合があります。

土地の権利

所有権になっているか。

所有権以外ですと融資も通りにくく、利回りが高くても初心者にはあまりオススメしません。

接道

接道要件をみたしていないと再建築できない場合があります。

道路の幅員については道路により様々な見方がありますが、最低でも建物が道路に2m以上接しているか見ておきましょう。

修繕履歴の確認

修繕をしている場合はだいたい記載されております。

修繕はされていない物件がほとんどですが、修繕をしている場合は、将来の修繕費も物件価格に含まれているという認識でみてみましょう。

※外壁塗装の費用については、建物の大きさにもよりますが、参考までに1K×6戸で100~120万円程度

2DK×4戸で200万円~というような価格帯ですが、現場状況や使用する塗料によっても大きく変わってくる可能性があります。

間取り図の確認

概要書ですと間取り図が無い場合がありますが、どのような間取りかの確認しましょう。

1Kでもバストイレ別なのか、3点ユニットバスなのか。

洗面台はあるのかないのか(独立洗面台なのか)等を見てみましょう。

駐車場の台数

戸数に対してどれぐらい準備されているか。

郊外であればあるほど、駐車場の台数は重要で、戸数に足りない場合は周辺に月決めがあるのかを確認しましょう。

また、地方の場合は1室に対し、2台要求されるような地域もあります。

都市計画の確認

市街化地域、非線引き地域、市街化調整区域があり、この中でも市街化調整区域(建物が立てにくい)の場合は評価が出にくいので利回りは高くなりますが評価は低くなりますので注意が必要です。

記載内容の確認

再建築不可、違法建築物件、告知事項、の要素の記載があるかの確認。

再建築不可の場合は文字通り再建築ができないので、現金での取得がメインとなります。

違法建築物件は容積率、建蔽率オーバーという場合がよくありますが、この場合は金融機関が限られてくるのと、再建築の場合は建物が小さくなります。

告知事項はどの程度の告知かを確認してください。まれに大きな事件があり、住所を検索しただけでも事件の情報がネットに出てくるケースもありますので、そういう時はよほど安い時以外は控えた方が無難です。

 

レントロールの見方

レントロールの見本

レントロールの見本

いきなり上記のように入居者の名前が載っていることはありませんが、記載がある範囲で下記の点の確認をして下さい。

1、入居期間→全て最近入った入居者で賃料が相場より高ければ、売却の為に強引に入れた可能性がないか疑いましょう。

2、賃料に差がないか→この例ですと、101が一番安く202が飛びぬけて高いです。

202が特別にリフォームをしているとか広いとかがなければ、退去後の再募集の際、賃料が下がる可能性があることを考えておきましょう。

 

実際に物件を見に行く

誰と見に行くのか

物件を見にいくには仲介と行く方法と1人で見に行く方法があります。

不動産業者と行く場合は、今どこまで買う気があって行くのかを事前に伝えておいた方がいいと思います。

1時間も2時間もかけて物件を見て、見て検討しますで終わってしまうと、仲介もどうしても時間がもったいなかったなとなってしまうのが本音です。

しかし、初心者の為物件の見方も含めて内見したいと最初から伝えておくと、仲介もその目線でくるで嫌がられないでしょう。

また、とりあえず見てみようぐらいでしたらアパートの外観は一人でも見ることができますので、見にいってから質問があれば仲介に聞いてみるという形でもいいかと思います。

ここで絶対に守ってほしい注意点をお伝えしますと、空室がある場合は必ず契約前に室内の確認をして下さい。

過去にお客様に大体リフォーム代は計算できるから見なくて言いと言われましたが、私が必ずみて下さいというと、「トイレの便器がなかった」「天井がぼこぼこに穴が空いていた」というようなケースもありました。

見なくても大丈夫と契約までしようとする業者とは付き合わない方が良いと思います。

 

効率的な物件の見方

ここで実際に良い物件を買っているお客様の行動についてご説明します。

まず物件情報が出て良い物件だと判断した場合は、すぐに物件を見て購入申し込みをしたいと思われますが、仲介も様々な予定がありすぐにはいけないこともあります。

そこで実際に良い物件を買っているか方は少し手間はかかりますが、

1、物件情報を得て仲介がいけない場合は、まず一人で現地確認をして周辺状況や建物を確認して問題なさそうであれば購入申し込み(買付)を入れる。

注意点:空室がある場合は原状回復がされているか、されていないか口頭でも聞いておきましょう。

原状回復は内容にもよりますが、一般的な1Kですと20~30万円程度で2DK等ですと、50万~60万ぐらは見ておきましょう。

 

