2022年05月12日
不動産売却時の仲介手数料でよくあるQ＆A｜売却を成功させるには？
売主が不動産会社へ支払う仲介手数料。
不動産を売却する際にかかる費用の中で大きな割合を占めます。
仲介手数料の仕組みやルールについて理解を深めておくと、余計な費用を支払うリスクを回避できます。
また、不動産の売却活動を依頼する不動産会社選びに悩む方は少なくありません。
良い不動産会社を見極めるポイントを抑えておくと、相性の良い不動産会社を探しやすくなります。
ここでは、不動産売却時の仲介手数料について売主が知っておくべき内容をQ&A形式で解説するとともに、不動産会社選びのポイントについても解説します。
不動産売却時の仲介手数料とは？【よくあるQ＆A8選】
ここでは、仲介手数料に関する基本情報と売主が抱きやすい疑問をQ＆A形式で解説します。
目次
- 0.1 Q1：不動産売却時にかかる仲介手数料とは？
- 0.2 Q2：仲介手数料に含まれる「売却活動」って何？
- 0.3 Q3：仲介手数料が発生するタイミングはいつ？支払いはいつ？
- 0.4 Q4：仲介手数料以外の費用を請求されることはある？
- 0.5 Q5：仲介手数料はいくらかかるの？
- 0.6 Q6：仲介手数料は値引き交渉しても良いの？
- 0.7 Q7：仲介手数料無料・値引き可能な理由は？
- 0.8 Q8：仲介手数料がかからないケースはある？
- 1 不動産売却時にかかる仲介手数料の計算方法
- 2 空き家の売却にかかる仲介手数料には例外もあり
- 3 不動産売却を成功させるには？【不動産会社選びのポイント】
- 4 不動産売却時にかかる税金・費用
- 5 不動産売却にかかわる記事一覧
- 6 まとめ
Q1：不動産売却時にかかる仲介手数料とは？
A 不動産売却時にかかる仲介手数料とは、不動産売買契約が成立した際、不動産会社へ支払う成功報酬です。
不動産会社を介さずに買主と直接取引することも可能です。
しかし、一般的に専門知識がない個人の方が買い手を探し、売買契約を締結することは現実的に難しいケースがほとんどです。
仲介手数料とは、不動産の売却活動を代行してくれた対価として支払う手数料です。
Q2：仲介手数料に含まれる「売却活動」って何？
A 仲介手数料に含まれる「売却活動」とは、不動産売買契約を成立させるための一連の活動です。
不動産を売却するためには、売却したい不動産の広告を作成し、インターネットへの広告掲載やポスティング等を通して買主候補を探します。
物件に興味を抱いてくれた人に内覧してもらい、条件交渉を経てようやく売買契約締結に至ります。
このような一連の売却活動にかかった広告費や人件費等を、仲介手数料として支払う仕組みです。
Q3：仲介手数料が発生するタイミングはいつ？支払いはいつ？
A 仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立したタイミングで発生するものです。売買契約が成立する前に支払う必要はありません。
支払うタイミングは不動産会社によって異なりますが、一般的に売買契約を締結する際に半額、不動産を買主へ引き渡す際に半額を支払います。
仲介手数料の金額については後ほど解説します。
具体的な支払い方法については、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約※を締結する際に確認しましょう。
※媒介契約：不動産会社へ売却活動を依頼する際に締結する契約です。
Q4：仲介手数料以外の費用を請求されることはある？
A 仲介手数料に含まれる費用は、不動産会社が売却活動をする際、「通常の業務で発生する費用」です。
通常は広告掲載、不動産売買契約に付随する業務、人件費などの一般的な費用以外に請求されることはありません。
ただし、建物の解体費用、土地の測量費、売主から特別に依頼して行う広告掲載といった通常の売買契約で生じる業務以外の費用については、売主負担です。事前に不動産会社へ確認しておくと良いでしょう。
Q5：仲介手数料はいくらかかるの？
A 不動産会社が売主へ請求できる仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法で定められています。
【仲介手数料の上限】
売買価格×3％＋6万円（別途消費税）
例：売買価格1,000万円、消費税10％の場合
仲介手数料の上限39.6万円（税込）＝（1,000万円×3％＋6万円）×110％
上限を超えて請求すると法律違反になるため、上限以上の金額を支払う必要はありません。
また、上記の方法は簡易化された計算方法です。仲介手数料の計算方法について詳しく確認したい方は、次の章をご覧ください。
Q6：仲介手数料は値引き交渉しても良いの？
