2022年06月28日
初心者でもわかる不動産投資の始め方！物件の探し方から契約～引渡し
この記事では、「不動産投資初心者」の方でもわかるように、不動産投資の始め方を解説しています。
物件情報の探し方から、物件のチェック方法、申込や契約、金消契約から引き渡しはもちろん、
- 良い物件を買えているお客さんのやり方
- 業界経験者だから言える仲介会社に上手く動いてもらうポイント
- 売買契約時の注意点を実際にあったひどい例
などををまじえてまとめています。ぜひ参考にしてくださいね！
目次
物件情報を取得する
まずは、どのような物件を購入するかをイメージ（地域・構造・価格・利回り）して、不動産ポータルサイト等で物件をさがしていきます。
大事なのは希望する物件をイメージしておくこと。
やみくもに検索をしても、結局何が良いのかわからなくなかったり、良いと思っても融資がおりない物件などで時間が無駄になってしまう場合があります。
オススメの物件情報サイト
ここで、自らも投資家の私がオススメする収益物件を探す代表的なサイトをいくつかご紹介します。
楽待 サイトで確認する限りでは利用者数がNO1のようです。
健美家 幅広い情報が掲載されております。
Homes 物件探しはもちろんですが、一押しの見える！賃貸経営は需要や相場を見るのにとても便利です。
不動産投資連合隊 物件掲載もありますが、セミナー情報がとても多いサイトです。
大吉裏物件情報 弊社の会員専用サイトですが、上記のサイトに掲載できないような物件を中心に掲載しております。 ※物件を見るには会員登録が必要となります。
物件資料を請求する
まずは、販売図面（物件概要書）とレントロールを取得しましょう。
販売図面や概要書というのは物件の詳細が記載されたものです。
レントロールは各部屋の賃料が記載されたものになります。
メールまたは電話で問い合わせをしますが、資料が必要な場合はまずメールで問い合わせをする方がいいでしょう。
メールアドレスを電話でやりとりすると聞き間違いの元になる可能性があるため、
1まずは販売図面とレントロールをメールで問い合わせをして取得
2質問等がある場合に電話で問い合わせする
上記の流れがおすすめです。
業界の本音：電話営業を恐れるあまり個人情報を記載しない方もいまが、業者側からすると個人情報の記載がまったくない方は真剣ではないお客様とみられ、資料を送る優先順位が後になったりする場合があります。
※特にレントロール等は個人情報が記載されおりますので、住所も名前もわからない方にはお渡ししたくないという気持ちがあります。
もし、迷惑電話がいやであれば、きっちりと電話をしないで欲しい旨を伝えるといいと思います。
販売図面の見方
ここで販売図面やレントロールの大事なポイントを整理しましょう。
販売図面の見本
積算評価を計算する
積算評価の計算方法についてはこちら
住所の確認
住居表示がいわゆる住所になりますので、まずはgoogleストリートビュー等で外観等や周辺の雰囲気を確認してみましょう。
※「地番」で検索すると出てきません。地番は法務局側で管理している番号で住所とは違います。
物件価格や利回りの確認
ネットに記載されていた情報が同じか。
まれに水道代が所有者負担で、入居者の家賃に入っている場合、それが利回りに加味されている場合があります。
土地の権利
所有権かどうか確認。
所有権以外は、融資も通りにくいため、利回りが高くても初心者にはあまりオススメしません。
接道
接道要件をみたしていないと再建築できない場合があります。
道路の幅員については、最低でも建物が道路に2m以上接しているか見ておきましょう。
修繕履歴の確認
修繕をしている場合は記載があります。
修繕がなされている場合は、将来の修繕費も物件価格に含まれているという認識でみてみましょう。
※外壁塗装の費用については、建物の大きさにもよりますが、参考までに1K×6戸で100～120万円程度
2DK×4戸で200万円～というような価格帯ですが、現場状況や使用する塗料によっても大きく変わってくる可能性があります。
