大吉投資不動産の山本です。

 

毎日1度、物件更新情報と通勤のお供に大吉社長日記を配信しております。

 

オリックス銀行さんがちょっと引き締めムードです・・・

 

・ご年収10倍以上になる

・国道16号線の外側の物件

・融資期間延長

 

について、2つ以上重なると融資が厳しくなるようです。

 

ちょっとずつ厳しくされていってますね・・。

 

少しでも良い物件を買いたい！と思っているお客様も多いですし、

もちろん私たちも少しでも良い物件をご紹介したい！と思っています。

 

ただ、オリックスさんや三井トラストさん、香川銀行さん等この1～2年で、何段階も融資が厳しくなっていっているのも事実です。

 

オリックスさんも2年ぐらい前から比べると金利がまあまあ上がっています。

 

良い物件を見つけるために時間をかけることもできますが、その分融資が厳しくなる可能性も頭に入れておかねばなりません。

 

例えば以下のような物件があった場合(フルローンで組めたとして)

 

例）

物件価格3000万　利回り9.5％

融資額3000万円　金利2.8％25年融資　

月額満室賃料：237,500円

月額返済：139,162円

CF：98,338円→12ヶ月：1,180,056円

 

1年間返済したとすると・・・・

残債：29,159,318円

1年分のCF分を繰り上げ返済したとすると残債は27,979,262円

この残債から利回りを出すと10.18％となります。

 

購入時は9.5％で、できれば10％ほしいな！と思っていても、1年探し続けるのであれば1年間早く買うだけのメリットもあるわけです。

 

※こういう物件を推奨している訳ではなく例えの話です。

 

もちろんこれは単純計算ですし、管理費や固定資産税も発生しますが、早く賃料を受け取る準備をするメリットは十分にあるといえると思います。

 

さらに・・・

 

1年後金利が上がっていたり、融資が厳しくなって自己資金を多く求められたり、さらには組めなくなったりというケースもあります。

 

そこまで考えると、ゆるくしすぎる必要はありませんが間口を広げて物件を探していく必要もありそうですね。

 

 

今日も最後までお読みいただきありがとうございました。

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大吉投資不動産株式会社

代表取締役 山本高昌

 

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