2、空室がある場合は融資の方向性が出たら契約前に内見をしましょう。

上記の1で原状回復されている場合は大幅な資金がかかることはあまりないと思われますが、契約前には必ず内見しておくことが必要です。

原状回復されていない場合は数十万という金額が発生する場合もありますので契約前というよりは、融資の審査前に部屋を見ておくことをオススメします。

どちらにしてもとりあえず買付を入れることが必要なので一人でも物件を早く見に行くことが重要です。

購入申し込みをする(買付を入れる)

購入申し込みというのは、売主側に対し、こういう条件で購入する意思があると伝える物です。

ここで弊社の使っている書式を見てみましょう。

購入申込書サンプル

購入申込書サンプル

購入申し込みは基本的に法的な拘束が出るわけではないですが、中には軽く出して簡単な理由で購入を取りやめてしまう方もいます。

仲介会社から見ると、この方の買付は適当だなと思うと今後出していただいても1番手として扱えなかったり、そもそも物件のご紹介もしなくなることもありますので、基本的には進めるという状況で出すのをオススメします。

業界の本音:少しでも安く買いたいというのは皆さん同じです。

しかし気に入った物件を見つけ、すぐに見にいき一番に買付を入れたとしても指値が合った場合、その後に2人、3人と満額で買い付けが入った場合は急に一番手を飛ばされて満額の方を優先される場合がありますので、欲を出しすぎないで考えることも必要です。

色々な駆け引きもでてきますので、どの業者を通じて買付を出すというのはとても重要です。

 

後は備考のところに瑕疵担保責任をどうするのか等の記載をしましょう。

※瑕疵担保責任とは、隠れている欠陥があった場合に売主が補償する責任で、この補償する期間を契約内容に盛り込みます。

主に配管からの漏水、雨漏り、主要木部腐食に適用されますが、どうしても買いたい物件の時は免責にすることもあります。

 

私たちは物件により、少しでも有利に進めれるように購入条件にこの項目は入れた方が良い等のアドバイスをさせていただいております。

銀行に融資の相談をする

実際に買付を入れた後で進められる可能性がある場合は、融資の審査になります。

最低限下記のものは必要になりますので準備をしておいた方がいいでしょう。

1、源泉徴収票3期分

2、確定申告書3期分(申告している場合)

3、借入れの返済予定表(住宅、車、投資等の全て)

4、資産の証明(預貯金の通帳等、積立保険の解約金がわかるもの等)

上記はほとんど必ず必要になります。

業界の本音:上記の書類をバラバラに出される方がいらっしゃいますが、自分のものではない為仲介も銀行も纏めるのがとても大変ですので、忙しい業務がある場合は後回しにされる可能性もあります。

相手が見やすいように出すことをオススメします。

 

売買契約をする

融資の方向性がOKであれば、売買契約の準備となります。

手付金を準備し、内容をしっかりと確認して押印するようにしましょう。

業界の裏話【手付金】

手付金は少ない方が良いと思う方もいらっしゃいますが、契約後に現実的にあったこととして、賃貸管理会社等の他の会社からもっと高く買うからという話が入り、手付金が少なかったがために解約されてしまうとうこともありますので低ければ良いという訳ではありません。

業界の裏話【契約書】

あってはならないことなのですが、契約書も会社や担当者が違うだけで全然違う契約書になってしまします。

その物件を買えることには間違いないのですが、後々言った言わないの話になるケースが多いのも事実です。

業界の裏話【賃貸借契約書・レントロール】

これもあってはならないものですが、しっかりと賃貸借契約書を確認しておかないとレントロールと差があることがとても多いです。

決済後に気づいてもどうにもならないケースもありますので、必ず確認をした方が良い内容です。

※大吉投資不動産ではご契約前に全ての賃貸借契約書をとりよせ、期間や賃料等確認して全て作り直していおります。

業界の裏話【物件状況等報告書】

こちらも業界で最低限の書式があるのですが、これで足りないケースが多いです。

弊社では、後々問題になりそうな項目を追加した結果2ページも多くなっております。

 

金銭消費貸借契約(金消契約)

銀行で融資の本承認がおりたら次は銀行とお金の貸し借りの契約である、金銭消費貸借契約 略して金消契約となります。

期間、金利、事務手数料等を必ず確認しておきましょう。

決済

最後の決済となり、残代金を振り込んだ後司法書士が登記名義人の移転手続きを実行してくれて鍵等も引き受けます。

それと同時に電気や水道等に共有分がある場合は、各所に連絡を入れて名義人が変わった旨を伝えなければいけません。

決済後には今は権利証というものの代わりに、登記識別情報という物が送られてきますので大切に保管しておきましょう。

 

まとめ

ここからは大きく不動産業者とかかわってくることになります。

知識が無いと損をしてしまったり後々トラブルになってしまう傾向があります。

また不動産会社でも経験が少ない人だったり、思いやりが無い人、真面目では無い人が担当となると、ミスも必然的に多くなります。

その為、付き合う不動産会社を選ぶのも必要です。

 

この物件のお問い合わせはこちら

0369031577

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