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TATERU×かぼちゃの馬車改ざん事件から不動産投資初心者が知っておくこと【検証付】

2018年9月3日 更新

今年に入りスルガ銀行とかぼちゃの馬車問題、また先週はTATERUという上場会社も、提携先である西京銀行への融資の打診にあたり預金残高を改ざんしていたことが浮き彫りになりました。

早速今日上場会社でもあるTATERUの株価は値段がつかずのストップ安。

合わせて同じビジネスモデルのシノケンも大幅安でしたね。

預金残高を改ざんしたのはいうまでもないですが、そもそも「たった23万円の所持金で1憶超えの物件提案して購入させた」というのがありえません。

僕は自己資金(リスクの対応可能範囲)に応じた投資金額の物件を選ぶことが重要だと思います。

さらに、その物件は利回り6.42%だったそうですが上記の所持金など条件として絶対にオススメできません。

利回りが低い物件は一般的に、立地がよかったりと何か特徴があり、リスクは低くなる傾向はあります。

しかし、そのため圧倒的にキャッシュフローが少なくなりますので、自己資金が無い方が、キャッシュフローが少ない物件を購入するというのはとても危ない行為です。

このような物件はすでに資産をお持ちの方にオススメです。

1 問題物件の検証

ニュースに出ていたケースの条件は以下の通りです。

条件:物件価格:11800万 金利:2.55% 融資期間:35年

これで計算をすると、月々の支払は、425,013円となります。

利回りが6.42%ということから、月の満室賃料を出しますと、631,300円

賃料収入631,300円ー管理費31,565円ーローン425,013円=月174,722円が満室時のキャッシュフローとなります。

額だけ見ると悪くないようにも見えますが、価格が大きいからですね。

上記の物件は1LDK×9戸ですので、1戸あたりの平均賃料は70,144円になる為、2部屋空くとほぼトントン。

3部屋空くと赤字です。

その他の固定資産税等の経費は一切考慮されておりませんのでとても危ない選択だったのではないかと思います。

弊社のお客様と比べても違いは一目瞭然です。

2 不動産投資初心者が注意すべきこと

弊社にもよく不動産投資初心者の方が相談にお越しになります。
皆様にはお伝えしいますが下記のことは必ず注意をしていただきたことです。

2-1 売主主催のセミナーで安易に物件を買わない

どこの業者でも売主は自社物件の販売の為にセミナーをしております。

区分のワンルームマンションを販売している会社であれば、アパートはダメだ!区分の方が良い立地で買える!と言い、キャッシュフローがマイナスや雀の涙程度しかでない物件を販売しますし、一棟の会社でも自社の物件がいかに良いと思わせるか、「売るため」のセミナーを考えております。

2-2 有名人や投資成功者が共同でセミナーをしていても安易に信用しない

ファイナンシャルプランナーや税理士などTVにでるような有名な専門家が不動産会社と組んでセミナーを開催するのもよくみますが、だからといって安易に信用すべきではありません。
また、〇〇塾や〇〇投資家育成のような有名投資家が運営するものも、裏では不動産会社から紹介報酬をうけとって、儲からない物件をすすめる団体もありますので注意が必要です。

2-3 上場会社だから、立派なビルに入っている会社だからと言って信用しない。

弊社は池袋の小さな雑居ビルなので皮肉にも聞こえるかもしれませんが・・。

例のニュースになっている、TATERUや同業のシノケン。

よくサブリース問題や、営業の仕方でよく取り上げられている大東建託。

建物の偽装の問題になりましたレオパレス。

これみ~んな上場会社です。

(上記会社の物件が全て悪いということではありません)

他にも色々な業者がいますが、もう今の時代に上場してるからとか、立派なビルだからって「お客さんにとって一番有益な提案」をするかどうかは別です。

実際にすでに物件を検討している方や、投資の進め方についてのご相談もお受けできますのでお問合せ下さい。

筆者プロフィール

大吉投資不動産株式会社

代表取締役 山本高昌

代表取締役 山本 高昌

2000年より不動産業に携わり、自らも区分のワンルームマンション投資や一棟アパート投資を実践している、大家兼任で不動産投資専門の大吉投資不動産の代表

多くの不動産投資成功者を見る一方、初心者の失敗相談も多く受けてきていいるので、できる限り失敗する方を減らすために情報を提供しつつ、これから不動産投資を始める初心者の方を中心に不動産投資いろはをお伝えしております。

不動産会社の日常をお伝えする社長日記

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