アパートやマンションを経営している人の中には、長期化する空室に悩んでいる人もいる人も多いかと思います。

空室対策には、入居者募集時の対策と退去予防の対策が必要になります。

今回は、入居者募集時と退去予防それぞれの空室対策を紹介します。

記事の後半では、効果的な空室対策を見極めるポイントも解説するので、空室で悩んでいるあなたの参考になれば嬉しいです。

空室対策の具体例11選【入居者募集編】

入居者募集に対する空室対策を行う際、家を探す人が取る行動をイメージすることが大切です。

家を探す際は、以下3つのステップを踏むケースが多いでしょう。

• STEP1：ポータルサイトで物件を検索する
• STEP2：不動産会社で物件を紹介される
• STEP3：内見し、気に入った物件に契約する　

なので空室対策をする際は、

1. 多くの人の検討対象になる
2. 営業担当に紹介してもらう
3. 気に入ってもらう

そんな物件を目指すことがポイントです。

問い合わせや内見自体が少ない場合は、①と②、内見予約が入っても契約にならない場合は③の対策をとることが有効です。

各ステップのどこに問題があるのかを考えて、優先的または①から順に空室対策を行うことをおすすめします。

それでは、具体的にどのような空室対策をとればいいか、段階別に説明していきます。

検討対象になるための空室対策

賃貸物件を探す人の多くは、ポータルサイトで物件を検索するでしょう。

しかし、ポータルサイトでは絞り込み機能があるため、ターゲットや条件が限定的だと検討段階ではじかれてしまう可能性があります。

募集条件の見直しや広告の工夫など、より多くの人に検討してもらえる物件になるための対策を取りましょう。

① ターゲットの見直し

ペット可、外国籍可、ルームシェア可など、条件を緩和してみるのも手段の一つです。

周囲の物件にない条件であれば、競合物件と差別化もできます。

② 敷金・礼金なし、フリーレント

入居者にとって、引っ越しの費用を負担軽減できることは魅力的です。

賃料を下げる場合、長期的に収益が減ります。

しかし、初期費用は一時的なものなので、長い目で見れば賃料を下げるよりも良好な手段です。

③ 募集賃料の見直し

賃料が相場に対して高過ぎると、検討してもらえない可能性が高いため、賃料相場を確認しましょう。

ただし、賃料を下げ過ぎると経営悪化の原因になるため、適正価格に設定することがポイントです。

④ 広告に掲載する写真の工夫

ポータルサイトに、多くの魅力的な写真が掲載されている物件ほど、内見したいと思う人が増えるでしょう。

照明を利用して部屋を明るくしたり、一眼レフ・広角レンズのカメラで部屋を広く見せたり工夫することで印象が良くなります。

客付け会社に物件を紹介してもらうための空室対策

ポータルサイトで部屋を探しても、不動産会社に相談に行った時にはすでに先約がいる場合もあります。

または、ポータルサイトを利用せず、最初から不動産会社に相談する人もいるでしょう。

そのため、不動産会社に紹介してもらいやすい物件であることは、空室対策にも繋がります。

不動産会社が仲介する数ある賃貸物件の中から、家を探している人にすすめてもらえる工夫が必要です。

① ADを多く支払う

不動産の営業担当の給与は、契約が決まると給与に反映するインセンティブ制であるケースが多くなっています。

ADは広告宣伝費のことで、家賃の0.5ヶ月分、1ヶ月分という形でオーナーが支払うものです。

ADを多めに支払うことで、不動産会社が広告に力を入れてくれる可能性も高くなります。

② 人気設備の導入

人気の設備が導入されている物件は、不動産の営業担当がおすすめとして紹介しやすくなります。

エントランスのオートロック、浴室換気乾燥機付き、無料Wi-Fi完備など、ターゲットに合った設備を導入してみましょう。

③ 鍵の管理を工夫する

内見の度に鍵を遠くに取りに行かないといけない、連絡しないといけないなど、営業担当の負担になる物件は紹介されにくくなる可能性があります。

鍵をすぐに取れるように現地にキーボックスを設置しておくなど、営業担当が案内しやすい工夫も効果的です。

成約率を上げるための空室対策

 