A 仲介手数料は、値引きしてもらうことも可能です。
仲介手数料の3％という決まりは、あくまでも上限です。
不動産会社によっては、値引きに応じてくれるケースがあります。
そのような不動産会社へ売却活動を依頼することも選択肢の一つでしょう。
ただし、不動産会社からすると仲介手数料は大切な営業利益です。
やみくもに値引き交渉することはおすすめできません。
不動産は一般的にお店で売られている商品と違って、一点ものです。
多くの場合、売主が売却を決意する時点では買い手がおらず、売却活動を通して買い手を探す必要があります。
購入希望者が現れたとしても、お互いが納得した条件になるように交渉して、ようやく契約が成立するものです。
仲介手数料は、労力や専門的な実務に対する対価であることを認識しておくと、不動産会社と良い関係を築くことができるでしょう。
Q7：仲介手数料無料・値引き可能な理由は？
A 仲介手数料の無料や値引きが可能な理由は、不動産売買取引の仕組みにあります。
不動産会社の中には、仲介手数料を無料にしたり、値引きしたりするところもあるため「どのように利益を得ているのか」気になる人もいるでしょう。
不動産会社が仲介手数料を得る仕組みを理解すると、その答えがわかります。
具体的にイメージできた方がわかりやすいので、まずは不動産取引のパターンA・パターンBをご覧ください。
【パターンA】一つの不動産会社が売主・買主双方へ仲介手数料を請求できるケース
売主から売却活動の依頼を受けた不動産会社Aが自ら買主を探し、売主・買主双方の仲介をする場合は、不動産会社Aが売主・買主双方へ仲介手数料を請求できます。
【パターンB】売主または買主のどちらかに仲介手数料を請求できるケース
不動産Aが掲載した広告を基に、不動産会社Bが顧客へ提案。その顧客が不動産会社Bを通して不動産を購入した場合、不動産会社Aは売主、不動産会社Bは買主に仲介手数料を請求できます。
不動産売買の仲介には、パターンAのように一つの不動産会社が売主・買主双方の仲介をする場合もあれば、パターンBのように片方ずつ仲介する場合もあります。
パターンAの場合、不動産会社Aは売主・買主双方へ仲介手数料を請求できるため、片方の仲介手数料を無料にしても一定の利益を得られる仕組みです。
Q8：仲介手数料がかからないケースはある？
A 仲介手数料が無料の不動産会社へ依頼する以外にも、「買取」の場合は仲介手数料がかかりません。
不動産事業といっても複数の種類がありますが、その中でも不動産の売却に関係する事業には「売買仲介」と「買取」があります。
売買仲介 → 売主・買主から依頼を受けて、売買契約成立の手助けをする
買取 → 売主から不動産を直接買い取り、リフォーム等を施した後に新たな買主へ転売する
不動産会社にとっての利益は、売買仲介の場合は仲介手数料、買取の場合は転売益となります。
買取の場合、不動産会社が買主となるため仲介手数料がかかりません。
不動産売却時にかかる仲介手数料の計算方法
不動産売却時にかかる仲介手数料の上限は、「売買価格×3％＋6万円（別途消費税）」です。
売買価格が1,000万円の場合、仲介手数料の上限は36万円（別途消費税）になります。
ただし、この計算方法は簡易化されたものであり、本来は以下のように考えます。
少々わかりにくいため、図と併せて解説しましょう。以下の図は、仲介手数料の上限を計算する際の考え方を表したものです。
図の通り、売買価格1,000万円のうち、200万円までの部分は5％、201～400万円の部分（計200万円）は4％、401～1,000万円の部分（計600万円）は3％の割合で手数料を計算します。
そして、A・B・Cの合計に消費税を足した金額が仲介手数料です。
【 200万円までの部分（A）】
10万円＝200万円×5％
【 201万円～400万円までの部分（B）】
8万円＝200万円×4％
【 401万円～1,000万円までの部分（C）】
18万円＝600万円×3％
仲介手数料の上限36万円（別途消費税）＝A＋B＋C
上記の合計金額は、簡易化された計算式である売買価格×3％＋6万円の計算結果と同じになります。
仲介手数料上限の早見表
仲介手数料の上限を表にまとめたので、目安を確認する際の参考にしていただければと思います。
空き家の売却にかかる仲介手数料には例外もあり
仲介手数料の上限については、これまで解説した通りです。
ただし、「低廉（ていれん）な空き家等※」の売却にかかる仲介手数料には例外があります。
※低廉な空き家等とは、売買価格が400万円以下のものを指します。
低廉な空き家等の売却において、通常よりも現地調査などの費用が発生する場合、売買価格400万円以下であっても不動産会社が売主へ請求できる仲介手数料の上限は18万円（別途消費税）です。