間取り図の確認
どのような間取りかの確認しましょう。
1Kでもバストイレ別なのか、3点ユニットバスなのか。
洗面台はあるのかないのか（独立洗面台なのか）等を確認しましょう。
駐車場の台数※地方は重要度高！
戸数に対して何台分駐車場が確保されているか。
地方の場合は1室に対し、2台要求されるような地域もありますので注意です。
戸数が満たない場合は周辺に、月極駐車場などがあるかを確認しましょう。
都市計画の確認
市街化地域、非線引き地域、市街化調整区域があり、この中でも市街化調整区域（建物が立てにくい）の場合は評価が出にくいので利回りは高くなりますが評価は低くなりますので注意が必要です。
記載内容の確認
再建築不可、違法建築物件、告知事項、の要素の記載があるかの確認。
再建築不可の場合は、文字通り再建築ができないので、融資がきびしく現金での取得がメインとなります。
違法建築物件は容積率、建蔽率オーバーという場合がよくありますが、この場合は金融機関が限られてくるのと、再建築の場合は建物が小さくなります。
告知事項はどの程度の告知かを確認してください。
まれに大きな事件があり、住所を検索しただけでも事件の情報がネットに出てくるケースもあります。
そういう時はよほど安い時以外は控えた方が無難です。
レントロールの見方
レントロールの見本
いきなり上記のように入居者の名前が載っていることはありませんが、記載がある範囲で下記の点の確認をして下さい。
1、入居期間→全て最近入った入居者で賃料が相場より高ければ、売却の為に強引に入れた可能性がないか疑いましょう。
2、賃料に差がないか→この例ですと、101が一番安く202が飛びぬけて高いです。
202が特別にリフォームをしているとか広いとかがなければ、退去後の再募集の際、賃料が下がる可能性があることを考えておきましょう。
実際に物件を見に行く
誰と見に行くのか
物件を見にいくには不動産会社の担当と行く方法と、1人で見に行く方法があります。
担当と行く場合は、どこまでの検討段階なのかを事前に伝えておいた方がいいと思います。
軽い気持ちで、1時間も2時間もかけて物件を見て、検討しますで終わってしまうと、仲介も時間がもったいなかったなとなってしまうのが本音です。
しかし、初心者の為物件の見方も含めて内見したいと最初から伝えておけば、嫌がられることはないと思います。
もし、とりあえず見てみようぐらいでしたらひとりで物件を見に行き、質問があれば仲介に聞いてみるという形でもいいかと思います。
ここで絶対に守ってほしい注意点は、空室がある場合、必ず契約前に室内の確認をして下さい。
過去にお客様に大体リフォーム代は計算できるから見なくていいと言われて、かならず見にいってくださいと説得して見てもらうと、「トイレの便器がなかった」・「天井がぼこぼこに穴が空いていた」というようなケースもありました・・。
逆に見なくても大丈夫という業者は付き合わない方が良いと思います。
よい物件を買えている人に多い物件の見方
ここで実際に良い物件を買っている人に多い物件の見方を紹介します。
まずよい物件情報が出たとき、すぐに物件を見にいきたいところですが、不動産業者も予定がありすぐにはいけないこともあります。
なので少し手間がかかりますが、
1、物件情報を得て担当が一緒に見学にいけない場合は、まず一人で現地にでむき、周辺状況や建物の外観を確認。問題なさそうであれば購入申し込み（買付）を入れる。
注意点：空室がある場合は原状回復がされているか、されていないか口頭でも聞いておきましょう。
原状回復は内容にもよりますが、一般的な1Kですと20～30万円程度で2DK等ですと、50万～60万ぐらは見ておきましょう。
2、空室がある場合は融資の方向性が出たら契約前に内見をしましょう。
原状回復されていない場合は数十万という金額が発生する場合もありますので、契約、もしくは融資の審査前に部屋を見ておくことをオススメします。
