神奈川県横浜市で賃貸管理をさせていただいている、区分のワンルームマンションの原状回復工事。
募集時期といったネックを考慮し、今回少しだけ費用をかけて【賃料アップ】と【早期入居】を意識した内装工事をご提案しました。

 

 

1 空室対策としてのネック

この物件で募集するにあたりいくつかネックがありました。

・同マンション内でも5室の空室競合物件がある

・競合が多いので賃料を下げていたり、高額な広告料を提示している物件がある

・室内に洗濯機置き場がなく、マンション内のコインランドリーを使う

 

 

2 空室対策、賃料アップの提案内容

そこで、今回空室対策として、入居改善のプロでもある私が提示したのは、

1、多少の費用をかけてもオシャレなリフォームをする

2、繁忙期を過ぎて大型連休前ということもあり、動きにくい事を考えるとフリーレントを付ける

3、広告料は1か月だけで様子をみる

という内容でした。

ただ、入居者を付けるだけでは面白くないので、この条件でさらに10％賃料アップを提案しました。

 

 

3 内装リフォームの提案内容

具体的な内装リフォームの内容は、

・現況クッションフロアの床をフロアタイル化

・真っ白な壁紙を一部アクセントクロス

・照明の交換

・洗濯機置き場の設置

・破損個所

修繕をご提案しました。

 

3-1 洗濯機置き場設置

まずは洗濯機置き場をどこに設置するか。ですが、下記の写真のキッチンの手前は冷蔵庫置場としてキープしておきたいと思い、思いきってキッチン奥の棚を壊し、そこに設置する事を提案しました。

クローゼットならまだしも、単身者用のワンルームマンションにはこの棚は必要があまり無いと判断しました。

 

 

 

下部のリフォーム後写真のように棚を壊し、キッチンに排水を繋げて壁を補修し、洗濯機置き場を設置しました。

 

 

 

3-2 照明交換

次に、照明ですがこの写真のような傘タイプのひも付き照明はもう交換した方がいいです。ネットでおしゃれでリーズナブルな照明は今たくさん売ってます。

 

 

それでも高額賃料物件でなければ、照明代の目安は1万円以内に抑えた方が良いと思います。

 

 

また、私は照明の色は電球色を中心に選びますが、注意点として電球色にするとちょっと暗くなってしまうので、電球は実際より広めの部屋にも対応できるタイプを選ぶのもコツです。

 

3-3 その他リフォーム

そして、床リフォーム、壁紙交換完了後はこのような写真お部屋になりました。

 

 

工事完了後は賃料アップをしていたにも関わらず、1週間もかからずに入居希望者が出てきました。

 

 

まとめ

入居者を募集する時は、周辺の競合物件との比較が一番重要です。

競合物件との比較で

・駅からの距離

・広さと賃料のバランス

・広告費

・設備

・外観と室内の状況

等を踏まえ、練りに練って募集条件を決めることが、長期空室を改善するための対策になります。

弊社の賃貸管理はここまで考えて募集をしております。

場所によっては弊社で賃貸管理をすることも可能ですので、今の管理会社に不満がある方はぜひご相談下さい。

 

筆者の紹介

大吉投資不動産株式会社

代表取締役 山本高昌

 

2005年より不動産業に携わり、自らも区分のワンルームマンション投資や一棟アパート投資を実践している、大家兼任で不動産投資専門の大吉投資不動産株式会社の代表

 

多くの不動産投資成功者を見る一方、初心者の方の失敗相談も多く受けているので、できる限り失敗する方を減らすために情報を提供しつつ、これから不動産投資を始める初心者の方を中心に不動産投資のいろはをお伝えしております。

 

山本のＦＡＣＥＢＯＯＫ

 

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