利回りや土地値より大事なもの

2021年04月08日

大吉投資不動産の山本です。

毎日1度、物件更新情報と通勤のお供に大吉社長日記を配信しております。

最近大吉にも色んな方が入社してきてくれたメンバーがお客様とお話をし、このお客様はこういう条件で探されています！

というような話を聞きます。

営業はみんな素直にお客様の求められている利回り◯％の物件を一生懸命探そうとするのですが、不動産投資で失敗する方を少しでも少なくする！ということを掲げている大吉としてはちょっと足りません。

お客様でもとても詳しい方とまだまだこれから一棟目、二棟目という方もいらっしゃいます。

とても詳しい方は皆さんご存知だと思いますので良いのですが、まだまだこれからという方は、本を読んだりネットで見たり、塾や大家の会で教えてもらったりと、利回り◯％ということを気にしがちです。

収益物件も売買の単位が1年ごと等であれば数字が重要になりますが、多くの方が20年、30年という融資を組まれるので、私としては目先の利回りや土地値よりも長期間持ち続けることができそうかどうかが重要だと思います。

例えば利回りが同じでも

駅近からの距離、築年数、修繕の有無、駐車場の有無、賃料の推移、間取り、付近の利便性、地形等本来はたくさん賃貸経営に影響されそうなポイントがあります。

この物件は求めていた利回りが低いけどこういうところがいいな等が必ずあるはずなのです。

私としては利回りはとても大切な要素ですが、あまり執着しすぎも良くないですよということを良くお伝えしております。

そもそも利回りが1％程度上下しても、20年から30年所有したとすれば余裕でひっくり返る可能性はあるはずです。

また土地値に関しても同じです。

ちょこちょこ土地値が！というお話もお聞きしますが、こちらもとても大切な要素ではありますが、土地値が出ててもその物件の賃貸経営自体には一切影響はありませんし、むしろ固都税が高い分CFは悪化します。

キャッシュをお持ちの方で、そこまでCFを求めずに資産を減らさないということが目的の方であればとてもいいと思いますが、土地値が出てるからと言って、絶対に将来売れるわけでもありません・・・

利回りも土地値も賃貸業をする上で大切なことに間違いはありませんが、あまりに執着しすぎて運営していけるかどうかを忘れてはいけませんね！

今日も最後までお読みいただきありがとうございました。

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