内見予約が入っても、気に入ってもらえなければ成約に繋がりません。

内見に来た人が住みたいと思える空室対策をすることも大切です。

① 家具を設置してコーディネートする

家具が設置されていると、内見した人が入居後のイメージをしやすくなります。

おしゃれにコーディネートすれば、空室の状態よりも魅力的になるでしょう。

また、夕方の内見は印象が暗くなりがちです。照明を上手に活用すると、明るい印象になります。

② 共用スペースを掃除する

内見をする人の中には、廊下、エントランス、駐車場など細かいところまでチェックしている人もいます。

内見予約が入ったら、綺麗に掃除するだけでも印象が変わります！

③ おもてなしを意識する

ささいな気遣いでも、内見した人の印象に残る可能性があります。

スリッパを用意するなど、大きな手間をかけなくてもできることもあるので、内見する人の立場に立っておもてなしをしてみましょう。

④ リフォーム・リノベーション

費用がかかりますが、築年数が経っている場合はリフォームやリノベーションも選択肢の一つです。

和室を洋室に変える、壁紙を張り替えるなどでも印象は大きく変わります。

ただし、費用が大きくなりそうな場合は、独断でリフォームを行う前に管理会社に相談してみることをおすすめします。

空室対策の具体例3選【退去予防編】

空室を埋めるための対策も大切ですが、既存の入居者に長く住んでもらうことも大切です。

更新してもらえば、新規募集の費用も手間も省けるため、効率的です。

更新料の減額・廃止

入居者が退去するタイミングで多いケースに、更新時期があります。「更新料を払うくらいなら引っ越しを検討する」というケースは少なくありません。

更新料1ヶ月のところを0.5ヶ月にする、または廃止するなども手段の一つです。

長期的に空室になるよりは、更新料を少なくした方が良いケースもあるでしょう。

退去者から話を聞く

退去者の中には、結婚、出産、マイホーム購入などのタイミングで退去する人もいますが、中には物件に不満があって退去する人もいます。

退去の理由を確かめるためにも、自ら退去に立ち会って話を聞いててみるのも手段の一つです。

入居者にアンケートを取る

入居後、半年、1年などのタイミングで入居者にアンケートを取ってみることも効果的です。

住み心地、良くない点、設備の不具合など、入居者の声が空室対策のヒントになる可能性があります。

管理会社の変更も手段の一つ

ここまでは物件に問題がある場合の空室対策を紹介しましたが、物件ではなく管理会社に問題があるケースもあります。

例えば、

• 共用スペースの管理が行き届いていない
• 入居者の募集に力を入れていない
• クレームへの対応が良くない
• 地域や物件の賃貸事情に詳しくない

など管理会社に問題があれば、オーナー側が空室対策をしても改善されない可能性が高いでしょう。

空室が続く場合、管理会社の変更も検討してみてはいかがでしょうか。

効果的な空室対策を見極めるポイント

空室対策が色々あることはわかっても、「結局どの対策を取ればいいのかわからない」という意見が正直なところですよね。

空室が続く原因を見極めるための方法は、以下3つです。

• 周辺の調査
• 物件の調査
• 不動産会社からの情報収集

それぞれの方法で空室対策を見極めるポイントを、解説していきます。

周辺の調査

空室が続く原因には、周辺の賃料相場と合っていない、賃貸ニーズと物件のターゲットが合っていないなどが考えられます。

インターネットで物件の周辺を調査してみましょう。

また、インターネットで調査するだけでなく、物件の周辺を歩いてみることも大切です。

近隣の生活施設やどんな人が住んでいるかなどを調査すると、入居者の気持ちがわかり、空室対策のヒントが見つかるでしょう。

物件の調査

管理会社に任せきりにせず、定期的に物件の現状を調査してみると、空室の原因が見つかる可能性があります。

• 廊下にゴミが落ちていないか
• 共用スペースの電気は問題ないか
• 自転車置き場やゴミ置き場は整備されているか
• 各設備の修繕は必要ないか

など、入居者の満足度を高めるために、物件の状態を把握しておきましょう。

不動産会社の営業担当から情報収集

不動産会社の営業担当とコミュニケーションを取り、地域の情報収集をすることも空室の原因を見極めるポイントです。

不動産会社の営業担当は、家を探している人の生の声を聞いています。物件がある地域の不動産会社なら、情報を多く持っている可能性が高いでしょう。

どのような物件が人気なのか、どのようなニーズがあるのかなど確認してみるのも手段の一つです。

不動産会社と良好な関係を築いていれば、物件を優先的に紹介してもらえる可能性もあるため、空室対策としても効果的です。

まとめ

アパートやマンションの空室対策をする際は、効果的な対策を見極めることがポイントになります。

周辺や物件の調査や、不動産会社の営業担当とコミュニケーションを取るなど、原因を見極めるために情報収集してみてくださいね。