たとえば、通常、売買価格100万円の仲介手数料の上限は5万円（別途消費税）です。（100万円×5％）
しかし、低廉な空き家等に該当する場合は上限が18万円となる場合があります。
空き家を売却予定の方は、例外があるということを覚えておきましょう。
不動産売却を成功させるには？【不動産会社選びのポイント】
売却活動を依頼する不動産会社を選ぶ際、仲介手数料を基準にすることも選択肢の一つです。
売主としても、仲介手数料を抑えられると経費節約になります。
ただし、希望通りの条件で不動産を売却したい場合、手数料だけでなく以下のように複数の視点で不動産会社を比較することも大切です。
【不動産会社選びのポイント】
- ご自身や売却する不動産との相性
- サービス内容
- 査定額の根拠
ここでは、不動産会社選びのポイントについて解説します。
会社の規模だけでなく相性をチェックする
不動産の売却を成功させるには、ご自身や売却予定の不動産と相性が良い不動産会社を探すことが大切です。
勘違いされやすいですが、大手で知名度が高い会社が必ずしも良い選択肢とは限りません。
不動産は地域によって事情が大きく異なりますので、会社の規模よりも売却する不動産の特徴や地域について理解しているかどうかが重要です。
中小企業でも、地域に精通している不動産会社は地元の情報をたくさん持っている可能性があります。
少数精鋭の中小企業は、営業担当一人一人の経験が豊富なケースもあるでしょう。
会社の知名度だけでなく、不動産会社や営業担当者の実績や専門性、対応を考慮して依頼先を決めましょう。
仲介手数料の金額だけでなくサービス内容を確認する
仲介手数料を無料にしたり、値引きしたりしてくれる不動産会社は企業努力をしている証拠です。
ただし、不動産の売却を成功させるために大切なポイントは、手数料額ではなくサービス内容です。
仲介手数料が無料でも、サービスが充実していないと売却活動が長引く可能性があります。
たとえば、売却活動において、広告掲載に力を入れてくれれば多くの人の目につき、買い手が現れる可能性が高くなります。
仲介手数料が無料のために広告掲載を制限すると、売却に時間がかかる場合があるでしょう。
不動産会社を比較する際は、手数料の金額と併せてサービス内容も確認してみてください。
査定結果だけでなく根拠を確認する
不動産を売却する際、相場を確認するために査定を依頼する人がほとんどです。
査定結果を提示されたら、根拠も併せて確認しましょう。
特に注意したいのは、査定結果が他社よりも高い場合です。
他の不動産会社よりも査定額が高いと、その会社へ依頼したくなるかもしれません。
しかし、査定額はあくまでも目安のため、査定結果の根拠に納得できるかどうかが大切です。
不動産の売買契約は、広告掲載によって買主候補を探し、購入検討者と条件交渉した上で契約条件を定める「相対（あいたい）取引」という取引になります。
査定をした時点では実際に買主がいる訳ではないため、査定額で必ず売れるとは限りません。
売り出し価格が相場よりも高過ぎると買い手が見つかりにくくなる可能性があるため、注意が必要です。
不動産売却時にかかる税金・費用
不動産を売却する際は、仲介手数料の他にも以下の税金・費用がかかります。仲介手数料と併せて確認しておきましょう。
【不動産売却時にかかる税金・費用】
・登記費用：ローン完済時の抵当権抹消登記や所有権移転登記にかかる税金。手続きを司法書士へ依頼する場合、司法書士報酬もかかります。
・印紙税：不動産売買契約書にかかる収入印紙代。契約書に記載されている金額に応じて税額が定められています。
・譲渡所得税：不動産を売却して得た利益に対してかかる税金。不動産を所有していた期間が5年以下か5年超えかによって税率が異なります。税額が大きくなることがあるため、注意が必要です。
不動産売却時の税金についてはこちらの記事も参考にしてください。
https://daikichi-ir.com/tips/real-estate-investment-tax/
不動産売却にかかわる記事一覧
不動産売却にかかわる記事一覧はこちらです。ご参考ください。
まとめ
仲介手数料は不動産売却時の費用の中で大きな割合を占めるため、金額の目安や仕組みを理解しておくことが大切です。
また、不動産会社を比較する際は仲介手数料の金額だけでなく、複数の視点でチェックしてみましょう。
大吉不動産株式会社でも、マイホーム・投資用物件のご相談を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください！
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