90室大家さんと飲みました。(積算かCFか)

2023年06月17日

大吉不動産の山本です。

毎日1度、物件更新情報と通勤のお供に「大吉社長日記」として一日の行動、不動産のこと、気付いたこと等を配信しております。

私が営業をしていた頃のお客様と久々に食事をしました。

このお客様はもともと新築ワンルームを買われていて、その売却のご相談にこられたのがはじめだったのですが、その際に売却は難しいから一棟の投資を検討していきましょうというご提案をして、そこから一棟目、二棟目と私が仲介させていただき、今では90室にまで増やされています。

そこでその方とお話していて、これから増やしていく方にお話の内容をお伝えしたいと思います。

CFか積算か

今回は物件を購入するときに何を重視するかというお話です。

最近聞くお話として決算書上のBSと整えたい。

ようは物件の評価額と借入額を同等にしたいというお話ですね。

ただ、物件をお探しの方はおわかりだと思いますが、評価が高く、利回りもある物件というのはほとんどありません。

あっても業者さんや他の現金の方に買われてしまう場合がほとんどでしょう。

では何を重視するべきか。

ですが、まずは最初のうちは評価がどうのこうのよりもCFを重視した方がいいよねっていうことです。

なぜか。

土地の評価があってもお金はたまらず、評価が高いからと利回りが低い物件を買って、決算が赤字なんかになってしまうと、そもそも物件を増やしていくことができなくなってしまいます。

一方、評価が低くても、PL（損益計算書）がプラスになっていれば、少なくとも最初から断られることはありません。

ということで、評価も大事ですが、CFをためていき次の物件の資金にするめにもまず前提としてCFが出る。というのが大切です。

ちなみにその方も、90室まで増やされたいまでも、土地値が高く利回りが高い物件なんていうのにはなかなか巡り合えず、土地の評価が足りない部分は出ているCFを自己資金としていれて、借入額をへらしているとのことでした。

無い物件を探して、賃貸業で一番大切な時間を奪われるよりも、まずは今できることを意識していった方がいいかもしれませんね。

今日も最後までお読みいただきありがとうございました。

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大吉不動産株式会社