良い物件は早い者勝ちなので一人でも物件を早く見に行きできるだけ早く買付申込をいれることが重要です。
購入申し込みをする（買付を入れる）
購入申し込みというのは、売主側に対し、こういう条件で購入する意思があると伝える物です。
ここで弊社の使っている書式を見てみましょう。
購入申込書サンプル
購入申し込みは法的な拘束はありません。
なので中には、相場度外視の指値を入れたり、簡単な理由で申込を取りさげてしまう方もいます。
不動産仲介会社からすると、この人の買付の意志は軽いものだと信用されなくなり、今後1番手として扱われなかったり、物件の紹介もされなくなることもあります。
よっぽど想定外の事が後から判明したといったことがない限り、まとまれば進める方向で申込を出しましょう。
業界の本音：少しでも安く買いたいというのは皆さん同じです。
よいと思った物件を、すぐに見にいき一番に買付を入れ、指値が合った場合でも、その後２番目、３番目で満額で買い付けが入った場合は急に１番手を飛ばされて満額の方を優先される場合がありますので、欲を出しすぎないで考えることも必要です。
銀行に融資の相談をする
実際に買付を入れた後、進められる可能性がある場合は、融資の審査になります。
最低限下記のものは必要になりますので準備をしておいた方がいいでしょう。
- 源泉徴収票3期分
- 確定申告書3期分（申告している場合）
- 借入れの返済予定表（住宅、車、投資等の全て）
- 資産の証明（預貯金の通帳等、積立保険の解約金がわかるもの等）
売買契約をする
融資の方向性がOKであれば、売買契約の準備となります。
手付金を準備し、内容をしっかりと確認して押印するようにしましょう。
業界の裏話【手付金】
手付金は少ない方が良いと思う方もいらっしゃいます。
現実的にあったことですが、契約後に他の不動産会社からもっと高く買うからという話が入り、手付金が少なかったがために解約されてしまうとうこともあります。低ければ良いという訳ではありません。
業界の裏話【契約書】
実は会社や担当者が違うだけで全然違う契約書になることがあります。
調査をろくにせずに適当な契約書の内容でそのまま契約させるケースもあります。
買った人が泣き寝入りになることが多いので、信頼できる不動産会社に仲介させるのも重要です。
業界の裏話【賃貸借契約書・レントロール】
これもあってはならないものですが、しっかりと賃貸借契約書を確認しておかないとレントロールと差があることがとても多いです。
決済後に気づいてもどうにもならないケースもありますので、必ず確認をした方が良い内容です。
※大吉不動産ではご契約前に全ての賃貸借契約書をとりよせ、期間や賃料等確認して全て作り直していおります。
業界の裏話【物件状況等報告書】
こちらも業界で最低限の書式があるのですが、これで足りないケースが多いです。
弊社では、後々問題になりそうな項目を追加した結果2ページも多くなっております。
金銭消費貸借契約（金消契約）
銀行で融資の本承認がおりたら次は銀行とお金の貸し借りの契約である、金銭消費貸借契約 略して金消契約となります。
期間、金利、事務手数料等を必ず確認しておきましょう。
決済
最後の決済となり、残代金を振り込んだ後司法書士が登記名義人の移転手続きを実行してくれて鍵等も引き受けます。
それと同時に電気や水道等に共有分がある場合は、各所に連絡を入れて名義人が変わった旨を伝えなければいけません。
決済後には今は権利証というものの代わりに、登記識別情報という物が送られてきますので大切に保管しておきましょう。
まとめ
ここからは大きく不動産業者とかかわってくることになります。
知識が無いと損をしてしまったり後々トラブルになってしまう傾向があります。
また不動産会社でも経験が少ない人だったり、思いやりが無い人、真面目では無い人が担当となると、ミスも必然的に多くなります。
その為、付き合う不動産会社を選ぶのも必要です。
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